一夜之间，深圳楼市的风向好像变了

01.

上个周末，深圳4个楼盘轮番轰炸，在淡市下均取得了不错的成绩，卖的最少的一个楼盘卖了5成，卖的最贵的一个楼盘卖了7成，最便宜的一个卖了近9成，这令很多人大呼：金九银十真的来了。

讲真，出现这样的成绩是在情理之中，又在意料之外的。道理很简单，这4个楼盘的属性其实并不是特别特别的优质，其中还有一些楼盘的推出，是公寓的性质，其实并不太受深圳人认可。

可是，即使是这样，还是卖得还好。这说明了什么？说明刚刚过去的时间段里，”深圳先行示范区“所带来的效应非常的强劲，强劲到出乎很多人的意料。

深圳是一个高度市场化、买房专业化的城市，一切都是用钱在投票，3天4天货值超百亿，已经不能简单用产品属性能解释了，更多的因素是市场这股风的助推。

媒体披露，仁恒梦公园，有上海买家扫货了105套；龙华恒大云居开盘人山人海，去化约200套；佳兆业未来城卖了163套；福田中洲湾公寓，开盘卖800多套，现场北京、上海、香港等很多外地客来投资。

深圳的楼市买家是全国的买家，而全国的资金，都在继续加速流入深圳。这里面，有一个逻辑很重要：深圳已经取代香港，成为粤港澳大湾区的龙头。

相信接下来的时间里，很多楼盘的推盘速度会加快，以求赶上这股市场的热浪。

在现在的情况下，深圳的房子到底应该怎么买？又该如何选择标的？8月最后一天，安静同业内9位大V参加了@奶牛财经 组织的大V面对面活动。

活动现场，链家研究院的肖小平老师，分享了一份主题为《调低预期，保持乐观》的2019年楼市年中报。

这些年中报有一些数据可能会刷新很多人对于楼市的想象，我根据自己的理解整理出了一篇文章，如果文字有出入，大概是我理解不对，大概是这样。用数据来还原真实的市场，希望能够帮到大家。

02.

深圳楼市三年横盘，相信已很多业主对于房子失去信心。官方公布的深圳房价数据大约是5.4万/平左右，三年基本都没有怎么涨，但是，事实上，这个楼据信号已经严重失真了。

根据贝壳发布的数据，深圳二手房的房价到今年的7月份，深圳二手房的成交价其实已经冲到了6.1万/平左右。

为什么提二手房数据而不是新房的数据，其实大家应该也知道，新房因为受调控大棒影响，一个是限价，另外一个统计方式精炒，做到了一个出神入化的地步，所以指导意义并不大。

但二手房市场，是实实在在的自发买家交易，是用钱来投票的，所以，更能反映真实的深圳楼市。而且，在这张图上，其实已经表明了2019年深圳楼市的最佳买房时间点：2月份。

所以，在这个时间点上，我们看到了很多楼市成交的火爆新闻，也有了后来5月份、6月份的月度成交突破8000套的新房，因为在今年的2月份，所有的笋盘都被新入的买家消化殆尽了。

三年的时间说长不长，说短不短，但已经有足够的时间让创富能力超级的深圳人以及全国买家积蓄力量，发动下一轮的买楼攻势。

但是，在这种的情况下，三年后的买家已经不像三年前的买家那么急冲冲的追大势而盲目的买了，我们来看下面这张图——

这是贝壳网今年6月份做的调查，从这张图中，我们可以清晰的看到买家心态的变化：现在买房人是趋于谨慎的，但卖房人的负债越来越高。

以往，很多在深圳购房的人，会让月供去到家庭月收入的70%以上，但是，到现在，只有6.3%的人会有这个打算。但是，正在卖房的人，有接近20%的人月供是超过家庭收入的70%的。

03.

