导 读

日前，一则关于中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的新闻火爆全城，引起了市民的广泛关注。

这一举措意味着中国在向全国，甚至向全世界昭告，中国的改革开放会继续的扩大。

而从大的历史机遇来看，这是给了深圳一个巨大的机会来代表中国来展示自己！

值得注意的是：该文中表示深圳的最终目标是成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

也就说，不久的将来，深圳的优质资产将吸引着全世界的精英，尤其是拥有山河林海湖等稀缺自然资源的低密资产。

例如：深圳湾，前海，蛇口，华侨城，香蜜湖等核心区域的物业。

而就在近期，南山一个同时拥有山、河、湖三种稀缺自然资源的区域——西丽却出现了布局的好时机，值得重点关注。

NO.1｜壹

坐拥稀缺的山、河、林、湖

西丽潜力媲美深圳湾

从深圳楼市发展来看，笔者始终觉得，深圳最具价值的区域就是拥有山河林海湖等稀缺自然资源的区域。

例如：环深圳西部的海岸沿线，从红树林—后海—深圳湾—蛇口—前海。

这条海岸沿线区域的价值，但凡经历过深圳楼市跌宕起伏的购房者，大概从十多年前开始就能够切身体会。

如图，深圳西部海岸沿线已形成深圳新兴的顶级豪宅区，房价坐稳10万+。而且，这些超级豪宅还能够顶得住市场的考验，价格一直上扬。

比如，半岛城邦，2006年入市时是7000元每平，13年后的今天，房价高达15万，涨幅超过20倍！

这些坐拥稀缺自然资源的区域，它们卖的不是房子，而是它们的“独特性”或者说“唯一性”。独特的地段，景观，视野，构成唯一的存在。

更重要的是，深圳土地供应日益紧张，这些城市核心坐拥稀缺自然资源的区域，几乎是无房可卖，处于“断供状态”。

西丽湖景观实景（来源：创新南山）

而作为深圳关内生态的最后一块保留地，西丽片区超60%绿化控规，绿化覆盖率是深圳第一，拥有体量近1000万㎡的塘朗山，约267.1万㎡的西丽湖，还有麒麟山庄、西丽果场、深圳版“塞纳河”等稀缺的自然生态资源，足以媲美后海、深圳湾！

大沙河创新走廊规划

除了景观资源不相上下之外，西丽和深圳湾一样位于深圳乃至大湾区的科创中轴：大沙河创新走廊之上，通过深圳版“塞纳河”——大沙河串联起来。其中，可以明显看出，西丽湖是深圳湾的源头。

深圳湾有深圳湾总部基地、后海总部基地，而西丽则有留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城及西丽高铁新城。

其中，留仙洞总部基地将联动周边中兴通讯基地、南山智园等产业集聚区域，未来将引入高端技术产业、实现18万人口的就业及1000亿的片区产值。

西丽湖国际科教城地理区位优越，清华、北大等高校和鹏城实验室、深圳量子科学与工程研究院等科研院所集中，人才汇聚。将形成粤港澳大湾区的原始创新策源地、核心区。

西丽高铁新城将会把深圳高新技术产业，向北通过赣深客专辐射粤北河源等地区，向东通过深汕客专辐射粤东潮汕地区，向西通过深茂铁路辐射茂名、湛江等地区。

同时，引入深惠、深莞、深珠城际铁路，预留通过深圳湾口岸衔接香港洪水桥的条件，加强珠三角片区交通联系，为构建“一核一带一区”区域发展格局贡献力量。

通过上述数据不难看出，西丽的潜力的确媲美深圳湾！

NO.2｜贰

龙华土地价值都已近7万/平

西丽的空间应该更高

不久前，深圳举行了一次盛世土拍。其中，最引人注目的就是龙华地块打破可售楼面地价的记录，高达约6.7万/平。

加上成本估计，如果要不亏本，未来至少要卖到8万/平起，很可能要卖9万甚至更高。

而说到这里就不得不提2016年龙华的高价地块——龙华金茂府，当时楼面价高达5.67万/平，周边二手房也不过才5.5万/平，名副其实的面粉价贵过面包价。

今年更是有传闻声称，金茂府或许要到12-15万。如上图所示，但15万这个价格应该不属实。

因为据内幕消息，龙华金茂府今年下半年可能会卖，或许要到10-12万/平。也就是说，未来这几年龙华的房价可能会比西丽这里还要贵。

但是笔者认为，如果从深圳拍地的地价看，西丽区域的土地价值应该更高。

大学城景观实景（来源：创新南山）

一方面，西丽毕竟是南山，而且西丽有非常多重量级的，战略级的宏伟规划。例如文章前面提到的：西丽湖国际科教城，西丽高铁新城，留仙洞总部基地等等。

无论从周边配套、与城市最核心地段的距离、自然环境、人文氛围，交通等等因素来看，西丽的土地价值是要高于龙华的。

笔者认为，如果西丽有土地放到公开市场上拍卖，其楼面地价或将超过7万/平。

来源：深圳市规划和自然资源局

另一方面，根据“南山大学城片区法定图则”所示，该片区总体规划面积1072公顷，以永久性的生态绿地及政府学校用地为主，占比超过60%，而其中的住宅用地总供应量占比仅8%。

