房地产融资方式、融资产品及操作实务方式归纳

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2W 金融业与制造行业技巧材料，获得方法请见顶置

一 、房地产开发商融资方式概览

融资方式1：

融资方式2：

融资方式3：

二、普遍的融资产品实体模型以及项目投资范畴、项目投资限定

（一）银行融资

1.贷款银行

（1）直营借款

（2）委贷

A.委贷归属于金融企业的信贷业务，既不反映在负债表内，都不包括在商务管理单位界定的各类借款中，遭受管控的幅度较小，不容易占有金融机构的表内信用额度，可是，委贷的不合格率也会涉及对金融机构的业绩考核。

B.利率：3‰,0.5‰,0.8‰，工农中建委贷利率相对性高。

C.委贷的预告登记难题

一般说来，大部分地房地产业备案单位仅接受商业银行金融企业备案为农田或在建项目的质权人，因此，通常将房屋抵押贷款在金融机构或相信户下。但，在起诉方法上，被上诉人能够 根据提管辖权异议的方法，推迟起诉時间。

D.起诉法律主体难题

依据《最高法院有关怎样明确委贷协议书纠纷案件起诉法律主体的审批》（法复[1996]6号）“在执行委贷协议书全过程中，因为贷款人不按时偿还借款而产生纠纷案件的，借款人（受委托人）能够 借款合同纠纷为由向人民检察院提出诉讼；借款人撤销案件的，受托人能够 委贷协议书的受委托人为被上诉人、以贷款人为案外人向人民检察院提出诉讼。”

2013年最高人民法院一片裁定“山东省盛福购置产业有限责任公司与山东省鑫海集团有限公司等委贷纠纷案件上诉案[（2012）民二终字第131号]，觉得‘假如受托人、借款人（受委托人）与贷款人中间沒有有关收购借款支配权由谁行驶的独特承诺，则受托人有权利根据担保法的要求立即提起诉讼贷款人’。”

实践活动中，大部分金融机构会在其制订的委贷合同书中立即承诺“针对贷款人违背本合同规定的，受托人有权利自主依据具体必须立即对贷款人提出诉讼或诉讼”。

（3）跨境贷款——横琴RMB跨境贷款、内保外代

A.横琴RMB跨境贷款

B.内保外贷（实际参照《房地产跨境电商项目投资、跨境电商股权融资、结汇最新消息政策措施及实操功略（上）》）

• 界定：地区反担保人（一般为海外贷款人的总公司）向地区金融企业（地区贷款担保金融机构）明确提出设立备用信用证申请办理，由地区贷款担保金融机构向海外金融企业（海外借款行）设立备用信用证，为海外贷款人出示股权融资。
• 买卖构造：

• 构造溶解：

（a）贷款担保人将现钱立即存有地区支行后（或出示别的担保物），地区支行向海外支行出示保函或是备用信用证，海外支行向贷款人出示贷款。

（b）贷款担保人和贷款人需具有关联方交易，最好100%控投。可是，现阶段实际上一些实际操作是找不到关联方交易，根据签署代持协议的方法来造成表层的关联方交易。

（c）费率风险性避开：中长期锁汇

• 填补知识结构图：

海外资金成本举例说明：澳门：年化收益率3-5个点；中国台湾：年化收益率1-2个点；马来西亚：年化收益率3-6个点；在其中：

海外贷款利息：240bp 3六个月libor=2.4% 约0.6%=3%；

保函花费：低的千分之五（如厦门银行），高的2%（如工商银行）

附加费：有的金融机构无，有的金融机构1%-2%

资产入关花费（安全通道费）：1%-5%

汇差及锁汇：汇差按离岸人民币汇率计算，中长期购汇成本费3%上下。

2.货币基金

依据顾客风险性承受力不一样的归类：

填补

（1）《期货公司结合资产信托计划管理条例》的及格投资者

第6点 前条所指合格投资者，就是指合乎以下标准之首，可以鉴别、分辨和担负信托计划相对风险性的人：（一）项目投资1个信托计划的最少额度许多于100万余元RMB的普通合伙人、法定代表人或是依规创立的别的机构；（二）本人或家中金融资产累计在其申购时超出100万余元RMB，且能出示有关资产证实的普通合伙人；（三）工资收入在近期3今年年底历年收益超出20万余元RMB或是夫妇彼此累计收益在近期3今年年底历年收益超出30万余元RMB，且能出示有关个人收入证明的普通合伙人。

