海浪
虽然深圳政府不公布楼市成交房价了，呆呆还是花了一个上午时间，研究了中原和贝壳的两份上半年楼市大数据，看完呆呆的结论大概有是：
1、不要对下半年大涨抱有希望，该去杠杆的还是要去；
2、二胎政策下，三房居然成为市场最青睐产品，大家都是能买大就不买小；
3、90-144平的面积段占到成交比例的45%，三成首付都想一次用够；
4、市场平稳期是个换房的好机会，如何换到好房有些硬核指标；
5、6月底，深圳新房住宅存量273万平米，去化时间需要9.8月，这个库存挺低的。
上面几点是楼市现状，呆呆今天想讲讲在平稳期如何换到好房子，这两年，楼市里面坑不少，如何在未来楼市横盘期跑赢大市很重要。这次不纯说理论，呆呆征集了一些这两年的换房故事，用案例来说话，发现粉丝们在买房这件事上，不管是对楼市的判断力还是行动力都比呆呆还强，所以，他们在这个市场平稳期换到了不错的房，而且都赚了。
看看下面这些故事，也许你就知道如何正确地买到更好的房子。
01
限价新房买家是这两年最大受益者
这条不需要具体案例，因为呆呆的脑子里，有无数买到这些限价新盘的朋友，比较痛苦的是，去年这些最值得的房子，要么买不起，要么抢不到，只能看着朋友们开心。
但是说实话，这些限价盘的购买业主，在这两年的市场里，买到就真是天上掉钱，运气太好。大家来看看这个图，这是深圳过去一年的房价图，基本保持在一个水平线上，也就是业内俗称的横盘期。
一年来深圳楼市均价
虽然这个横盘期房价有些人为因素，但是过去两年，我们知道，确实有人买房亏本了，有人却在大赚。呆呆曾经做过一期亏本楼盘的报道，里面提到几个盘都降价了，主要在龙岗、龙华。但是涨价的盘里面，买限价新盘是最不需要动脑子全靠运气的一种，典型楼盘就是瑧山府一、二期、华润城三期、招商双玺。最近朋友给我看了一个案例，惊呆了，房子还没收到，瑧山府的评估价已经涨了近千万。
粉丝赢家
华润城三期就不用说了，当年均价8.5万/平，看看现在华润城二期的二手价格，你就知道当年呆呆为啥非常不开心就差深夜痛哭了。因为一个做地产的人，没能买到自己最想要的房子，是不是很不爽。不过运气这事，真不是强求可以得到的。
不要我一个人伤心，大家一起伤心下
呆呆点评：
从今年开始，新盘限价明显有放松趋势，购买者的福利减少。但是目前来说，价格和周边二手相差不大的情况下，呆呆还是觉得可以多关注新盘，一是交易成本低；二是新盘未来升值的空间更大，毕竟，在同一个地段，旧不如新。
不过，最大的缺点是，如今新盘极少有容积率低的盘了，旧改的开发商们都在比赛把楼建到最高。
02
学区+新房+南山现楼 刚需完美操作
下面这个案例是一个粉丝讲述的，其实呆呆还蛮高兴的，因为她是看了呆呆文章进行操作的。
去年豪方天际开盘前，呆呆写了一篇文章，推荐了这个盘，理由是500多万可以买到小三房，位置在南山中山公园旁，房子已经是精装现楼，南山实验园丁学校就在小区围墙外，当时觉得这样的总价和户型，真的是非常不错的刚需选择。
看到文章后，这位粉丝直接去买了一套卧室出阳台的三房，总价560多万，到今年，小区的小三房成交价已经600多万，而厅出阳台的最新成交价已经690万。“因为是看到文章后决定买房，所以我们换房是先买后卖，买完后就卖龙岗的房子岸上林居，发朋友圈270万卖掉的，当时因为着急，270万算笋盘价格。“可是让这位粉丝没有想到的是，前段时间她去看了看龙岗这个盘的成交价，最新的成交价是255万，这一年多不仅没涨，还降价了。
