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引言
8月18日,中央宣布深圳成为“中国特色社会主义先行示范区”,从单一功能“经济特区”到全面的“先行示范区”,规定了明确的时间表。
未来的深圳,成为全球标杆城市,指日可待。这,对于城市土地和不动产还是有一定利好。
深圳地铁1号线,被誉为商务黄金线。如珍珠般,串联了深圳各大商务CBD。
城市经济重心,一路西移,在尽头西端的CBD,无疑就是宝安中心区(滨海片区,简称宝中)。
本文浅析宝中的区域和住宅价值。
▲宝中规划图
▲宝中效果图
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历史荣光,宝中概况
宝安中心区,填海造地而成,由滨海片区,碧海片区以及新并入的大铲湾片区组成,规划用地面积24平方公里。
其中,滨海片区6.82平方公里,碧海片区8.24平方公里,大铲湾片区8平米公里,宝中滨海片区规划居住18万人。
狭义上,常说的宝中,指的是宝安中心区滨海片区。
其东北侧与南山前海自贸区相接,南侧面向前海湾,正对面小南山,区域内拥有大铲湾港区、沿江高速公路、宝安大道、滨海大道、地铁1号、5号、11号线及深港机场专线等便利的基础设施。
上半年4月24日,前海11号桥的开通,让宝中可无缝对接前海自贸区精华的桂湾片区。
宝中“桥头堡”金泓凯旋城,房价随即涨了5000元一平米。
按照深圳城市规划,宝安中心区与前海、后海共同构成深圳市双城市中心之一。
区别于福田罗湖中心的成熟,前海中心在增量和趋势更胜一筹。最近十年来,打着前海概念的楼盘,房价涨幅靓丽。
深圳基本为外来移民,无地段情节,喜新厌旧是现实和无奈。
▲深圳市城市土地规划
随着特区二线关的撤销,广大的原关外地区,获得了长足的发展,城市建设得到显著提升,公共服务配套得到加强。
两大关口明星区域,即为宝安中心区和龙华二线拓展区(民治北站—红山范围),这也是置业者喜欢比较的两大片区。
宝安区是深圳的大区,人口540万人,工业基础雄厚,产业发达。2018年GDP为3612亿。
宝安区的行政、商业、商务、文化、体育和信息中心,即为宝中,可以说是全区精华,战略要地,滨海湾区。
6月24日,深圳史诗级土地拍卖,广州(楼盘)越秀地产,获得宝安西乡尖岗山地块,总价59.08亿元,实际可售楼面地价约6.68万/㎡。
对比而言,宝中的任何宅地,都比尖岗山的土地要优质更多,何况宝中已无新增宅地供应。
宝中目前两个新盘,都市明荟花园和榕江云玺,已是现楼,据传因为政府限价八九万,开发商舍不得拿出来出售。
可见宝中的地段价值,相当之高。
▲宝安城区卫星图
▲大湾区区域图
▲宝安区域图
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发展潜力大,高端产业聚集
作为深圳城区中心,最大的两块填海造地的新城,宝中的建设开发,比后海片区更早几年。
但后海后来居上,已步入成熟。宝中早中期,住宅楼盘发展迅猛,近三年,宝中西侧的商务办公区才开始大力开发。
据报道,中国首个全球高通量宽带卫星通信系统、发射4颗高通量通信卫星的亚太卫星宽带通信(深圳)有限公司总部已落户宝安中心区。
农商行、易尚、中意、怡亚通、亚太卫星、鹏鼎6家总部项目落地中心区并陆续开工建设。
高端服务业也正逐步聚集于宝中,将带来十万计的工作岗位和人流。
除了已建成的数栋写字楼,目前三栋甲级写字楼正在招商,前海人寿金融中心双子楼(建面23万平米),卓越宝中时代广场(建面18万平米),壹方城中心,这些楼宇的租金水平与福田CBD齐平。
随着公司和产业聚集,宝中的租价和房价,得到了筑底和巩固。
远期,大铲湾内侧将建设腾讯“互联网+未来科技城“项目,规划用地面积1.33平方公里。
项目以“立体城市、森林城市、未来城市”为理念,由腾讯牵头的科技岛,“互联网+的各高端产业”,世界级科创高地,总建面约265万平米。
2019年8月7日,深圳规土委发布的《2019年度城市更新和土地整备计划》,就包含了大铲湾土地的整备,面积为485.01公顷,预示着项目启动。
妈湾跨海通道,连接了前海自贸区和大铲湾,已启动建设。未来的宝中和前海,将成为一个交通和人流的闭环。
▲大铲湾的土地整备计划
▲腾讯“互联网+未来科技城“项目效果图
▲“互联网+未来科技城“建筑指标
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宜居和纯粹
宝中的规划是在一张白纸上,全新规划,无城中村。大多建设落成时间为2003~2010年。
2003年首个入市的住宅楼盘,富通好旺角价格为3000元每平米,目前均价8.3万。
如果按十年长周期来统计,宝中的涨幅从未跑输大势,片区涨幅为深圳前列。
▲宝中片区示意图
文体配套:体育馆、足球场、游泳馆、图书馆、少年宫、演艺中心(待建)、新三馆(待建)、欢乐港湾(在建),滨海廊桥等。
学校众多:宝安实验学校,海旺学校,滨海小学,宝安小学,新湖中学等等。
目前宝中的短板是学校,缺乏名校,这是不少家庭换房的原因之一。
但宝中片区楼盘,十来年持续的升值,从来不是因为学校的原因。
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置业分析
宝中的住宅盘,从2016年调控至今的三年半,跟随大势,整体并没大涨,泡沫少,只是小涨和缓涨,部分楼盘是暗涨。
房住不炒的年代,如果是纯投资,因为资金成本和月供利息,整体是没有什么利润空间的。
宝中住宅,主要在于人居价值,公共服务配套功能齐全。
宝中主流为中大户型,尤其适合改善型置业家庭,主力价格为600~1000万的三房和四房,比如金泓凯旋城,西岸观邸,尚都,幸福海岸等
豪宅盘有熙龙湾和壹方城(都市综合体),首次置业可以考虑中小户型楼盘,比如花样年花郡,菁英趣庭,富通好望角等。
目前新盘只有海纳公馆正常顺销,主力为89平的三房户型,销售去化较好。在建楼盘有四五个,集中在壹方中心的东侧。
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总结
1.不同于福田中心区,南山高新区和后海总部基地,商务能辐射全市,年轻的宝中在规划上处于区一级,对更纵深的腹地带动作用弱,还需要时间和等待,预计时间三年。
2.宝中整体居住氛围在各中心区里最旺,写字楼布局目前相对较少,商务氛围不浓厚。楼盘宜居层面,如同后海,亦属于滨海宜居型中心
3.未来,环宝中的立体交通和地铁环线、海底快速路如滨海大道、及深珠通道,不远处的深中通道,具有深圳最便捷发达的毛细血管和道路网络。
4.左右逢源,宝中周边的重大建设和利好,逐步袭来。前海的金融战略定位,大铲湾的腾讯“互联网+”未来科技城等等。
5.可将宝中看作南山区或前海的延申,前海自贸区扩容到宝中,未来也是大概率事件。叠加上宝安区的全力打造,区域价值凸显。
故宝中的住宅,值得长期持有,人居价值高,而非短炒。
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