谈到惠州楼市，我们都会联想到深圳，特别是深圳坪山新区。作为环深城市的惠州而言，当下惠州各区县的房价，事实上已经透支了本地购房群体的购买力，从投资的角度而言，未来很长一段时间，惠州的房子需要靠深圳外溢的置业群体来消化，因此，作为惠州最临深的片区惠阳和大亚湾区域，也就成为了深圳乃至其它外省客户买房的主要选择地。

对于惠州惠阳和大亚湾区域连接的深圳坪山新区，它的一举一动，将成为影响未来惠湾（惠阳和大亚湾）片区楼市一股重要的中坚力量。在之前的文章，我有说过深圳地铁规划与建设对这边楼市未来的影响，今天，我将从坪山新区深惠交界地带的产业格局这点来讲述将来对大亚湾片区楼市的影响。

坪山-生物医药产业园

生物医药产业是坪山全力打造的三大千亿级产业集群之一，依托全国首批3个国家级基地之一的坪山国家级生物医药产业基地。生物医药产业园区总规划面积10平方公里,分三期建设,其中一期占地面积3.29平方公里,是按昭国际一流标准而打造生物产业未来发展的承载主体,重点布局大型生物产业项目,建设集总部、研发、生产、产业配套和生活配套于一体的现代化产业园区。

园区以生物医药为主导产业,以生物服务、生物农业和生物环保等产业为配套产业,重点发展疫苗及诊断试剂产业、生物技术制药产业、生物医学工程及医疗器械产业、现代中药、化学药及保健品。

园区规划建设了“一个平台、一条服务带、两个中心四大产业区”:一个平台是专业孵化及公共技术平台;一条服务带是综合服务带;两个中心是生物技术及生命科学、创新药研究中心和中小型生物企业集聚中心;四大产业区是疫苗及诊断试剂产业区、生物技术制药产业区、生物医学工程及医疗器械产业区、现代中药化学药及保健品综合产业区。

坪山国家级生物医药产业基地目前聚集了150余家生物医药企业，其中制药企业30余家，医疗器械企业120余家，拥有赛诺菲巴斯德、国药致君，海普瑞、信立泰、微芯生物、新产业、海滨制药、翰宇药业、理邦精密、邦健生物等一大批知名企业，呈现出制药龙头企业集聚，医疗器械产品覆盖面广，高端有源、无源器械和体外诊断快速发展的趋势。

深圳市坪山区委副书记、代区长李勇在2018年9月21日举行的“2018深圳·坪山国际生物医药产业创新发展峰会”上指出，坪山生物医药产业产值年均增速已达到30%以上，2017年增速更是高达46%，产值达到208亿元。可以预见的是，面临粤港澳大湾区、广深港澳科技创新走廊等战略发展机遇，坪山生物产业将进入爆发式增长期。

坪山-田心科技城

坪山高新区是深圳高新区重要的组成部分，该区目前正规划建设田心科技城。值得关注的是，田心科技城将在地铁16号线田心站上方建设，按照“零换乘，一体化”设计原则，探索“轨道交通+社区+产业发展”的新型开发模式，实现产城融合效应，助力区域经济增长与可持续发展，实现建设世界一流的生态人文科技新城的目标。

据了解，田心科技城位于坪山区石井街道田心社区，定位为世界一流的生态文化科技新城。田心科技城总用地面积约65公顷，总开发量约150万平方米，其中车辆段盖上开发量约54万平方米。

田心科技城将改变传统车辆段低效隔离的开发方式，形成“段城一体”的共融共生开发样板，建设一座充满活力的“立体新城”；围绕5G信息技术、无人驾驶产业发展，实施有针对性的规划，力争打造具有前瞻性的“产业智城”；通过绿脉渗透及多种绿色建筑技术等方式，使田心片区成为一个宜居宜业的“生态绿城”；通过对村落、街坊文化的挖掘给田心科技城赋予文化内涵，使其成为具有独特人文气质的“人文之城”。

据介绍，围绕地铁16号线田心站将开发包括智能制造核、科技研发带和总部集聚区，提供围绕5G及无人驾驶技术的科技研发空间、大型企业总部办公和智能生产空间。

同时，结合地铁16号线田心站，将采用TOD+TID的开发模式，设置区标志性建筑，塑造门户节点。地铁田心站通过“城市核”对接“城市环”，形成最具活力的区域，室内丰富的商业设施、研发展示空间、公共交通空间缝合了南北两侧各地块的功能，形成了完整的TOD综合体。布置智造工坊，即无污染的轻型生产区，首层设置独立的物流系统保障运行。汲取对面喊村文化空间元素，以“坊”为基底，将居住模块置于“坊”之上，并在模块之间形成错落有致的街道，形成具有文化内涵生产生活环境的产学研创新发展示范社区典范，打造一个高端的、具有文化内涵的居住环境。

