楼市“见风使舵”！两个消息“推波助澜”，4个字，专家点明趋势

如果楼市是条正在行驶的“大船”，那调控就是无形中引领船只的“风向”。

举个例子，2013-2014年，房价同比增速自9.1%持续下滑，到2014年9月达到-1.1%。商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。商品房待售面积不断上升，2014年底，房屋待售面积突破7亿平米。

彼时楼市各大指标相继走弱，正是在2014-2015年，部分城市放松了限购和限贷政策，“缺口”一旦打开，投机客便蜂拥而至，随后在棚改货币化安置的助推下，房企加速下沉中小城市，由此形成了2015-2017年的房价普涨。

不难发现，正是调控改变了风向，让房地产市场走出了截然相反的趋势。

再看去年，2018上半年也是各地出现了“抢房潮”、“抢人大战”，好景不长，在6-8月份，各个城市密集发布了严厉调控的措施，随后土地流拍大潮、楼盘降价促销便接踵而至，到了年底，不少房企出现了现金流短缺，部分炒房客甚至出现了弃房断供的举动。

历史总是相似的，到了今年八月份，楼市又到了“见风使舵”的时间。

这个词并非贬义，对于房地产市场而言，风向变了，船头使舵的方向也要变化，对购房者来说，经历了前几次的“折腾”，能够迎来更加稳定的市场预期，反倒是好事。

第一个风向，密集的调控压力下，商品房销售面积出现了5年以来未见的负增长。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%，仅5月、6月、7月各城市发布的调控次数就高达160余次。

在如此密集的调控政策下，今年以来，商品房销售面积数据更是连续6个月下降。

数据显示，1-2月、1-3月、1-4月，商品房销售面积分别同比下降了3.6%、0.9%及0.3%。1-5月、1-6月及1-7月，商品房销售面积的同比降幅则分别达1.6%、1.8%及1.3%，而2018年全年则为增长1.3%。

这是什么概念？如本文开头所说，自2014年以来，还从来没有出现过这种情况，也就是说，5年来，我们首次看到了商品房销售面积连续6个月负增长。

“负增长”只是偏书面化的叫法，说白一点，房产销售面积已经连续半年下跌了。

第二个风向，房贷利率再次上浮，范围波及更多城市，普遍达20%以上。

据报道，合肥多家银行再次上调首套房贷利率，基本保持在上浮20-30%。青岛部分银行上浮比例集体恢复到半年前的高点。

洛阳大部分银行都在执行首套上浮30%，二套房上浮40%的高利率。广州首套及二套房利率都在上调，工行、建行、农行都维持在上浮15%的幅度。

事实上，目前首套房贷利率上浮已是普遍现象，除厦门仍执行基准利率之外，其余重点二线城市均有不同比例的上浮，超7成城市上浮比例都在10%-20%区间。

另据《中国经营报》8月19日报道，记者通过调查了解，在杭州、苏州、南京、西安、郑州、南宁、武汉等二线城市房贷利率涨幅较大，部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%，而二套房房贷的利率最高至基准上浮25%。此外，银行对于消费类贷款和房抵贷经营性贷款资金用途严加防范，避免资金“绕道”进入楼市。

看来，不管是媒体报道，还是机构统计，抑或是我们通过身边亲朋好友的了解，目前房贷利率普遍上浮20%以上，已经是正常现象了。

众所周知，购房者对利率上浮的幅度异常关心，尤其是那些高杠杆的投机客，哪怕只有5%的幅度，影响的就是数以百万甚至千万计的资金流向，房贷利率持续上浮，说明楼市调控的大环境日趋收紧。

别以为这就算了，楼市这条大船，除了受到以上“两个风向”的影响之外，还有两个消息在“推波助澜”。

第一，多地土地市场降温地价下跌。

据经济参考报8月20日报道，6月以来，尽管全国整体土地拍卖仍然较为红火，但降温的趋势在部分区域十分明显。包括安徽阜阳、马鞍山以及江苏部分城市如南京、无锡等地，近期土拍情况均不太乐观。

8月初，热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块，郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。南京的一场土拍中，主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平，比几个月前的成交单价下跌6000元／平方米，南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。

流拍、底价拿地、零溢价，仅从这几个现象，就足以看出开发商对后市的态度，显然，房企老板们担心今年会重演2018下半年的老套路，甚至担忧未来出现长时间的下行趋势。

第二，二手房下跌成市场最大“隐忧”。

据第一财经近日报道，统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少，6-7月份二手房出现20个城市下调，是2019年最高。

也就是说，最近两个月的时间，虽然各地的新房指数依旧坚挺，但是，绝大部分重点城市都出现了二手房阴跌的情况，这是年内还没有出现过的现象，值得购房者重视。

此外，以北京为例，据每日经济新闻8月20日报道，8月18日当天，北京下调报价的二手房有1287套，降价房源广泛分布于海淀、朝阳、丰台、顺义等地，其中有的房源降幅超过20万元。而价格上涨的房源仅118套，很多业主选择了用降价来促成交易。

不管是一线大都市，或者是二三线热点城市，高高在上的二手房价，正在以我们不可察觉的速度缓慢降价。

盘点以上几个楼市的最新动向，我们不难发现一点，在2019年8月这个时间节点，我们很久没有见到的“风向”再度出现，房地产市场发生转向似乎也难以避免。

归根结底，房地产是靠资金流动才能撑起来的市场，现在出现了全方位走弱，必然与调控的“指挥棒”有很大关系，针对后市，我们不妨再来听听专家的看法。

经济学家沈建光日前在某论坛上指出：主要信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募，最终也是进入房地产。真正跟实体企业有关的，也就是20%左右，能进入工商企业的资金连10%都不到，所以，今后对房地产资金这一块调控会“越来越严”。

专家的观点很明确，用“越来越严”这四个字，道出了未来风向上的变化，可以预见的是，未来几年，房地产“使舵”的方向，也必然会跟随调整。

换个角度来看，土地流拍、房贷利率上浮、商品房销售面积持续下降、二手房降价房源增多，表面上看对楼市很不利，对购房者而言，却是难得的“捡漏”机会，不必再担心房价大起大落带来的焦虑感，也不用为了买不到合适房源而苦恼，焦躁的楼市，终于给我们吃下了一颗“定心丸”。