传统的“金九银十”前夕，深圳楼市再次迎来一波供应开盘潮，一扫过往7月、8月连续两月新房供需两端萎靡之态。
8月29日至8月31日，深圳4个新盘齐开，供应房源近4000套，均价最低为5.07万元/平方米，最高为10.5万元/平方米。8月31日当天开盘去化率最高的项目去化近9成，单盘销售额最高的楼盘，卖房销售额便超过50亿元。仅8月末3天，深圳便卖出了近2000套房。
8月31日，许久未有新盘供应的福田区两盘同开，共推出2700套单位，成为深圳今年上半年的单日供应高峰。
以8月31日上午开盘，位于福田区景田的新盘天健天骄为例，该盘首推的南苑515套住宅，均价在10.5万元/平方米，总价区间在821万元/套——2146万元/套，此外还需另外交纳额外6000元/平方米的装修费。换句话说，加上装修价格，此次天健天骄的开盘价格已经超过了11万元/平方米。
▲图源网络
尽管如此，据开发商数据统计，天健天骄共认筹585个，当日开盘便成交了410套，去化近8成，4小时开盘销售金额超50亿元，平均一分钟的卖房金额达到了1333万元。成为2019年在半岛城邦四期4月份创下的开盘销售61亿元之后，“金九”前夕成交额最贵的楼盘。
同样8月31日开盘的福田中洲滨海商业中心，成为抢闸“金九”前四盘中唯一的公寓，该项目采取线上网络选房的开盘方式，开盘当天推出1953套建筑面积约35平方米-85平方米不限购不限贷公寓，整体均价为8.6万元/平方米，成交总价较低的中心公寓，同样对于手上无房票但寻求资金出路的购房者来说，具有较强的吸引力。有媒体播报，该项目下午5点半就开始启动网络选房，而不到半个小时时间，已有800多套房源被选走。
▲开发商供图
福田中心区长期供地紧缺，缺乏改善型新盘住宅，核心区域项目的市场优势，加之深圳示范区的利好，更是吸引了不少来自港澳以及其他城市的购房者。
而近两年频受政策偏爱的“网红”光明区，加之明年即将开通的地铁6号线利好，同样传来成交捷报。
8月30日，位于光明的勤城达正大城二期开盘，项目以公开摇号选房的方式开盘，主推建筑面积在65平方米——110平方米的中小户型，均价在5.07万元/平方米，推出的308套房源最终去化超9成，尽管开盘无折扣，却依旧成为了今年抢闸“金九”前卖得最多的楼盘，也是上周入市四个楼盘中去化率最高的项目。
▲图源网络
1.“先行示范区”政策或长期利好深圳楼市
从整体情况来看，2019年上半年，深圳楼市相对活跃，新房供应及成交均创近年新高。二手房也在粤港澳大湾区规划出台以及新版征信上线的预期下，其中，4月，5月以及7月这3个月度成交均突破7000套。其中，改善及高端物业成交活跃。
不过，由于受到备案数据延迟等因素影响，成交数据往往却不能及时反映市场，随着前期刚需以及改善自住需求的逐渐释放，其实自6月起，深圳住宅市场活跃度便已经呈现下降趋势，尤其体现在今年的7月—8月后，新房供需两端都比较低迷。
8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（以下简称“意见”）发布为下半年低迷开局的深圳市场注入了一针强心剂，政策对房地产相关的表述有“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度”。同时，有关居住方面的定位则有“实现住有宜居”、“打造舒适宜居的生活空间”等。
戴德梁行方面认为，先行示范区强化深圳在大湾区建设中的核心引擎作用，对深圳楼市是长期利好，与此同时，深圳楼市也将成为全国关注的焦点。以先行示范区的战略地位和影响力，深圳未来的楼市动态、政策导向都有可能成为其它城市的风向标。
深圳中原董事总经理郑叔伦认为，与其他行政政策不同的是，深圳建立先行示范区政策是一个战略性政策，利好持续的时间长、政府支持力度大，深圳战略地位大幅提高，因此市场信心明显提振，成交回暖，开发商也乘机推盘，因此开盘去化都较好。政策利好下，预计下半年市场将呈现先持续回升后保持稳定的走势。
不过，就深圳目前市场情况来看，先行自贸区出台重磅新政之后，市场情绪有所抬头，市场报价有所上涨，据中介反映二手房看房量和成交量略有增加，部分业主有涨价或者撤盘不买的现场，不过整体市场看，大部分业主心态依旧比较平稳。
2. 去库存依旧是房企下半年重点