坪山-新能源汽车研发制造中心

2018年5月7日，坪山区召开“全国新能源汽车产业知名品牌创建示范区”（以下简称“坪山新能源汽车品牌示范区”）创建启动大会，正式拉开了创建序幕。笔者获悉，在今年3月，坪山区就已获国家质检总局批准，筹建“坪山新能源汽车品牌示范区”。这也是自“南山手机”“罗湖珠宝”“横岗眼镜”“大浪服装”申报全国知名品牌示范区成功并取得成效后，深圳品牌建设的又一大举措。

坪山区新能源汽车产业基础好、规模大、产业集聚度高、产业链完整，产值占区域工业总产值比重高达近50%，骨干企业有竞争力和影响力，正是这些成就，让“坪山新能源汽车品牌示范区”的创建条件逐渐成熟。

2008年，比亚迪自主生产研发出世界首款插电式混合动力汽车，如今，其新能源汽车销量已连续3年蝉联全球第一，并成功进军英国伦敦、美国纽约等世界一流城市，成为中国走向世界的又一张新名片。

比亚迪就坐落在坪山新能源汽车产业园区内，如今这里已成为新能源汽车龙头企业和关键零部件企业的集中地。数据显示，2017年，坪山新能源汽车产业已实现产值767亿元，增长16.7%，多种产品已占据全球市场领先地位。

当前坪山新能源汽车产业园区内已聚集14家骨干企业。而在创新要素聚集上，坪山共有CNAS认证实验室3家、国家级技术中心4家、地方级技术中心12家，以及国家级知识产权示范企业1家。国内唯一一家电动车辆国家工程实验室——北理工电动车辆国家工程实验室深圳中心去年正式落户坪山；深圳技术大学新能源汽车相关本科专业也正在筹建招生中。

此外，在人才引领上，园区依托坪山“龙聚坪山”人才政策体系，目前已聚集了新能源汽车领域研发人员8000多名，其中院士2人，千人计划人才4人，博士学位65人，这些人才为坪山新能源汽车产业实现技术自主创新、高端产品引领提供了智力支撑。

一组数据可以将坪山新能源产业在自主创新和高端引领方面的作为体现得淋漓尽致：坪山区新能源产业目前拥有国内外专利共21709余项，其中，国际专利1398余项，国内发明专利11388项；园区新能源骨干企业，其所有产品均为拥有自主知识产权的自主品牌。

坪山产业互动大亚湾

从上图我们可以看出，坪山的新能源汽车制造中心、国家级生物产业基地、田心科技城都是在深圳与惠州的惠湾（惠阳和大亚湾）片区交界处附近，这对于惠湾片区来说，是一个天然的优势条件，有深圳连片的高新科技园为邻，对于片区自身未来的发展，势必会起到很大的推动作用。

说到关于影响惠阳和大亚湾房地产发展的这一块，坪山新区的几大高新产业园所带来的作用，并不是像大家想象的那样，给惠湾片区带来强大的购买力，这一点是不正确。在这里，依然是两类人群分化严重，一类是高薪的高科技人才和管理人才，另一类是普普通通的底层工作人员。

对于这些高薪的科技人才和管理人才来讲，他们并没有很强的欲望来惠湾片区买房，因为以他们的收入在深圳坪山买房是绰绰有余的，还有一点不要忘了，深圳在招揽人才方面，可是下足了功夫，高额的住房补贴、人才房等等住房优惠政策，足以让他们摒弃惠湾，安家深圳，毕竟在深圳工作，享受深圳方方面面的社会生活服务要比在惠阳或者大亚湾要好很多。

而对于那些普普通通的底层工作人员而言，在惠阳和大亚湾片区买房，也不是那么轻松的事情，况且在这类人群当中，本身就有很多是从惠阳或者大亚湾片区跳槽过去的。

所以，妄想通过坪山几大高薪产业园给惠湾片区带来强大的购买力，这是一个很片面的见解。那么，同样我们放眼到惠阳或者大亚湾的产业园片区，很多人一卖那里的房子，就说什么这里有哪些产业园、哪些知名工业区，将来这里的人都要买房，你把房子买在这里，以后会很好出手，听到这些话，我只能在心里默默的说一句：你真的懂惠阳或者大亚湾的房地产吗？

