房地产商害怕让你了解的，全在这篇里了

英国经济师罗宾逊妻子讲过:“我学习培训政治经济学是以便没受经济师们的骗。”

这篇购房科普性文章内容，都是同样。

购房终究是几百万的限额资产开支，是大部分人一生做的重特大管理决策之首。因此，购房以前，必须狠狠地下几番时间，掌握基础的房源信息。

做为1个沒有买房工作经验的新手，如果你迈入售楼部的那一瞬间，就早已有无懈可击的市场销售说词、极致的样板房在等你。

但是，你见到的、听见的，全是提早设计构思好的。这种情况下，怎样不被随便被蒙蔽呢？

把我购房者常常犯的错、栽过的跟斗放到这篇里。必须必须要个人收藏！

1、绝大多数人都忽略的指标值——建筑容积率

当比照好几个新楼盘的那时候，人们会革命老区段、商业服务配套设施、是不是有地铁站、大学資源这些，对新楼盘开展优先选择排列。

但如果你只参观考察1个新楼盘的那时候，必须关心的最关键指标值是啥？

参考答案是建筑容积率。建筑容积率立即决策了新楼盘的质量。

建筑容积率是政府部门在做城乡规划那时候的明文规定，是不能变更的存有。因此在建筑面积被限定的状况下，怎样获得较大盈利，是房地产商最想做的事。

温馨提醒，这儿潜规则就来啦。

原本，不一样的建筑容积率相匹配不一样的商品形状，如圖图示。但人们能见到的1个普遍状况是：一些住宅小区是花园洋房、独栋别墅 高层住宅，多种多样工程建筑形状的配搭。

这就是说人们常说的“高矮配”。

需不需要做“高矮配”呢？看1个比较简单的算术题。

1个新项目建筑面积是10万，假如所有制成高层住宅，高层住宅平均价1万/平米，那只有赚10万。

假如制成高层住宅 花园洋房，高层住宅8万平方，平均价1万，花园洋房2万平方，平均价1.6万，那麼能够赚12万。

因此“高矮配”就是说以便多做盈利。花园洋房、独栋别墅会侵吞大片视频的绿地面积，而高层住宅则被殉职了楼距、公共性主题活动室内空间。

（网爆泰禾尖岗山的拿地计划方案，完美73层150米多住房，之后由于限高计划方案毙掉）

温馨提醒，在购房全过程中，房产销售因此会潜移默化1个奇怪的市场销售逻辑性：有独栋别墅、花园洋房的小区高层住宅比纯高层住宅小区更高档。

事实上它是纯坑骗。一样的建筑容积率，纯高层住宅小区的定居感因此比高矮配小区高层住宅定居感更强。

这儿引证某房地产商建筑容积率的归纳，你能判断：住宅小区的质量究竟是哪些的。

建筑容积率小于0.4，高端的别墅区新项目。
建筑容积率0.4－0.6，通常别墅区新项目，相对密度稍大。交叉一部分双拼别墅、独栋别墅，可适度减少相对密度提升质量。
建筑容积率0.6－0.7，通常的双拼别墅、独栋别墅。
建筑容积率0.7－1.3，全双层新项目较多。如与矮层或独栋别墅组成，相对密度较高。
建筑容积率1.3－1.6，一切正常的双层新项目，自然环境通常。假如是双层与花园洋房的组成，自然环境质量不错。
建筑容积率1.6－2.2，一切正常的双层 花园洋房新项目。
建筑容积率2.2－2.3，一切正常的花园洋房新项目。
建筑容积率2.3－5.0，花园洋房 二类高层住宅新项目（18层之内）。这时假如做全花园洋房，自然环境会很差。
建筑容积率5.0－8.0，高层住宅新项目（150米之内）。
建筑容积率8.0左右，摩天大厦新项目

PS:

