未来五年（2019年~2023年）房价何去何从？

房价长期看涨，并多极分化。

第一个问题，长期来看，房价为什么会涨？

先想一下，过去十年，你吃的鸡蛋、买的水果、外面的大排面，价钱是涨了呢还是跌了呢？原来1块钱一个的早餐包子，现在是不是都涨到2块了，原来1块5的雪糕，最近也出来15块钱一支的雪糕了呢，原来28一碗的黄鱼面，现在也已经45一碗了。那么当未来的某一天，早餐的包子3块钱一个，雪糕25块钱一支了，一碗黄鱼面要80块钱的时候，房价是会降呢还是会跟现在一样呢？

超市里的水果价钱

长期来看，5到10年以后，并不是说某个城市的房产价值涨了，而是说衡量房价的货币在贬值，并且货币贬值这种趋势是不会改变的，池子里一直在进水，但是没有出水口，所以所有东西跟着水涨船高。物价跟房产都是货币的蓄水池，物价会涨，房价也会涨，只是说物价涨了，我们可以选择买或者不买，而房子与每个人都息息相关，很多人努力半生也只能买一套房子，所以房价才会牵动着每个人的神经。

第二个问题，会呈现那些多极分化？

（1） 城市分化

房价长期看涨，但是进入下半场，不同城市的房产会开始不同的分化。

一二线城市的房产，会继续领涨全国。看看世界上其他发达国家，不管是美国、日本还是欧洲国家，人口的趋势是越来越往大城市聚集，水往低处流人往高处走，屁股决定脑袋，以后中国也会是这个趋势，大城市的聚集效应会愈加明显。北上广深一线大城市会继续吸引全国范围内的优秀人才，每年进入这些大城市的毕业生，优秀的人会留下，不是那么优秀的人会回到老家城市或者自己的省会城市发展；同样，每个省的省会城市会继续吸引本省范围内的优秀人才，以后每个省只会有一个大城市，其中山东和广东是两个例外的省，山东会有济南和青岛两个大城市，广东会有广州和深圳两个大城市。优秀人才的不断聚集和持续的人口流入，会支撑这些大城市的房产继续上涨。

上海找工作的毕业生

三四五线城市的房产，会横盘微跌，越是没有经济优势、人口持续流出、位置偏远的小城市，下跌的风险越大。就像我之前写的一篇《一个小城市卖房经历 山东枣庄》，就在两个月前，我决定把山东枣庄的一套房子卖了。房子是2014年买的二手房，老市区，2004年建成的，位置不错，生活便利，当年是3833的单价买的。最近挂5750的价格，到现在为止就一家看房的，行情确实比较惨。更加坚定看淡三四五线城市的房产。

（2） 物业在分化

一种是房龄老、物业差、地段差的小区，一种是房龄新、物业好、地段好的小区，在这两年行情中，分化的越加明显。

上海老破小

以上海为例，2016年上海一波大涨之后，从2017年开始到2018年的两年时间，房价回调了大概15%之多，但是如果仔细观察上海各个小区的成交价情况的话，中环内的优质楼盘，房龄新物业好的小区，其实成交价比较稳定，并没有下跌多少。相反来说，越是那些房龄比较老，物业差甚至没有物业，也没有好学区的房子，下跌的越厉害，位置偏远的更容易下跌。去年看房的过程中，不止一次的遇到2017年入场的房东，他们在短短一年多的时间，首付都跌没了，如果是自住还好，如果是投资那真叫一个惨。

再比如重庆，重庆2018年上半年房价冲高之后，下半年开始回落，2018年上半年入场的投资者现在大部分都被套。2019年小阳春开始，重庆楼市略有回暖，在回暖的过程中就能看出来，房龄新物业好的小区，价格涨的比较快，就比如照母山版块，房龄比较新品质也都不错，在2019年的小阳春涨的不错。而房龄老物业差的小区，价格基本涨不动。

这种分化以后愈加明显，这跟我们日益增长的住房需求是相吻合的，例如之前很多人都是住在农村，他们想在城市里安家落户；原来住在城市里的人可能几代人挤在一套小房子里，现在每一代人都希望分开住，有自己独立的房子；原来住在远郊的小房子里，工资涨了，有了积蓄，想换到市区里的大房子住。这一些都是我们日益增长的住房需求，人们总是想住更好的房子，所以以后的趋势就是看多好物业，看淡差物业。欧神之前说的老破小、老破大流派，在楼市的下半场未必行得通。

（3） 购房人群分化

现在在买房的人群，大部分都是之前上车的人二次置换，或者买入第二套、第三套，因为之前上车了，所以吃到了房价上涨的红利，对楼市仍然有信心，想把这种赚钱的事重复做。

现在看空楼市的人群，大多数都是没有买房的人，或者是住在县城或者小城市的人，他们虽然自称有房住但是自己的房产既不能变现也没有多少价值，他们大多都后悔在之前的某个时候错过了上车机会，现在劝他们买房上车的话兼职比登天还难，他们甚至拒绝听你任何的建议，你想想，他们原来看到的100万的房子没有买，你现在劝他们200万买进来，他们会骂人的。

这两派人群现在越来越分明，看多房价的人，自然信心十足，买定离手坐等升值；看空房价的人，就坐等房价崩盘，炒房客割肉离场呢。

第三个问题，现在依然在买入房产的人群，是什么样的人呢？

（1） 刚需和改善人群

买房结婚，孩子上学，二胎换房，这些都是实实在在的需求，买到满意的就好。

（2） 强制储蓄

一些不差钱的主，每年资金都比较富裕，没有太好的投资项目而且也不愿意放在银行贬值，所以每年都买个1-2套房子当做强制储蓄了。我听过最有钱的主是每年定期买入7kw的房产，贫穷限制我的想象啊。

（3） 金融属性

这部分人，知道货币每年贬值12%的速度，所以他们大多选择金融属性比较好的房产买入，我知道的有重庆和临沂，可以2成首付或者1成首付，甚至做成0收入买入，低首付多贷款，通过贷款来抵抗货币贬值。房价如果每年能再涨一点，就更合他们的心意了。

（4） 投资套利

房产也是商品，房价有涨跌，能流通，所以跟股票、债权、鞋子一样，自然有很多人通过买卖房产获利。大家都是为钱，没必要互相歧视，开心就好。

以上是楼市的分化，现在给买房意见。

1. 刚需和改善人群，多看房，年底择机买入，买到自己喜欢的房子就好。

2. 四五线小城市和县城，多余的房产择机卖出。

3. 买入的话去看资金量大小，资金大的话去一线城市买，一线城市中现在最有潜力的城市公认是深圳，资金量小的可以去低价区有潜力的城市，重庆、长沙等等。

4. 手里的房产要流动起来，卖出老旧房产，换成优质房产。

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