加油站垃圾站环绕的福田“伪豪宅”哪来的勇气卖10.5万/平？

香蜜湖在深圳人心目中一直都是高品质住宅区的代表，但是与香蜜湖一街之隔的景田，近几年却因为房屋老旧，学校资源不佳等情况被逐渐拉开差距。已经多年没有新房入市的景田将在本月底有一个住宅楼盘入市，它就是“天健·天骄”。但是这个项目真的有对外释放的消息上所说的那么好吗？

项目：地块拥挤密度高 周边老旧

天健天骄项目位于福田区景田西路与莲花路交叉口，于2012年纳入深圳第一批城市更新单元计划，后于2014年10月27日公示，开发商为深圳市天健房地产开发实业有限公司，从项目立项以来，就受到福田区人民政府的高度重视，是福田区政府支持城市旧改的重点工程项目，被列为深圳市重大城市更新项目。

根据此前的改造规划，项目发建设用地面积3.4万㎡，项目总建筑面积约30万㎡，建筑高度为100-150米，层数在32-49层之间。小编此前曾在天健天骄旁一个小区居住过两年，可以说是看着天健天骄一天天建成的，且不说此前建楼的噪音对周边生活的居民造成了何等的影响，就项目本身来看，这里的居住密度着实有些太高。另外项目周边都是一些楼龄超10年的老小区，居住的品质感也是比较一般。

（图源深圳拆迁公众号）

根据规划，项目包含住宅17万㎡（含保障性住房3.9万㎡），商业、办公及酒店合计1.1万㎡，公共配套设施8100㎡。（含9班幼儿园2400㎡，占地2700㎡，公交首末站2000㎡）。

独立占地的保障性住房用地面积4203.5㎡，计容积率建筑面积2.35万㎡，其中，保障性住房2.19万㎡，公共配套设施1600㎡。

周边：两个加油站环绕 一街之隔还有垃圾站

项目位于福田区莲花街道，莲花路与景田路交汇处西南侧，一路之隔便是香蜜湖，距离地铁2/9号线景田站约150米，交通优势还是比较明显。

除此之外，项目所在区域路面交通路网完善，横向交通有北环和红荔西路，南北线路以香梅路和新洲路为主，可以快速通达全城。

而作为福田区相对比较宜居的区域，景田的商业和医疗配套也还可以说是比较优秀。项目距离大型商超沃尔玛约900米，生活便利，除此之外还有景田综合市场距离项目约600米，基本能满足周边居民的日常生活。

值得一提的是，天健天骄周边的教育资源也被市场重点关注。由天健集团承建的荔园外国语小学(北校区)项目与万托家园，缔梦园仅一墙之隔，上述两个小区的居民也在去年三月份收到一封告居民书，上面显示，该小学将于去年9月正式招生投入使用。但是去年9月项目并未完工，截至目前，荔园外国语小学（北校区）已经竣工，并且相关的标识已经挂上，但是就福田区教育局的回应来看今年荔园外小北校区似乎也没有招生计划，小编从其他渠道了解到似乎荔园外小的这个校区将借给狮岭小学办学两年，所以具体本校的招生时间还待定。

虽然整体环境比较宜居，并且相关的资源配套也相对完善，但是天健天骄周边有两个加油站环绕，着实让人有些担忧，并且还有一个垃圾站与项目隔街相望，夏天路过的行人都要捂鼻快速通过，不知道项目交楼时是否会解决这三个问题，小编也将持续关注。

户型分析：120平只做2房 空间品质感一般

此前小编拿到了天健天骄官方的户型图，通过户型图小编也感觉到了天健想要在景田打造品质住宅的决心，但是具体怎样实践，还需要实践检验。此次释出的户型图包括90平2房一厅，122平-123平2房2厅，166平/167平/169平3房2厅3卫。

从户型分布来看，120平只做2房，166平只做3房的确有些浪费，也有很多人表示不解，并且169平的户型较差，客厅与168平户型的公厕相对，书房、卧室以及餐厅阳台与123平户型相对，隐私和采光都较差，实在是让人有些摸不着头脑。167平户型比较优秀，户型方正南北通透，从楼栋分布来看是该户型可看莲花山，应该会收到一定的青睐。

而从122平和123平的户型，动线比较混乱，户型也不算太方正，重点是122平只做2房实在有些浪费，不过从户型图来看厨房和客厅都比较宽敞，应该是开发商想要打造的大平层的感觉。仅从户型来看，对刚需并不友好，刚改也似乎不够住。

90平户型就比较合理，相对方正一些，不过是横厅设计，但是厅出阳台，采光通风应该都比较好。适合刚需，但是仅有一栋，应该也会比较抢手。

周边房价

根据贝壳找房数据统计，目前景田片区的二手房均价6.9万/平，紧邻的莲花片区约7.5万/平，香蜜湖片区12.6万/平。而与项目相邻的TT国际公寓目前均价约7.2万/平，景城府8.7万/平，缔梦园7.2万/平，擎天华庭7.3万/平，万托家园7.2万/平，上述几个楼龄均在10年以上。房价稍低点的是景发花园，均价约5.8万/平，香景大厦6.3万/平，碧景园6.5万/平，不过楼龄均已超过20年。

（图源贝壳找房）

根据小编从相关中介门店了解到，由于楼龄较老且学校资源分配情况还不明朗，所以景田的二手房并不是很吃香，但是景田的租房市场一直都比较活跃，目前景田楼龄超过10年的电梯小区两房的租金约在6500元/月-7000元/月，并且只要一挂盘就有客户咨询，还是比较抢手，而租住在景田的大多是在周边工作的白领，交通方便是这里比较大的一个优势。

其他：看房验资两百万 物管费高达9.6元/平·月

根据小编近期得到的消息，项目预计8月23日拿预售，24日启动认筹，本月31日开盘，价格预计在10.5万/平，另外还需要缴纳6000-8000元/平的装修费。

此前小编也了解到住在景田的一些居民对这个盘还是比较期待，有部分客户还去看了项目的样板房，但是令人感到惊讶的是，这个项目看样板房需要验资200万，或许是为了筛选客户吧，有一些客户在看完样板房之后并没有感到“物有所值”，转头就选择了另一个品质更好的项目。

另外也有朋友向小编爆料，天健天骄的物管费高达9.6元/平·月，停车费是500元/月，相比市面上很多住宅产品来说实在是有一些高，该爆料人表示如果选择天健天骄，每个月水电物管停车费满打满算要支出2000左右，对于一些家庭来说其实也是一笔不小的开销，所以就没有再考虑这个项目了，因为差不多价位可以在别的区域买一套更好的房子。

小编点评

项目位置优越，生活配套成熟，地铁交通便利，并且周边居住氛围浓厚，周边还有沃尔玛超市，招商银行，工商银行，建设银行等，比较宜居。但是项目与两个加油站相邻，路口时常有堵车情况，未来或许会对业主出行造成一定的影响，项目都是高层产品，但是真实的视野观感并不是很好，并且就目前释出的户型来看，户型设计比较鸡肋，还有强行捆绑的装修费，高昂的物管费停车费，这个楼盘的品质感应该会大打折扣，不过具体的情况还需要项目开盘时再看，如果有意向的客户也可以密切关注一下。

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内容编辑：多酱

内容出品：贝壳新房内容运营部