刚刚过去的8月，房企半年报陆续收官，尽管多数房企在今年上半年依旧保持着营收和利润的增长，但从发布的半年报来看，房企对融资收紧、去库存等因素影响后续业绩依旧十分关注。
“降价促销，加速回款”几乎已成为所有房企的共识。而体现在楼盘销售上，则是启动了新一轮的“降价潮”，头部房企恒大率先抢跑，全国532个楼盘闪购7.8折；8月，广州番禺新盘祈福缤纷汇的房价直降7000元/平方米；合肥、武汉、郑州部分楼盘均价下跌3000元/平方米-4500元/平方米不等。二手房方面，进入8月，广州11区二手房价格开始全面下跌，苏州、南京等地二手房也开始转冷。
克而瑞研究院表示，在目前行业利润空间受挤压的环境之下，房企资金面紧张且调控越来越严，开发商资金渠道全面“关闸”，开发贷、按揭贷都启动了规模控制，房企为最大力度加快销售，加速资金周转则是房企最重要的任务。房企在融资从紧、调控方向不变的大背景下，下半年面临的挑战会增加。
不过，就地缺人多的深圳楼市情况来看，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，开发商是否打折和打折力度，主要还是取决于楼盘热度。
“从上半年楼盘折扣看，深圳部分楼盘去化速度慢，因此折扣力度大，而热度高的楼盘普折扣力度小。下半年基本也将维持这种趋势，但是下半年市场情绪升温下，开发商折扣力度预计没有上半年这么大。”
他认为，在经过7、8月市场的地供应之后，深圳“金九银十”预计开发商推盘量将大幅增加，推盘量增加将带动市场气氛，成交有望继续回升。另一方面，政策利好有望持续发酵，无论是大湾区建设还是先行示范区的建设，都是长期战略性政策，对市场影响持续时间长。
另据深圳链家研究院分析，目前深圳住房自有率仅占35%，而北上广这一比例达到了70%-80%，近三年，深圳新增常驻人口为55万人/年，与新增的人口不同的是，深圳目前存量商品住房仅200万套，而近三年，深圳新增商品住房约为3.9万套/年，二次房改后，深圳保障性住房供应比例上升，商品住房供应比例下降。
从另一个侧面来看，深圳存款余额在全国排名第三，仅次于北京上海，也说明深圳楼市的购房力依旧存在，而商品房供应有限，需求旺盛的情况或将持续存在。
3.下半年市场或稳中有升
在今年7月30日的政治局会议上，国家再次为房地产市场定调：“稳”，再次重申“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，表明政府不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向，楼市出现过热的机率极小。
近日，央行发出公告，2019年10月8日起，开始调整个人住房贷款利率，正式开启了LPR+基点的房贷模式，从规定来看，新政基本上限定了房贷利率的下限，原来利用房贷利率打折刺激楼市的方式不再奏效。从目前数据来看，新政前后房贷利率并无较大变化，基本保持稳定。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，相对传统的“金九银十”，年底也是一个比较好的购房时机。一方面，开发商要冲全年业绩，会拿出一些压箱底的好货源；另一方面，政策相对“真空”，年底与春节衔接，银行为来年放贷蓄客，也利好楼市。
他认为，除了年底之外，每年年初，也将是一个买房好时机，“不以地产刺激短期经济”，央行启动房贷新锚（LPR）。这都意味着，未来贷款资源将主要向实体转移，房贷资金越来越紧张。甚至，控制房贷额度也会“常态化”。因此，年初贷款相对充裕，“两会”前政策“友好”，也是买房机会。
从戴德梁行统计的数据来看，深圳今年下半年潜在的入市项目多达几十个且结构丰富，涵盖住宅、商务公寓等物业类型。而供应的增加也会一定程度上带动成交量的回升。二手房方面，刚需和改善型置业仍将是市场成交主力，但由于二手房贷款紧缩，预计二手房交易的周期将会拉长，市场或延续当前向稳或稳中有升的成交趋势。
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文/ 黄思琳
审读：马琳 戴士潮
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