物业管理立法探讨之“建立一套符合市场经济规则的物业收费制度”

在市场机制上，还没有建立一套符合市场经济规则的物业收费制度，收费难收费率低困扰着企业的发展。

市场经济讲求契约规则，物业服务双方是契约关系，按照等价有偿的原则，业主购买服务，物业企业提供质价相符的服务，但现实中时常有缺乏契约意识、违反契约关系的现象发生。

(1)从业主方面看，分析业主消费心理和欠费原因主要有三：有的回迁户“花钱买物业”的意识淡薄不想交费，甚至主动与物业协商降低服务等级而少交费；有的业主房屋闲置不住或是出租，认为没享受到物业不愿交费；有的业主因不满意服务，或因房屋质量问题迁怒物业，拒绝交费或恶意欠费。

(2)从物企方面看，作为契约关系中平等一方的物业服务企业，有的把物业视为坐享其成、无本万利的买卖，在物业纠纷已经很严重的情况下，仍坚持“不交费就不服务”，消极观望，坐等政策，路灯、护栏损坏无人管无人修，卫生员见不到人，绿地杂草丛生，致使契约关系双方矛盾不断激化。

(3)从政府方面看，一是解决物业费欠缴的强制性约束措施乏力，调查中了解到，诉讼时限3-6个月，执行时限2年，绝大多数物业欠费纠纷因诉讼成本高、耗时长、效率低，诉诸法律的很少，造成物业费追缴困难重重；二是物业服务收费标准多年未变，没有与市场变化联动，特别是老旧住宅小区物业费偏低，物业服务收费价格急需调整；三是政府应改造完成后在具备条件的小区全面组织实施市场化物业管理；三是同时社区无偿负责弃管、半弃管小区卫生清扫，也在一定程度上助长了一些人＂政府包办＂的计划经济意识。