（2）银行理财的归类

A.按盈利种类（来自互联网材料）

B.按项目投资方位（来自互联网材料）

（二）房地产业信托融资

填补：售出认购指期货公司在金融体系上依照回购协议的承诺，优先售出能够 做为回购交易的特殊信托资产（国债券、个股等），再按固定不动的价钱在到期还款日从买卖敌人处买来的经济发展个人行为，其实质是买卖敌人向相信资产股权融资，归属于为相信资产筹集资金资产。

1.资产端归类

2.新项目端归类

填补：

（1）《有关提升期货公司结构型信托业务管控相关难题的通告》（银监通[2010]2号）“结构型信托业务就是指期货公司依据投资人不一样的流动性风险对相信受益权开展层次配备，依照层次配备中的优先选择与劣后分配开展利润分配，使具备不一样风险性担负工作能力和意向的投资人根据项目投资不一样等级的受益权来获得不一样的盈利并担负相对风险性的结合资产信托业务。”

（2）集合信托受益权开展分拆出让的，买受人不可为普通合伙人；组织所拥有的相信受益权，不可向普通合伙人出让或分拆出让。

限定目地：避免相信受益权出让给合格投资者之外的人

（三）资管计划

1.股票基金专用存款账户以及分公司重点资管计划

（1）项目投资范畴

依据《证劵公司及私募基金公司分公司证券化业务流程管理要求》，基金子公司可从业证券化业务流程。

（2）项目投资限定

（3）特殊顾客投资管理业务流程归类——基金管理公司或是其分公司的专用存款账户投资理财

基金子公司资管业务也可分成“1对1业务流程”和“英语一对一业务流程”，类似信托计划中的“单一化资产信托计划”和“结合资产信托计划”，而投资者通常触碰到的是“英语一对一业务流程”。

2.券商资管方案

填补：

（1）2015年1月16日，中国银监会公布的《银行业委贷管理条例(征求意见)》第11条明确指出，规定银行业不可接纳以“筹资的别人资产”对外开放派发委贷。按此要求，大概有几类将来将没法做为受托人派发委贷。一要基金子公司、证劵公司发起设立的资管计划；二是有限合伙企业股票基金；三是契约型私募。这三类私募投资组织原来债权投资一般选用金融机构委贷的方式，对于，金融机构委贷的方法被堵，可考虑到下列方法处理：

A.信托计划开展委贷：证劵公司、基金子公司的资管计划及其私募依然能够 根据嵌套循环一层层信托计划，申购单一信托方案并派发信托贷款的方法将募资的资产向融资方派发。

B.“股 债”的夹层融资：证劵公司、基金子公司、基金委托人用资管计划或股票基金的一小部分投资款转让拥有融资方的一部分股份，再将剩下投资款根据向企业出示股东借款的方法引入融资方。

C.假股真债方式：项目投资资产所有用以申购融资方的增资，在股权融资期内彻底变成融资方的公司股东，并根据分配赌一赌条文、签定原公司股东认购协 议、设定减资分配等方法，在股权融资期届满时保持股权投资基金的溢价回购或撤出。

D.收益权出让及认购：融资方根据将其本身的收益权以类证券化的方法出让予资管计划或私募，并一起承诺考虑必须限期或标准的状况下，由融资方以承诺价钱向投资人保持溢价回购的股权融资分配。

（2）构造平面图（来自互联网）

A.结合资管计划

B.重点资管计划

C.定项资管计划

3.商业保险

(1)项目投资范畴、项目投资限定概览

（2）保险资金投资方法分析

• 依据图中，保险资金的投资方法有给出几种：

A.保险资金对外直接投资

B. 保险资金、养老保险金年金等合格投资者授权委托车险公司或是是商业保险投资管理公司开展项目投资

C.募资项目投资：商业保险资管企业或车险公司发起设立商业保险资管产品，由受托人项目投资这种商品,最后保持对最底层财产的项目投资

• 商业保险资管产品有两类

A.各种各样方案：如基础设施建设、债权投资方案、股权投资基金方案、新项目适用方案等;

