深圳土地开发强度逼近国际警戒线，须走精细化管理

有着楼市风向标之称的 2019 深圳 “ 房博会 ”19 日在会展中心开幕。由于深圳的城市开发强度已经接近国际上 50% 的警戒线，此次房博会上，如何解决土地稀缺难题、如何高效进行城市更新成为了业界最为关心的话题。深圳市规划国土发展研究中心高级工程师缪春胜 表示，深圳城市更新政策的红利正在逐步消化，接下来会必须进入精细化管理阶段，进入打攻坚战的阶段。 深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江称： “ 深圳年底或最迟明年将出台《深圳经济特区城市更新条例》，新整备出的土 地首先是保民生，其次是满足核心重要产业的需要。（ 记者毛麗娟）

改革开放40年来，深圳在不到2000平方公里的土地上创造了现代城市建设与发展的奇迹。

土地存量面临严峻挑战 开发强度逼近国际警戒线

18日发布的《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》明确了深圳2025-2035的发展方向，要求到2035年，深圳高质量发展成为全国典范，成为中国建设社会主义现代化强国的城市范例。深圳市规划国土发展研究中心高级工程师缪春胜受访表示，深圳目前距离新加坡、纽约、日本东京等国际一流城市还有相当大的差距，《意见》为深圳创建城市更新的“深圳模式”给足了政策支持环境，但也让深圳认识到深圳的土地存量正面临后续发展所需的严峻挑战。

此前， 深圳将城市更新作为存量土地二次开发的重要途径之一，不断完善制度建设。自2009年颁布《深圳城市更新办法》以来，深圳率先在全国开始探索城市更新时代。十年间，城市更新由原来的“政府引导、市场运作”慢慢转变为现在的“政府统筹，市场参与”，政策持续呈现出“控节奏、调结构、保品质、强统筹”的趋势。

从2009年到2019年，深圳的城市更新已经成为深圳土地拓展的核心手段。从2012年之后，深圳每年保持供应超过2平方公里的用地，这主要是城市更新在土地市场上多方探索后才争取下来的规模。

对于《意见》给深圳提出的新的发展要求，缪春胜指出，挑战首先在于深圳的土地空间增量不可持续，已相对饱和，目前深圳市建筑面积总面积将近11亿平方米，2035年总目标值是14亿平方米，未来增量已不多，很多区域现在的开发强度已超过原始规划。

此外，深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江在18日的佳兆业2019粤港澳大湾区城市更新高峰论坛上透露，深圳的土地开发强度已经逼近50%，接近国际警戒线，同时，深圳的容积率高达1.1%，超过香港、新加坡、东京等国际城市，为全中国之最。李江说，这一方面说明深圳城市有活力，另一方面也预示着深圳的楼越高越高了，市民看太阳都难了。

城市更新将走精细化之路 低效用地再开发

第三，空间增量不可持续的难题下，人口仍在源源不断地增长，带来对公共设施的需求十分显著，核心缺口如教育设施、医疗设施，包括人均居住用地、人均公园绿地、人均公共管理与服务用地、人均公用设施用地等缺口均很大。缪春胜指，实现《意见》中所要求的深圳要打造民生幸福标杆即“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”仍困难重重。

第四个挑战来自于城市综合成本不断攀升，已经出现影响到了深圳的竞争力进一步提升的趋势，租金水平、人力成本、用房成本提升带来了对创新的负面影响。

缪春胜透露，深圳的城市更新将不得不走精细化的路子，深圳将会构建一个面向2035年低效用地再开发的政策管理体系，将城市更新、土地整备、产业用地提容、其他实施模式都纳入城市低效用地再开发；未来将更加强调成片连片开发，强调有机更新、绿色更新，以及将更新与清退相结合，促进生态文明，深圳《城中村综合整治总体规划》发布之后会有新的城中村做有机更新政策试点探索；此外，针对全市“一区一策”现象，深圳市监管部门将加大整治各区乱象的力度，进一步强化全市更新政策的统一和规范，一些新的政策正在制定过程中，比如关于商业楼宇、公共利益的相关政策正在制定的路上。

李江受访透露：“深圳年底或最迟明年将出台《深圳经济特区城市更新条例》，新整备出的土地首先是保民生，其次是满足核心重要产业的需要。

“房博会”关注产业用地与住房保障

本届深圳“房博会”第一次扩容升级为“2019深圳产业园区、城市更新、城市土地和房地产业博览会”，全国共有243家参展商参展，为近10年来规模之最。 “房博会”共设立了产业园区展、城市更新展、城市土地展、房地产行业与市场展、住房保障展、住房租赁展、绿色建筑暨装配式建筑展和地产设计展等8个主题展，值得注意的是产业园区展和住房保障展是首次“亮相”。

深在建规模最大的公住房项目亮相

面对越来越稀缺的土地资源，本届房博会首次关注产业园区的发展。深圳市土地房产交易中心房博会新闻发言人孙菁华表示，“产业优势决定城市未来。国土空间提质增效的战役已经打响，尤其深圳等一线城市，土地供不应求的矛盾极为突出。”她介绍，产业园区展的策展目的一方面是为积极引导政府园区资源“三公”配置；另一方面，意在大力促进产业用地、产业用房供需信息对接。

据了解，本届深圳“房博会”中的产业园区展部分，共有参展项目102个，其中来自全国的国有产业园区61个、市场化产业园区41个，展示园区建筑面积约4421万平方米，深投控、深业、特建发、万科等品牌园区运营机构参展，为产业科技发展和产业空间资源整合提供交流对接平台。

记者现场看到，同样为国内首创的住房保障展览以“安居深圳、共创未来”为主题，从改革、创新、服务、探索等方面，分民生政策、安居之路、家园建设、人才住房四个板块集中展示深圳市住房保障和人才安居的思路、对象、方式、建设模式、分配方式。其中，智慧住房保障系统、深圳市目前在建的规模最大的公共住房建设项目——长圳项目以及人才住房投融资平台、建设筹集平台等均也在现场得以展示。