深圳房产投资公司常见业务模式及法律风险提示

笔者结合为房产投资公司提供法律服务的亲身经验，总结出深圳房产投资公司常见业务模式，以及站在房产投资公司角度，关注不同业务模式下的法律风险。

一、代销

（一）定义

传统的代销类似于代理，完成销售后按照约定提取佣金，获得收益。此处所述代销与传统代销不同的是除了代为销售外，投资公司往往还需要帮助业主或相关权利人进行清租、装修改造、营销策划等，提供一揽子服务。

（二）风险提示

1、加强对业主身份的审核。需要到不动产登记中心调取打印房产权属信息，如果存在多个业主，需要获得多个业主一致行动的书面承诺。

2、应对产权情况进行确认。了解清楚是否存在产权共有情况，要求业主提供不动产权证书进行审核；如果是未婚的自然人单独持有，需要出具承诺书；已婚业主则需要配偶出具相关声明。

3、应调查房产是否存在抵押、查封等产权限制的情况。如果存在抵押，需了解抵押担保的债务总额是多少，销售前需要取得抵押权人的书面同意或者解除抵押；如果存在查封则需要了解查封法院、查封原因、有几轮查封等查封信息，评估过户前能否解除查封。

4、调查了解房产是否存在租赁。如存在，了解清楚租赁的具体情况，明确由哪一方负责清租，清租费用由哪一方承担，对清租时间进行约定，在清租完成之前投资公司的投入资金应尽量控制到最少。清租进度应当与资金投入关联，并设计清租不成功的退出机制，尽可能要求业主抵押房产给投资公司作为担保。

5、关于担保：优先选择不动产作为担保物，股权作为担保物而言，其实际价值难以评估。

6、关于分证：已经做过初始登记但是还没有出产权证的情况下，一般情况下可以分证；但是已经出了不动产权证再分证基本不可能实现。

二、包销

（一）定义

此处所指包销是指开发商与包销人订立商品房包销合同，约定开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售，超出与开发商所议定价格的部分按照一定比例进行分成，包销期满未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的一种业务模式。

（二）风险提示

投资公司在该模式中作为包销人，应注意以下法律风险：

1、核查开发商是否五证齐全，对于现售商品房要确保房产完成了竣工验收、竣工备案。

2、核实开发商是否享有完全的处分权。如果是预售需要看预售许可证的权利人名称与开发商名称是否一致，还需查看预售许可证期限、预售许可的房屋面积、拟售商品房是否在商品房预售许可证所载明的预售范围内；如果是旧改的项目，注意核实包销物业中是否存在村民的回迁房，需要核实开发商是否具有处分权。

3、核实是否存在合作开发或挂名开发等易引起项目产权争议的情形，是否存在影响自由销售的权利负担或在先权利，包括被依法采取保全措施、被抵押、已被销售、拖欠土地出让金及工程款等情形。

4、核实是否符合当地商品房销售政策，避免在计算分成、回报率时出现纠纷和争议，在包销协议中应加入开发商、业主承诺已具备或未来具备完全处分权的承诺。

5、开发商提供贷款合作银行需保证接受公积金贷款。

6、关于税费：注意考虑税费受政策影响时的新增税费承担责任和解决机制。

三、先买后卖

（一）定义

先买后卖是指投资公司直接将房产收购后再进行装修、改造后作为业主卖出。收购的模式有直接从业主方收购、通过拍卖参加竞买的方式购买、通过股权转让的方式购买等等。

（二）风险提示

先买后卖模式既要关注买入时的法律风险，又要关注卖出时的法律风险。

1、投资公司购入房产前需要进行详尽的尽职调查，交易时应选择第三方进行资金监管、确保交易安全。

2、投资公司作为业主方出售房产时，需注意提示买受人样本房和实物之间存在差异、改造后存在暗房的需要向买受人进行提示、对管道燃气改造的承诺应以客观情况为准。

3、购买带租约的法拍房，应了解租赁的具体信息，包括但不限于承租人、租赁期限、租赁合同签约日期、租赁合同实际履行情况等。

4、通过拍卖参加竞买的方式购买，注意了解竞拍物业是否有拖欠物业管理费、水电费、垃圾处理费、滞纳金等费用，是否需要补交地价、税费，核实是否存在查封、抵押，了解清楚抵押登记具体时间、查封具体时间。

5、针对房产登记在目标公司名下的情况，可以股权受让的形式购买房产，需要目标公司全部股东同意转让且同意放弃优先购买权，全部股东签署股东会决议。

四、分租

（一）定义

分租是指投资公司作为承租人，将物业承租后再分租出去，赚取租金差价获得投资收益。

（二）风险提示

1、审核出租人的身份，判断出租人是否有权出租，落实租户能否办理工商备案、租赁备案。

2、对于没有产权证的物业，需注意核查实际面积与约定面积是否相符。

3、注意租赁期限最长不能超过20年，如果出租人不是业主，需注意转租期限有没有超过业主与转租人所签订的租赁合同期限。

4、需核实拟租赁物业有无产权权属纠纷，是否存在抵押、查封等权利负担。

5、核实承租物业主体建筑物是否为已通过消防竣工验收的合法物业，注意核查是否存在部分通过消防验收，部分未通过消防验收的情况以及通过一次消防验收、二次消防验收的情况。

6、明确水、电费是直接向供水供电部门缴纳还是向村委、出租方缴纳，应限制出租方不得随意对水、电费涨价，建议租赁合同约定承租人（投资公司）可重新加装水表、电表，防止出租方随意加收。

五、合作建房

（一）定义

合作建房的一般模式是投资公司作为投资方，投入资金参与项目建设，开发商将项目开发建设的物业按照约定面积、位置出售给投资公司（不过户给投资公司），投资公司应付的购楼款直接从投资款中抵扣。投资公司自行招商，开发商配合投资公司与买受人签订商品房买卖合同并办理不动产权证。

（二）风险提示

1、审核目标地块土地使用权证，确定开发商对该块土地享有合法、完整的权利。

2、在与开发商签订的合作协议里明确开发商私自更改规划、设计以及因房屋质量等引起的行政处罚的相关责任由开发商承担。

3、在与开发商签订的合作协议里明确开放商未按约定取得预售许可证的违约责任。

4、在与开发商签订的合作协议里约定项目投资资金分批进入，付款进度和工程进度挂钩。

5、投资公司对于单个物业的面积有要求的，应该在合作协议或相关文件中明确约定。

（配图来自于网络）