B.组成类商业保险资管产品：实际分成定项商品和结合商品

4.商品期货

（四）地产基金

1.项目投资范畴及项目投资限定

项目投资范畴：依据《私募投资基金监管方法》的要求，“私募资产的项目投资包含股票买卖、股份、债卷、商品期货、股指期货、基金份额及项目投资合同规定的别的项目投资标底。”

私募可项目投资新三板企业，但需透过审查总数。

项目投资限定：私募债权投资受到限制，现阶段根据金融机构委贷开展债权投资也存有必须的难度系数，但仍可根据相信开展债权投资。

2.地产基金的基础构造及几类普遍的嵌套循环构造

（五）别的常见问题

1.关联方交易严禁事宜

2.透过审查规定

（1）投资者不可违反规定汇聚别人资产选购资管产品；

（2）项目投资新三板上市前股权投资基金来讲，信托计划和有限合伙企业私募能够 项目投资但必须透过鉴别准摘牌公司的总数；

（3）以合伙制企业、契约书等非法人方式，根据汇聚大部分投资人的资产立即或是简接项目投资于私募的，需透过审查。

三、资管产品嵌套循环组成标准

（一）银信合作

传统式银信合作方式目地取决于将同业业务移除表内，掩藏借款经营规模

为防止银行业依靠银信合作业务流程将同业业务移除表内，掩藏借款经营规模，自2009年刚开始，银监下达了一连串标准银信合作业务流程的通告（银监发[2009]111号、银监发[2010]72号和银监发[2011]7号），银信合作业务流程慢慢叫停。

“银信投资理财协作业务流程”定义为“银行业将顾客投资理财资产授权委托给期货公司，由期货公司出任受委托人并依照相信文档的承诺开展管理方法、应用和处罚的个人行为”，即信托计划受托人仅限制为银行业，以第三方平台非银组织为行为主体发起设立信托计划的实际操作方式（如券商资管）则没有管控范围内；次之，规定将投资理财资产根据信托计划派发信托贷款、转让同业业务和单据财产几类表外财产转到表内，而金融机构转让相信受益权并不是在所述规定转表的财产范围内。在传统式银信合作商品中导入大量的过桥方和更改理财计划项目投资标底设计构思产生了金融机构对银信合作要求的管控对冲套利。

（二）银证信协作

1.银证信协作——相信受益权出让，对禁股令的随机应变，保持避饶管控对冲套利

实例背景图：A公司为A 金融机构的高档授信额度顾客，A公司向A银行办理28 亿美元RMB借款。A 金融机构决策考虑其资产要求，但A金融机构的借款总产量不够300 亿美元。

A金融机构的发放贷款的考虑：

（a）《银行业风险性管控关键指标值（实施）》要求：“单一化顾客借款资产利润率为较大一间顾客借款总金额与资产净额比为，不可高过10%。”A金融机构若立即发放贷款28亿美元，则违犯该绿线；

（b）借款财产的风险性权重值高，立即放贷将大幅度减少资本充足率；

（c）表内借款挪到表外的必须，保持避饶管控对冲套利；

多方人物角色：A 金融机构：方式上项目投资，事实上借款；B 金融机构：方式上投资理财，事实上过桥；证券公司：方式上投资管理，事实上过桥；期货公司：方式上相信，事实上过桥A公司：方式上应用相信资产，事实上应用金融机构资产。

填补：避开管控对冲套利的方法

（1）买入返售方式

A.过桥公司与期货公司签署《资产相信合同书》，授权委托期货公司向股权融资公司派发信托贷款，过桥公司得到相信受益权。

B.过桥公司与金融机构A、金融机构B签署《第三方合作合同》，承诺将相信受益权出让给金融机构A，金融机构B以买入返售方法买进金融机构A的相信受益权，金融机构A服务承诺在相信受益权期满前没有理由认购；

该方式下，金融机构A为信托贷款的出资人。

（2）银行基金方案对接到桥公司方式

A.过桥公司与期货公司签署《资产相信合同书》，授权委托期货公司向股权融资公司派发信托贷款，过桥公司得到相信受益权；

B.过桥公司将相信受益权出让给金融机构A，A将该相信受益权包裝成保本型理财商品；

C.金融机构B与金融机构A签署《投资管理协议书》，选购金融机构A发售的所述保本理财产品。

在该方式下，金融机构A为过桥方，金融机构B是信托贷款的具体出资人。

（3）银行基金方案连接股权融资公司

A.股权融资公司将已有财产权利（如已经租赁的商业服务物业管理）授权委托给期货公司，开设收益人是本身的财产权信托方案;