为什么会出现这种情况？其实深圳有很多手持房产的人这几年开始”囤负债“。我们来看看这条曲线——

这个图的曲线幅度是被刻意放大的，意在让大家更深刻的理解这几年来深圳红本在手的比例是下降的：从2016年的36.9%下降到了32%，下降的幅度高达13.2%。

多出来的13.2%的业主，红本用来干什么了呢？把已经供完楼的房子去再次做了抵押贷款。所以，如果最近买二手房，会建议在大家没有查业主征信之前不要轻易交大定，就是大额的定金。

如果高负债的业主，往往在卖房的时候会有两个特点：第一是会要求你付大定，因为本身已经很着急要用钱了；第二是价格会相对比较低，吸引你愿意付大定。

但是，付大定的风险是什么？如果付给他超过5%甚至是10%的定金，一旦查出负债高于房价交易价的七成，在赎楼市场上，没办法以市场价找到一个公司帮他赎楼。

因为大家定义业主资不抵债的含义很简单，一旦负债超过资产的7成，就定义为资不抵债。资不抵债的业主有没有公司愿意帮他赎楼？有，但不是正常的公司，不是收费万6、万7的那种。

他们那些是5%起，这样面临的问题就是费用会大幅度的提升，同时业主被查封的概率也会大幅度提升，因为他的负债非常多。

年初的时候，我就遇到过一个交易案例，场面让人心疼。

04.

在这样的局面下，在深圳买房是不是好时机？其实还是一句话，放弃暴涨的幻想。短期市场有很多因素，比如说示范区、大湾区，以及各种传言的调控。

但是，事实上在限售的大背景下，没有几个人能做短炒，我们要做的是中长期的走势，我们要看一下深圳有哪些堡垒，可以保证房价是跑赢全国大多数城市，或者是至少保证房价是稳定的。

第一是人多。管理人口超过2千万，常住人口1300多万，第二是孩子多。深圳孩子多这件事情已经不能单单从每年的新生儿的数据看了，我们一直是排名全国前列。

现在关注的是两个数字，一个是幼儿园在园人数，上面是2018年的数字。幼儿园在园人数是53万，全国第一名。中小学生是全国第二名，现在是145万。广州比我们多，更重要的是增速，我们很快会第一名。

孩子多背后就是购房需求多，今年大家讨论上学的事情特别多，因为以往关注的都是名校学区，名校学位。

但是到了今年，很多人只想要上一个公办学位而已，在这样的前提下，很多小学竟然还要提前5年买房才能上得了，还只是普通学校。很多家长被刺激了，就只能提前买房。

第三是房少。深圳可交易的商品房就是200万套，有一部分还是从以往的福利房转过来的，深圳有2000万人，住房自有率只有34%，是非常低的水平。

大家可能不知道怎么理解这个数字，全国住房自有率大概是接近80%，广州住房自有率是80%，上海和北京是70%，所以我们的比例是非常低的。背后就意味着非常强烈的需求。

我认为这三个是深圳非常重要的，考虑未来几年，比如说房价走势的壁垒。不论短期内市场有怎样的风吹草动，都没有必要悲观。

当然，更不宜太乐观，因为现在的政策确实很严格，只要出现暴涨的势头，一定有相关的政策调控出来。

05.

结论相似，论据不同，操作思路也不一样，这让我想起一个公司——华为。在《华为公司财经管理纲要》中，有一章节专门介绍了华为竞争战略的财富视角，其中有一章节中的大标题写道——

在大机会主义时代，千万不要机会主义，要有战略耐性。

华为一直信奉马拉松精神，就像一只猫，弓缩着身子，直到市场成熟，才后发制人。力出一孔，有所为有所不为。将军赶路，从来不追小兔。

华为追求的是有效扩张，而不是盲目扩张，集中优势资源投入在主航道和战略性机会点上，才能确立扩大优势，而活下去，才能有未来。

对标房产投资，我们不仅要买的起，还要拿的住。纵观房地产的发展史，无论香港百年楼市，还是深圳有商品房至今二十余年，都是长持是金。

而大钱，都是在等待中赚到的。

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