这反映出了两个事实，一是西丽大学城片区主要以教育用地为主，居住用地供应极度稀缺，这也令片区的教育氛围十分浓厚。

二是这个片区的居住密度很低，非常宜居。而在深圳，低密宜居片区的地价向来不会低。

西丽湖景观实景（来源：创新南山）

目前这个片区仍然没有住宅土地出让，但是日前笔者获得爆料，今年南山最后一个豪宅盘——金众麒麟公馆即将入市。

这个项目拥有独特地段+独特景观+独特视野，十分难得。

NO.3｜叁

地理位置优越

主推建面约100-177㎡的中大户型

项目效果图，仅供参考

金众麒麟公馆位于南山区西丽大学城片区，西丽湖路与沁园路交汇处，地理位置十分优越。

其东面及南面是深圳野生动物园，西面是西丽湖，北面是资本市场学院，可以坐享西丽高铁新城和西丽湖国际科教城的双重辐射利好！

项目效果图，仅供参考

项目住宅部分占地约3.4万，总建面约14.9万㎡，由6栋点式塔楼住宅以及一所6班幼儿园组成，容积率仅为3.18，没有回迁房，十分难得。

要知道，目前深圳南山、福田等原关内区域的大部分住宅容积率都在4以上，有的甚至突破6（华润城容积率为6.6）。

3.18的容积率可谓深圳市区近10年来最低，也是将来唯一高度在百米以内的住宅。

项目效果图，仅供参考

据悉，项目的品质相当好，获得了LEED绿色建筑金级认证！

其外立面运用玻璃幕墙系统窗和白色铝板幕墙，配以石材基座，与周边的环境相互融合，凸显项目格调和品味的同时，亦能让项目历久弥新。

内部则为东方人文气息的大堂，配有业主专有的书吧和健身会所，以及业主可以聚会的party house，可满足业主品质住房需求。

而项目这次主推将是建面约100-177㎡的中大户型产品，十分适合改善居住的人群。

接下来看看项目的生活配套情况。

NO.4｜肆

临湖看山，大学环绕

人文气息浓厚

交通体系完善，出行便利

公交方面：项目周边有5个公交站：西丽湖地铁站、动物园、西丽湖动物园总站，西丽公交站、资本市场学院东，可快速到达蛇口、龙华民治等地。

地铁方面：项目不远就是7号线西丽湖站B出口，一站即可到达西丽站，换乘地铁5号线，通达全城。

自驾方面：从项目出发，经西丽湖路、丽山南路转南坪快速或沙河西路可快速通往全市各地。

商圈逐步成型，新晋网红打卡地

项目效果图，仅供参考

商业方面：项目自带底商，可以满足日常生活所需。而且，项目周边超20万㎡商圈正在逐步成型，将成为新晋的网红打卡地。

包括：体量约5万平的益田·假日里（将于今年10月开业），体量约10万平的all city（也将于年底开业），万科里等。

另外，从项目出发，开车去华润万象天地、深圳湾万象城也很方便。

文体景观丰富，居住氛围浓厚

深圳大学城（来源：蛇口消息报）

文体方面：项目毗邻深圳大学城和资本市场学院，可以享受到这两个地方丰富的文体场馆，包括：图书馆、游泳馆、羽毛球馆、足球场、电影院等。

另外，项目周边还有丽山文体公园以及众多露天篮球场。

深圳野生动物园（来源：深圳壹地产）

景观方面：项目周边有深圳版的“塞纳河”大沙河，西丽湖，深圳野生动物园，西丽高尔夫乡村俱乐部、麒麟山庄等靓丽的自然风光，举目皆景。

值得注意的是深圳野生动物园未来或将搬迁至坪山，原址或规划为高校用地。

1月21日，深圳市六届人大七次会议分组讨论中透露：建议推动深圳野生动物园异地迁建，释放中心城区约60万㎡土地，为深圳经济社会发展提供可持续发展空间。

下面放上一波实景图，让大家先睹为快

越过资本市场学院，北望西丽湖

观看西面，西丽湖一览无余

东面的深圳野生动物园景观

南面的大学城景观，还可以看到塘朗山

（上下滑动查看）

除了上述提到交通，商业，文体景观之外，项目拥有的教育、医疗等生活配套也十分丰富，这里就不一一赘述了。

笔者获悉，8月22日，金众麒麟公馆的湖山雅境展示区将正式开放，有兴趣的朋友可以到现场咨询并体验一番。

NO.5｜伍

即将入市，周边房价9万+

由于目前项目还未获得预售许可证，故而价值暂时未知。不过，目前项目周边新房及次新房的价格或许能给我们一些提示。

博林天瑞二手房价格

（来源：深圳链家中介朋友圈）

据深圳链家网的数据显示：目前博林天瑞建面约72-89平的产品现楼转手，价格在650万到1100万之间，也就是说博林天瑞的房子均价约9.4万/平。

天悦南湾二手房价格

而天悦南湾二手房的价格计算起来，实际也是要9.2万+/平。项目旁边的西湖林语，目前挂牌均价约9.2万/平。

看完这些数据，相信大家心里已经有些底了，但与深圳西部海岸沿线坐稳10万+的均价相比，西丽片区的价值还有不少成长空间！

最后，笔者还有一点要告诉大家，项目是由深圳市金众地产集团子公司开发，其母公司正是有着“特区铁军”之称的深圳建工。

深圳建工控股前身为解放军基建工程兵某部队，工程总承包是建工控股的传统业务，深圳建工集团继承发扬基建工程兵的光荣传统，以硬朗的军旅作风，始终坚持“质量至上，服务至优”的经营理念。三十多年来，累计完成各类房屋建筑、工业厂房、道路、桥梁等工程施工2000多项，累计总施工面积超1亿平方米，承建了深圳市民中心、深圳机场、深圳地铁、深圳香港西部通道、滨海大道、南方科技大学、香港大学深圳医院、深圳大学总医院、惠州会展中心等一批标志性建筑。

目前，累计18次获得中国建筑行业工程质量最高荣誉奖——鲁班奖，品质值得信赖。