重要预判！龙华豪宅化趋势明显，将成下一个豪宅区

上周六（8月10日），在华盛珑悦美学生活馆，深圳淘房志创始人顾洪波进行了《公元2019：大变局时代 深圳楼市投资新逻辑？》的演讲。

吸引了众多投资者慕名而来，现场气氛热烈。

此次演讲，顾洪波老师从当前经济形势展开，对深圳4大最值得关注的板块进行分析。

干货满满，给处在大变局时代的我们，指引了投资的方向。

核心观点

1、今年上半年北、广、深GDP相对比较好，主要还是靠基础设施投资和房地产开发投资。

2、对深圳房价接下来的的走势观点是：分化。

3、深圳最值得关注的几个核心板块：龙华、宝中、沙井和光明。

4、深圳楼市未来两年核心预判：龙华是会有明显提升的板块。豪宅化趋向越发明显。

以下是顾洪波老师演讲的精华部分

北广深上半年GDP相对好的秘密：

离不开房地产开发和基础设施投资

上半年全国最新经济数据公布，我们发现四个一线城市的数据蕴藏着非常重要的小秘密。

1、深圳是半年增长最好的城市。

GDP涨了7.4%，工业增长7.3%，出口增长5.1%，以前深圳的出口都是10%、20%的增长，现在是5.1%。进口下降7.8%。基建增48%，房产投资增11.3%。

2、北京，GDP增长6.3%，工业投资下降8.2%，北京固定资产投资增长不错，增长14.7%，房产投资增长16.4%。

3、去年广州GDP数据不太好，今年广州上半年增长7.1%。

其中我们可以看到，广州的固定资产投资增长24.8%，基建投资增长34.6%，房产投资增长26.1%。

4、上海GDP增长5.8%，四大一线城市中增速垫底。

工业降1.6%，出口降低0.4%，进口降低2.7%，上海房产投资只增长3.6%，基建投资下降6.7%

我们对此分析出了秘密观点：

今年上半年深圳、广州、北京的GDP相对比较好的秘密武器，其实还是基础设施投资和房地产开发投资，靠政府花钱、卖地加上开发商加大投入。

北京的工业投资是下降的，但是北京的固定资产投资、房产开发投资涨的是很猛的，他是依靠固定资产投资和开发投资拉动他的GDP。

深圳和广州更明显，进出口也不行，深圳的工业还不错，广州的工业只是增长4.0%，所以深圳和广州也是通过基建投资和房产开发投资拉动的。

深圳的基础设施投资增长48%，是非常猛的增幅。

最近开车在路上，泥头车越来越多，很多不错的路又重新挖开、重新修，这就是基建投资，意味着实体经济GDP不行，政府花钱把GDP拉起来。

房地产投资增长11.3%还算不错，房地产投资不是指大家去买房的投资，而是指开发商拿地、动工的投资，这是房产开发投资。

包括今年6.24紧急拍出的5块地，对政府来说有2大好处。一是增加200多亿GDP，动工之后，这块地投资20亿，那块地投资30亿，这都是拉动GDP。

而上海在房产投资和基建投资数据上甚至呈下降态势，这对它GDP增速有明显的影响。这也是为什么近期上海放松在自贸区临港的限购，便是上海意识到了房地产和基建投资的重要性。