粉丝对话内容
呆呆也去查了下，贝壳的数据显示真的有一套新成交确实是255万。
4月成交价比去年还低
这种换房，买的涨了卖的跌了固然令人开心，但是让粉丝最开心的是，这个房子小区外就是学校，他们不用再操心孩子上学的事，另外，她和老公都在市区上班，以前每天来回上班至少2小时，现在好 ，每天上下班都觉得自己心情是愉悦的。
呆呆怯怯的问了一句，到底会不会吵？粉丝回答，完全不觉得，因为以前住在龙岗的时候，马路上的噪音比这更大。这个回答让呆呆又想起以前一个故事，还在前东家做记者的时候，带读者去看益田路边的二手房，呆呆站在阳台上说很吵。读者说，我觉得一点都不吵。一问，她当时是住在龙岗大道旁。吵不吵真是比较出来的，习惯就好。
呆呆点评：
这个换房成功的案例其实关键点很重要，学区+地段+新房限价带装修+现楼，能够把4个点都具备的盘，三房总价还只500多万，实在难得。有朋友在朋友圈看到截图后就问呆呆，是否福田、南山还有类似的盘，想买来自己住。呆呆想了一圈，暂时还真没有了，所以，当多重因素都重叠的楼盘出现时候，想买就不要犹豫。
03
名校学区房，这些年的价格保证
下面这个案例，来自另一位粉丝，这个案例代表了很大一部分学区房的房价走势，不是孤例。就如呆呆自己居住的片区，因为自住多年，每天忙忙碌碌的并未曾太关注近期价格变化，一直认为在11万左右横盘。有一天，一个朋友过来找呆呆，跟呆呆说，你们这里都过12万了。呆呆还不信，一查二手价格，果然。
呆呆所居住的区域，一直没有新房出来也没有新的规划，只有楼下在修建的地铁吵死人，但是，因为有一所在片区还不错的学校，房价居然还在继续上行。
粉丝的这个买房故事也是，2017年，为了小孩读书，这位粉丝720万卖掉自己东方雅苑101平的三房，然后在同年换了翠海花园的两房，当时买入价820万，带荔园外国语和深圳高级中学双名校学位。最近，该位粉丝又了解了了下，发现翠海花园这套房已经980万。粉丝说，其实过去的差不多两年时间，东方雅苑也涨了，从720万到了820万，但是一比较，明显翠海花园学区房升值要快。
不过，她还给呆呆说了一个楼盘，当年其实她在两个盘之间纠结过，一个是翠海花园另外一个是南山带南二外学区的漾日湾畔，当时两房的总价一样多，如今漾日湾畔两房是1050万。
呆呆点评：
作为一个全深圳都在焦虑中考录取率的城市，学区房的威力暂时还是无敌的，政府如果不大力建设学校，增加师资力量，未来学区房大概率还是会领跑。目前，教育局的一招就是做教育集团，如南山，成立了几大教育集团，感觉满地都是南外、南二外、南山实验、育才集团旗下的学校了。政府这样做应该是为了让房价不会因为名校而暴涨，但是事实就是，每次只要名校并购一个原来不知名的学校，那个学校周边的房子还是会涨一波。
深圳人对名校的追逐真是无以复加。
04
核心地段+一线海景豪宅
这个以深圳湾为代表，呆呆已经不需要很具体案例，有朋友在里面身家直接暴涨几千万，楼盘代表以恒裕滨城涨幅最大。过去的两、三年，整个深圳湾区域都像一个造富机器，现在那里的大户型豪宅，动不动就是三、四千万，和大部分人都无关了。
深圳湾2017年和2018年的大涨其实是深圳市场大涨一波后才开始的，轮动效应和后发优势非常明显，2018年下半年，恒裕滨城二期入伙后价格直接在开盘价格基础上翻倍；二手则以翡翠海岸为代表，17年、18年也是跳跃式上涨，当年89平第一次1600万成交的时候，呆呆还怀疑真假，后来，这个价格居然就成为了日常，有钱人总是多到超出想象。
