我们房价从2015年开始快速涨价，不愿低价售出的卖方与不愿买高的买方开始了两方心理战。让我们暂且粗略地想一个问题，谁会在意房价的走势？粗略地讲，就是买房自住的人，与房市投资客。对于买房自住的人来说，老一辈的人早已经拥有一所避风港，因此他们不需要担心这问题；而这问题离太年轻的人还太远了些，因此他们不需要面临这问题；因而最在意房价走势的人就集中在出社会工作而还没买房的这人群中，这群人大概会在他们未来的10年内购房，就是所谓的首购族。现在我们处于高房价与高物价的时代，买房这个想法几乎成为了有钱人的特权，对一般人而言它几乎是个遥不可及的梦想，而房价向下修正则成为了希望。对房屋市场稍微有些了解的人对于2008年美国房市崩盘应该不陌生，而在不久的未来是否有可能在我们重新上演一次那出恶梦噩梦呢？

2008年美国房市会崩盘的原因十分不简单，但我先简单地用供需做为切入点。其主要原因就是银行手上太多房屋，但银行需要现金来周转每日的业务，他们必须卖掉房屋来换取流动性高的现金，因此银行进行了大量房屋法拍，卖压使得房屋价格快速向下崩跌。而银行手上为什么会有太多的房屋？这是因为房屋贷款人的违约所造成。但是违约量要大到能够撼动整个房屋市场，那就代表银行当初放款出去的金额十分巨大，因此在贷款人违约后，才会有巨大的房屋量回流到银行手上。

接着让我们从贷款人违约的角度切入，买房自住的人不一定会在房市向下修正的时候违约，他们可能为了有个居所而继续缴款，如果连买房自住用的人都违约了，那事情肯定很严重了。银行的房屋放款几乎都是浮动利率，如果贷款基准利率升高，贷款人的每月还款金额就会增加，过去美国银行贷款基准利率一路走升到2007年，因而贷款人的债务负担愈来愈重，也就是每月要偿还给银行的钱变多了。

一般而言，银行承做房屋放款就是希望能从未来的利息收入获利，因此他们会挑选客户，像是收入稳定的公务员或上班族。当初美国放款银行承做了许多次级房贷，次级的意思就是贷款人收入未达银行放款核定标准，也就是收入不高或者没有一份稳定工作的人，这群人每月能够稳定还款的能力本来就有限，而次级房贷的贷款利率又比普通房贷的利率高出二至三个百分点，因此次级贷款人的债务负担又比一般人更重了。而且银行为了承做更多生意，而故意压低前一到两年的房屋贷款利息，让贷款人觉得他们付得起这债务，但是他们却没有特别去考虑到第三年开始的高利息因而往往于第三年后开始违约，这是一种商品设计上的手法，至于这样的设计好不好，道不道德，我就不给予评价了。

银行贷款利率的走升、第三年开始的利息升高与次级贷款这三点造成了房屋贷款人大量违约。反观我们的银行承做的大多都是优质客户，契约内容也无这种前几年低，后几年开始升高的设计，因此对于买来自住用的那群人而言，他们的违约机会就不大了。没有大量的违约，也就没有突如其来的大量房屋法拍了。

就我们目前的情况而言，房屋的成交量是处于低迷的情况，许多建商纷纷打起广告，但反过来想，如果房屋需求真的很多的话，他们又何必多花一笔广告费呢？再加上考虑未来有购房需求的人、死去的人与生育率，未来我们房市经过可观的向下修正是满合理的逻辑演绎结果。但若说到我们房屋市场要像2008年美国房屋市场那样经历一场大崩盘，从银行承做的对象是优质客户并且无诡异的放款契约内容来看，对买来自住用的这群人而言，违约机会是不大的。美国利率市场从2016年开始进入升息阶段，但目前美国升息步调十分缓慢而且保守，经济若没有复苏，联准会不会轻易升息。虽然美国升息会影响我们是否升息，但是目前我们宣称仍然以国内通膨率与经济情况为升息的判断标准，因此我们突然积极升息的机会并不大，即使执行升息，过程应该也是缓慢地，但贷款人仍然要面对未来还款金额增加的可能。笔者以下列两点总结：

• 我们房市未来经过一段时间，房价一定会回归理性。
• 若从银行房屋贷款的承做质量与契约设计加上利率市场升息步调来看，贷款人大量违约的可能性不大，因此房价雪崩式跌落的可能性并不大。

后记

对2008年金融海啸有较深了解的人，会听说过雷曼兄弟公司(Lehman Brothers Holdings)与住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization, MBS)，也会把它们与导致此次风暴的原因连结起来。我得说后者是让银行敢无限制地进行房屋放款与次级房贷的利器，也是把银行与银行间的风险串联起来的桥。有兴趣的人可以持续关注，笔者将在未来解说它与房市崩盘的关系，以及让美国经济进入停滞的连锁效应。

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