龙华、宝中、沙井、光明

四大板块值得重点关注

9月份新关税可能会导致很多城市的房地产政策放松，不管是基建要花钱还是要推动房地产投资，都会导致一些政策放松。

这次放松和2015年、2016年不一样，2013、2014年也是中国经济比较紧张的，那个时候国际环境也不太好，那个时候正好有欧债危机。

这次的基调是稳，稳中微涨，这是符合地方政府利益的。

核心的结果是全中国未来这段时间里闭着眼睛买房的时代结束了，只有少数城市的房价才会上涨、存在投资价值。

我对深圳房价接下来的的走势观点是：分化。因为即使对深圳来说，也不会是普遍涨的。

我个人觉得深圳值得关注的几个核心板块，龙华、宝中、沙井和光明。

1、龙华，看好的逻辑是补涨。

2015年、2016年龙华是涨得最猛的，尤其是名校学位房，很多是从3-4万直接涨到7万、8万。

2017年2018年是深圳湾、宝中、华润城在涨，龙华没怎么涨。现在又轮到龙华和宝中了。

因为龙华和后海相比价格差距太大，所以存在一定的补涨需求。

根据我们掌握的消息，未来几年龙华还有非常重要的趋势是旧改越来越多，有很多重点的项目。

这些旧改的项目很多的成本已经是接近4万，即使旧改成本也是4万左右，但这些依旧会推动龙华往上走。

2、宝中，核心的原因是前海扩容，这是国家战略。

宝安中心区和深圳湾相比价格差距太大，深圳湾很多楼盘20万每平，普遍均价16万，有些超过20万。宝安中心区大概8-9万每平。

个人觉得宝安中心区和深圳湾相比，可以打七折。

3、沙井。

前海扩容，也会对沙井产生推动，很快会展中心就会启动，如果宝安中心区纳入前海的话，宝安区政府有可能搬到沙井，这也可能是隐性的利好。

4、光明，光明科学城的规划。

形成了深圳和东莞之间的科技轴线，南山区是整个中国的科技中心，往上面走到光明，在往上面走是松山湖，是大湾区科技最集中的地方。

这是我今年相对比较看好的几个板块。当然还有一些板块，我们觉得也还不错，但是我们的重点推荐的还是上面这几个板块。

龙华豪宅化趋势明显

楼盘品质均有提升

对深圳的楼市未来两年的核心判断：

8万多以上的板块可能会往12万冲。比如说宝中和福田。福田还有一些8万多的项目，大概率往12万走。

龙华是会有明显提升的板块，6万左右的，一定会往9万甚至更高冲。部分4万以上会往6-7万冲。

手中的资金相对充足一点的，居住品质要求更高，我们推荐宝中、龙华。

在龙华发展的新时代，区域价值只会越来越高，豪宅化的趋势不可逆转。

龙华有点类似宝安中心区，以前龙华是刚需板块，宝安中心区以前也是刚需板块。

现在几乎80%的人都认可宝安中心区已经豪宅化，会从刚需板块变成豪宅板块，这是未来非常重要的趋势。

深圳市场上很多时候都是依靠新盘拉动，二手房跟进。

近两年，以豪宅产品闻名的全国知名房企纷纷入驻龙华。包括金茂、厦门建发等等。

他们的到来，除了能拉动了龙华整体价值，也给龙华的楼盘品质树立了新的标杆。

另外，包括龙华新地王（楼面价已达5.6万每平）也将会产生很大的拉动力。

龙华二手房，包括金亨利已经成为了片区的标杆项目，也出现过10万+每平的案例。

与核心项目一齐拉动，龙华豪宅化的趋势应该很明显。

华盛珑悦就是为了匹配这样的发展而打造的，值得重点关注。

项目实景

华盛珑悦是华盛集团布局龙华核心区域的又一标杆力作。华盛集团已在深圳发展了很多优质项目，包括沙井西荟城，华盛观荟，华盛盛荟等。

华盛珑悦是华盛集团与四个国际大师合作，致力于为精英阶层定制一个品质生活圈层，为业主营造“豪宅级别的精品级社区”，全新打造了悦享家Pro产品。

立面是玻铝立面，采用的是德国旭格门窗；园林是AECOM打造，深圳湾一号的园林也是由这个公司进行打造。

项目效果图：材料选择格调优雅天然石材，建筑立面充满美感，能够历久弥新

整体建筑挺拔俊朗，隽永大气，国际感及稳重气质兼备，是城市的一道靓丽风景线。

主入口会有五层入门礼序水景，还精心打造了天空之桥的泳池，在深圳市场都是非常少见的。

园林实景

泳池实景

项目联合吕元祥、高文安等著名设计团队，汇聚诸位国际大师智慧，精致雕琢公共空间。

双大堂设计，最高达7.45米，不管是车行还是步行回家，都能享受到高品质的归家体验。

公共空间

聘请仲量联行担纲物业管理顾问，从硬件配置及软性服务上均以高端物业标准，提供温暖贴心的居住体验。

此前与仲量联行有过合作的项目，都是像平安国际金融大厦、深圳湾1号、京基100大厦等地标物业。

89㎡-130㎡户型产品设计，是片区少有大尺度舒适型产品。

样板间

目前89㎡精装样板空间和105的交楼样板空间对外开放，大家可以前往参观，感受品质。