新政对房屋贷款利率有何影响？买家，开发商都是冷酷无情的

8月25日，中央银行发布了关于调整新商业个人住房贷款利率的通知，以及个人住房贷款利率调整的相关事项。

主要内容如下：第一，自2019年10月8日起，以上月相应期限贷款市场的报价利率为定价基准加点，形成新的商品房贷款利率；第二，第一套个人住房贷款的利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率，第二套个人住房贷款的利率不得低于相应的定期贷款市场的报价加上60个基点。中央银行已经发布了这一声明，这应该是出于以下目的：首先，贷款市场报价率（LPR）刚刚进行了重大改革，这是我国利率市场化改革过程中的一个重要步骤，住房贷款利率基准的调整是LPR改革的重要补充和完善。其次，重新强调"住房不投机"的政策定位，以防止投机的返回。第三，要对老百姓的利益问题作出必要的解释，市场的稳定是预期的，毕竟，房地产是过去10年人口中最重要的事件之一。那么，央行的利率调整公告将对个人和房地产市场产生什么样的影响呢？首先，对于第一层和二线城市中的大多数居民，抵押负担可能在一定程度上减少。目前，最热门的城市第一套和第二套房的利率为基准利率的10-30%，而按4.9%的基准利率计算，实际房屋贷款利率约为5.4%-6.4%。在目前4.85%的利率水平下，两套间的最低利率水平为5.45%，改为LPR+60个基点。在武汉、南京等地，平均住房贷款利率为 4.9% ，按 25% 计算。 如果个人有一笔 30 年期 200 万元的按揭贷款，目前的 LPR 为 4.85% ，个人 30 年应支付的利息总额将减少近 310 万元，如果按等额本息的还款方式计算，每月还款额减少约 860 元。实际上，由于全球降息或已经开始降息，央行可能会继续拒绝长期抵押贷款，而相应的个人抵押贷款负担仍有减少的空间。值得注意的是，在一个极端情况下，当利率低于2.4%时，利率再加上60个基点后的利率水平将高于利率上升25%，但从中国的实际情况来看，长期利率下降到2.4%以下的可能性几乎为零。其次，对于房地产市场来说，房贷利率的改革不会对房地产开发商的资金来源、房地产销售等产生重大影响。目前，房地产开发商资金来源的限制主要受到政策的制约，资本需求与供应之间的主要矛盾是"融资困难"而非"昂贵的融资"。自今年初以来，尽管经济上的压力越来越大，但政府对改变经济增长模式的决心是非常明确和坚定的。5月17日，银监会发布第23条，严格防止资金通过信托、融资租赁、AMC等渠道进入房地产市场.5月31日，监管收紧了"这片土地的国王"融资，并采取了激进的住房-企业债券，并暂停了ABS释放。7月3日，银监会信托部对10家房地产信托业务过度发展的信托公司进行了访谈。7月12日，国家发改委(NDRC)发布了778份文件，要求房地产企业发行只能用于替代明年到期的长期和长期外债的中长期外债。几乎所有与房地产相关的政策文件都应该首先强调"房间里没有火灾"定位，因此利率和房地产利率的改革不会对房地产市场形成明确的刺激效应自今年初以来，决策水平在各大会议上屡次提到“室内无火”，房地产市场的发展向房地产市场发生了一些变化，房地产投资也在继续下降，尽管有“一城一策”的治理空间，但整个高层的高层崛起对房地产、银行对房地产项目贷款的限制、居民利率的上升、房地产投资的所有增长都不明显。一般来说，房地产市场可以带动许多产业链，如设计、建筑材料、装饰、家具等。然而，由于房地产投资的长周期，循环的不同阶段对相关行业的拉力不同。目前的实际情况是，从2018年起，房屋总建筑面积继续同比下降，累计同比累计值基本保持在-10%以下。显然，装修、家具、家用电器等行业在房屋竣工后的拉动效应应相应减少。但我们还观察到，新的启动区平均每年保持近10年，这意味着有关行业的拉动效应将在以后的阶段逐渐显现，转移新的启动阶段从这个意义上讲，房地产投资在整体经济中没有得到充分的反映（本文仅代表作者的观点）负责的电子邮件地址：yanguihua@jiemian.com）