B.金融机构创立货币基金，向本人或投资者募投用以选购股权融资公司的相信受益权。

2.银证信协作——委贷，对资管计划不可发放贷款的随机应变

（三）银证协作

现阶段管控规定：

A.银行基金的嵌套循环躲避或是调济管控指标值,金融机构直营能够 选购别家金融机构的投资理财，但银行基金不可以选购别的金融机构的投资理财。

B.银行基金嵌套循环别的资管计划现阶段无确立限定。

管控发展趋势：

（1）依据《银行业投资理财业务流程监管方法(征求意见)》，有放宽银行理财嵌套循环发展趋势。

（2）将来将会严禁非标准银行基金嵌套循环除相信外的别的资管计划。

√非标准银行理财 信托计划——项目投资非标准：容许

×非标准银行理财 信托计划外的资管——项目投资非标准：严禁

填补：

A.非规范化债务财产就是指未能银行间市场或是证交所交易市场的债务性财产，包含但是不限于同业业务、信托贷款、授权委托债务、承兑汇票、信用证、应收帐款、各种受(收)益权、带认购条文的股份性股权融资等。

B.《银行业投资理财业务流程监管方法(征求意见)》第39条(特殊目地载体项目投资规定)商业服务银行理财项目投资特殊目地载体的，理应合乎下列规定：“(四)所项目投资的特殊目地载体不可立即或简接项目投资于非规范化债务财产，合乎银监有关银信投资理财协作业务流程有关管控要求的期货公司发售的信托投资方案以外；前述所指特殊目地载体包含但是不限于别的商业服务银行理财、信托投资方案、除货币市场基金和债券基金以外的证券基金、证劵公司以及分公司资管计划、私募基金公司以及分公司资管计划、期货公司以及分公司资管计划和保险业财产监督机构投资管理商品等。”

1.金融机构 证券公司定项资管计划

（1）禁止性要求

A.严禁子公司、业务部单独进行定项投资管理业务流程；

B.严禁进行资金池业务流程；

C.严禁将授权委托资产项目投资于高耗能、高耗能等國家严禁项目投资的制造行业；

D.对协作金融机构规定近期1年年底资产规模高于300亿美元，且资本充足率高于10%；

（2）金融机构 证券公司定项资管计划的实际方式：信托收益权出让业务流程；同业业务收益权出让业务流程；票据业务；委贷业务流程；信托贷款业务流程；转存业务流程；福费廷业务。下列为几类方式的例举：

2.银行理财 券商资管方案

（四）银基协作

（1）金融机构表内财产表外化——银行理财 基金子公司重点资管计划——选购已有同业业务

（2）金融机构表内财产表外化——银行理财 信托计划 基金子公司重点资管计划——选购他行的同业业务并回售

（五）信基协作（详细上文地产基金一部分）

（六）券商资管商品

1.券商资管內部项目投资难题：

2.券商资管 股票基金资管/信托计划

3.随机应变标准（见上文构造）

（1）券商资管 相信——发放贷款

（2）券 商重点资管根据财产收益权售后回购——变向发放贷款

（3）根据集合信托计划连接证券公司定项资管的方法来简接保持分拆出让定项资管收益权

（七）别的金融理财产品的嵌套循环难题

1.基 证/信

2.信 证/基/信

3.商品期货资管和证券公司、股票基金、相信互相项目投资

4.商业保险资管计划、信托计划、银行基金资管计划、证劵公司以及分公司的资管计划、基金管理公司专用存款账户以及分公司的资管计划，期货公司以及分公司的资管计划、契约性私募 私募

《私募投资基金监管暂行规定》以下投资人视作合格投资者：“（二）依规开设并在基金业协会办理备案的融资计划”；《私募登记备案系统软件——商品办理备案》，确立了融资计划包含商业保险资管计划、信托计划、银行基金资管计划、证劵公司以及分公司的资管计划、基金管理公司专用存款账户以及分公司的资管计划，期货公司以及分公司的资管计划、契约性私募。