呆呆点评：
深圳湾的房价已经到了一个阶段性的高点，未来大概率得横盘，而且爆炒的深圳湾学校明年要参加第一届中考，成绩如何目前还不好说，如果不好可能会影响房价，也不会太大。但是目前有一种说法是深圳湾学校是直升高中，很怀疑是否可行，广大的陷入焦虑中的中考父母应该会反对这种直接占用高中有限名额的做法。
深圳湾证明了过去的眼光，但是未来难，所以，如果你们要找类似还没有有启动行情的区域才有可能抓到同样机会。
05
地段+潜力规划，今年换房必看
前面故事都是过去式了，经常有人问我，呆呆，现在还有没有什么房子可以值得自住加投资的。在一个横盘期，很多人的焦虑都是真实的，几百万的投入，每个人都想回报最大化。
其实，今年如何买房，呆呆文章里面已经写过一些区域值得关注，例如宝中、光明等等。如何买，呆呆一位粉丝的换房案例可以参考下，身为在500强外资公司工作的单身IT人士，这位粉丝对于房子的研究和热爱一点都不亚于呆呆，而且这几年一直在折腾房子，成功的小房子换大房子，破房子换好房子。
最近，宝中的新锦安·海纳公馆开盘，IT粉丝悄悄去买了一套，开盘过后才在群里告诉大家。在征集上述买房故事时候，呆呆也找了他，问他为啥去买海纳公馆而不是别的，以下为IT粉丝自述的几点原因，理科男真的条理清晰：
1. 从行情上来看，相比网红深圳湾片区过去两三年的暴涨，宝中片区的行情在过去两三年内保持平稳甚至有个别楼盘价格下跌。政府虽然有逐步取消限价的趋势，但是海纳公馆的开发商考虑到市场行情，开盘比备案优惠了一些。我比较重视买入的成本，选择的户型单价7万+/平，相比周边的二手房价都有不少优势。
2. 从户型来看，宝中历史上缺乏89㎡三房户型，三房很多是110、120㎡。这一次新楼盘推出这样的主流户型，再加上干挂铝板的外立面以及主卧的转角双飘窗，无论是户型还是设计上，还是很有吸引力的，相比年初我卖掉的楼龄10年的宝中二手房，算是以旧换新，升级物业的内在价值（房住不炒）。
3. 未来可能存在的政策利好，包括前海扩容和新学校的引入。宝中规划好，新学校不会差。
这位粉丝卖掉的同样是位于宝中的第五大道120平的3+1房，三年前买入800万出头，卖出时候980万，他说这个盘基本代表了宝中过去两三年的典型行情，没怎么涨，而且二手交易成本好高，买新房的优势还是很明显，所以这次毫不犹豫。
呆呆点评：
其实买了上述楼盘的，呆呆认识的，还有不少，前几天有自媒体发文，说一堆业内的去买了这个盘，其中就有呆呆认识的几位，所以没怎么预热，开盘就卖掉700多套，这大概是华润城三期后业内人士出手最多的一个新盘。
卖得火爆的原因，其实就是前面粉丝说的，配套成熟+未来潜力。宝中是前海最直接受益者，项目周边就是宝安公共文化艺术中心，又距离壹方中心商业不远，也靠近未来的休闲乐园欢乐港湾，在宝中有这样位置的新盘已经很少。
结语
以上只是上周呆呆在粉丝群征集的一些买房故事案例，至于根据案例总结出来的楼市买买买的基础原则，2019年最后几个月，深圳还有几个不错的新盘会推出，如果学会了上述购买原则，也许可以帮助到正想买这些房但是很彷徨的你们。
（Ps：感谢所有给我提供故事的粉丝，虽然有些没有放上来，但是你们给的故事我都收到了，谢谢。）
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