坪山新区的高新产业园区未来对惠阳或者大亚湾楼市的影响主要体现在如下两个方面：

（一）人口红利

一方面，坪山这边的高新产业园能够吸附相关产业的整条产业链在此汇聚，而距离它最近的片区无疑是惠阳和大亚湾。从整个产业链的来看，利润最高的集中在中上游企业，处于整条产业链下游的企业利润相对低很多，那么随着产业园的不断壮大与发展，关联这条产业链下游的一些企业会选择在惠阳或者大亚湾区域设立工厂，毕竟这里的人工以及其它一些方面的条件相对深圳会较划算。

而随着未来产业的增加，直接带来的就是人口的增加，而人口的增加又会直接带来巨大的消费商机，在大的消费商机面前，所有的商业配套会很快成型并成熟。而在人口不断增加的背景下，当地的教育、医疗等与生活息息相关的服务配套也会相继加快发展，从而加速惠阳或者大亚湾局部片区内的生活配套发展，提升消费的便利度与居住的舒适度，这在一定程度上能对房价起到支撑作用。

另一方面，随着坪山新区高新产业园区的不断壮大与发展，坪山自身的人口也会得到一个快速增长，而惠阳和大亚湾与坪山衔接的地方，也是惠湾片区的居住生活中心区，相对坪山的高新产业园区而言，这里的消费与休闲会更加全面，消费水平住房成本也会更低，且往东走还有大亚湾-惠东的滨海旅游区，所以，未来惠阳和大亚湾也会得益于坪山高新产业园区的发展，迎来很大的外溢消费群体，促进惠湾片区生活配套成熟与发展，当然也会有一部分外溢群体置业，但是对于惠湾片区住房数量而言，这些置业群体只是微乎其微。

归根结底，坪山高新产业园区的发展，给惠湾片区楼市带来的利好，更多利好层面是反映在加快片区生活配套成熟与拓展的方面，而不是简单的带来直接的购买力。

（二）交通格局

坪山新区高新产业园的发展，格局往大了说就是深圳东进战略，缩小深圳东西部发展的落差，实现西部区域与东部区域均衡发展的良性循环。

所谓经济发展，交通先行。坪山高新产业的发展，前提是要让各产业园区之间能够快速畅行联通，整个新区之内必须要规划修建全面的公路骨架，让各园区与各企业之间能够实现便捷快速的物流体系。同时也要打通深圳西部、中部、与东部的快速通道，包括公路、地铁、高铁多方面的立体交通体系，做到整个深圳东西均衡的发展长廊，利用便捷的立体交通，实现坪山新区与深圳中西部人才、资金、物流的快速流通。

坪山新区内外的交通发展骨架，给与之相邻的惠阳和大亚湾地区有了和它进行交通对接更清晰的发展方向。所以，惠阳淡水版块的白云路、大亚湾的龙海一路、龙海二路、龙海三路、石化大道均是东西走向与坪山新区的主干道进行对接，这样一来，就等于将坪山新区的整个公路干线全部无缝对接，能够更加方便坪山新区的产业与惠阳和大亚湾地区的产业进行更加便捷的物流互通，加快深惠两地产业园的协同发展。

对于大城市而言，要解决人口快速的由点到点的输送，关键还是要看地铁，公路的作用在物流方面体现得更加重要一点。坪山新区这几年的轨道发展也是进入了一个快速发展阶段，目前已经在动工修建的就有两条线路，分别是深圳地铁14号线和深圳地铁16号线，未来还有更多线路会从深圳的其它片区修到这边来。而在目前已经动工的这两条线路当中，终点站都是设在坪山新区与惠州交界处的惠阳和大亚湾附近。这给了惠州对接深圳轨道交通一个很好的参照标准。

有了明确对接的参照标准后，对于惠州而言，规划地铁的效率会更高，成本方面也能得到更好的控制，整个临深片区的交通规划思路也会更加清晰明了。

不过遗憾的是，由于某些客观性条件的限制，惠州目前虽然有针对深圳的地铁规划，但是短期内暂时还不符合修建。

对于一个大城市而言，城市远郊区域楼市的发展，很大程度上会依赖于地区与城市中心区通勤问题的有效解决；对于环深这样的城市而言，与深圳各区之间通勤问题的有效解决，也是影响未来惠州临深片区楼市发展的一个重大因素，而解决这个问题最有效的途径就是与深圳进行轨道互联互通。

因此，在未来深圳与惠州无法实现轨道基本通勤的情况下，惠州临深楼市在短暂的2至3年内，整体都会处在一个有价无市的行情。很简单，深圳人无法便利过来，二手市场就无法起来，二手成交起不来，片区整体的房价上涨也仅仅只是名义上涨而已。

所以，打算投资惠州楼市的置业者朋友们，要做好中线投资的准备，短期快进快出获得暴利的机会是非常小的。

文章来源：微信公众号-罗志刚看楼市

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