信荣说｜回迁房交易种类、各自优势、风险及预防

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2018年10月20日上午，受咚咖房学院邀请在咚咖密讲做《从大冲个案看购买无证回迁房的风险与预防》分享，本文就回迁房的交易种类、购买优势、法律风险及预防予以总结以飨读者。

以购买时间的早晚为序，回迁房交易分为指标房交易、无证房交易和有证房交易三类：

一、指标房交易

含义：是指买家与确定拆迁而尚未与开发商签署回迁协议的待拆迁户签约，然后共同到股份公司（村委）办理手续，再由买家直接与开发商签署回迁协议的交易模式。由于此时老房尚未拆，新房尚未建，待拆迁户转让的只是搬迁权利人身份，只是回迁房指标，故名指标房交易。

优势：不限购，不限售，一般无税。由于是直接与开发商签署回迁协议，直接回迁到买家名下，所以不受购房资格限制，一般不用交税，同时根据深圳市规土委深规土规【2018】7号文件（深圳“7.31政策”细则）第四条第二项规定，买家首次转让所购回迁房，不受三年禁售规定。

风险：由于指标房交易最终由买家与开发商签署回迁协议，所以从根本上避免了因拆迁户原因导致交易无法履行的法律风险（这也是我在咚咖密讲时说安全有保障的原因），但是任何交易都不可能百分百杜绝风险，此种交易避免了拆迁户风险，却要面对另外两个风险，即因部分拆迁户不配合而导致拆迁不顺利的风险和开发商资金链断裂项目烂尾的风险。

预防：与两个风险相对应，预防也应从两个方面进行：1、为防止部分拆迁户不配合导致拆迁遥遥无期，建议将交易时间放在签约率过半以后；2、购买品牌大开发商旧改项目中的指标房。当然，如果出现钉子户，即便是在签约率到百分之九十九以上，即便是品牌大开发商的旧改也是白搭，比如深圳罗湖木头龙旧改项目仅拆迁就历时十二年！

二、无证房交易：

含义：指回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。

优势：可以自主决定签约交易的具体时间，一般都在老房全部拆除之后，新房即将封顶或已经封顶之时，不会遇到拆迁不顺利和项目烂尾的情况。

风险：时间跨度比较长，且很多交易都在回迁户尚未抽签确定具体房号甚至尚无初始登记阶段，交易风险最大，表现在：1、房价上涨，卖方故意违约或借口家庭成员反对违约；2、卖方“一房多卖”、“卖后又押”等；3、债权人查封导致交易无法进行；4、没有初始登记客观上履行不能等。（笔者代理至今未审结的2014年三万单价购买的大冲城市花园回迁房案例，买家就遭遇了付清全款后卖方失联、债权人抢房、房屋被其他债权人查封、起诉强制过户三年诉讼无遥期等问题）

预防：1、确保自身无违约，以免被动；2、合同设定高额违约金和一旦卖方违约赔偿房屋升值差价并支付买家律师费的保障性条款；3、让卖方配偶、成年子女、父母一并在合同上签字确认；4、先行占有（尽量让卖方先交房，以对抗其他债权人查封）；5、择时起诉强制过户：建议在初始登记之后起诉继续履行，不能过早也不能过晚（过早起诉的，如一审法庭辩论终结前仍未初始登记，法院不会判决强制过户，过晚起诉的可能被其他债权人起诉查封）；6、发生争议时及时固定证据，必要时委托律师做非诉顾问，纠纷无法自行解决时及时委托专业律师审查起诉（术业有专攻，一旦败诉损失巨大且无法逆转，所以务必选择专业房产律师）。

三、有证房交易：

含义：指回迁户已经办下来了回迁房一手产证，直接进行二手交易的交易模式，此种交易模式与普通的二手房商品房交易无异，不在文本重点讨论之列。

优势：现房交易，权属清晰，交付方便。

风险：同一般的二手商品房交易。

预防：增加定金数额，提高违约成本；完善合同条款，防止约定不明；切断毁约借口，确保合同有效；缩短交易期限，尽快完成过户；委托律师陪购，确保购房无忧。

信荣说，说“房事”：

1、只有指标房交易才可以规避“限购令”和“限售令”，且能避免回迁户的违约，所以成为投资客投资首选；

2、无证回迁房风险过大，如果价格不是明显低于周边二手房，建议谨慎购买；

3、回迁房价格低，风险大，做好事先预防，降低潜在风险，委托专业律师参与是必不可少的；

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