矮层：1－3层（含3层）双层：2-6层 花园洋房：7-12层 双层：12层左右 高层住宅：34层左右

2、市场销售的嘴，坑人的鬼，怎样了解整体规划是不是落地式？

当市场销售在讲新项目说词的那时候，许多事儿全是有意清理过的。例如是不是有地区、地铁站，这要以房地产商的工作能力没法确保的。

地区要历经教育部门定，地铁站要历经多轮审核。否则早已招标会、或是在工程施工环节，能够150%明确。

怎样明确地区有没有发展潜力、住宅小区周边环境呢？要看规划图。

规划图很比较好找，立即去该大城市的规划局（城建局）网址找就就行了。

以北京为例，人们见到右下角有个整体规划成效。最先要寻找大城市的整体规划。这儿要重中之重看空间规划文本描述，及其总规划图，弄清楚大城市的重中之重发展前景。

不要再感觉好多个字、一张照片不关键。由于房地产商在拿地的那时候，会释放出来许多的整体规划利好消息，砸许多钱蹭热点地区——看懂大城市管理中心，能够了解哪儿是切切实实的利好消息。

例如，北京市的大城市空间布局：“一核一主一幅，两轴、多一点、一区”，新加的“一幅”就是说副中心密云，列在一核（北京首都作用中心城市）、一主（市区6区）以后，表明密云就是说继城六区以后的大城市管理中心。必须重中之重关心。

多一点意味着的“深圳、石家庄、安静、亦庄、房山”，就比不上密云更有关心度——即便抨击密云的人许多。

再例如，杭州市的大城市空间布局，早已确立表述市区有2个主管理中心——江北的杭州市旧城区，及其钱江新城和钱江世纪城，即便江北的人对江北还有成见，也应当了解江北江北的新趋势是均衡发展趋势。

再例如，即便许多认为深圳市的“ 东进发展战略”表明东向算是出风口，但深圳市的大城市管理中心仍然是“福田汽车-横琴”和横琴，西面要好于东面。

接下去，人们也要看地区的实际整体规划。由于许多大城市，整体规划公示公告以前，要历经比较复杂的步骤。这一時期内，就会有该大城市实际地区的商业用地规划图先放出去。

你可以寻找你要买住宅小区的具体地址，看一下附近有木有大中型的配套设施。通常情况下，淡黄色意味着住房、红色代表商业服务，翠绿色意味着生态公园。（一些规划图较为细腻，例如意味着中小学校的橘色，也会标明）

有关地铁站、轻轨站、高铁动车的整体规划，是大伙儿都较为关心的內容，还可以在整体规划里寻找。深蓝色的线指短时间整体规划、新建的地铁站，已经确定的路线。置于市场销售说的中长期整体规划中的地铁站，系统性风险较高，请用规划图起算。

另一个，有关新楼盘是不是有预售许可证、新项目的基本信息，乃至楼盘签订状况，能够到住建部网站查寻。

猫叔以前碰到事情，某楼盘出售说她们新项目卖的非常好，签订了七七八八，剩余楼盘很少，要我赶紧买。結果我就查，根本没售出几身。

3、看房型非常简单，但你可以重中之重关心哪些？

我想问一下，房型最关键的指标值是啥？

是面宽。

有关得房率、房屋公摊面积，我们都是沒有方法了解明确的标值，这儿潜规则许多。而面宽是能够精确测量的，是分辨1个房型优劣的最立即的指标值。

也要科谱1个小知识结构图。

建筑设计师在整体规划住宅小区的那时候，最先考虑到的，并不是怎么让房屋住的舒适，只是人怎样把建筑面积保证最高值，让房地产商挣到数最多的钱。

愿意把工程建筑面 积保证较大并且一起考虑阳光照射规范，最简单直接的方法，就是说降低面宽，提升向内延生。

人们在看楼幢分布的那时候，因此会发觉1个难题：楼幢东面的间隔不大，而南北方中间间隔较为大。（南北向有光照的要求）

假如确保住户的总面积不会改变，那只有从南北方方位找补，提升向内延生，省出面宽。那样就提升了好多个模块的房屋，但一起房型就越来越细长了。

从这一视角而言，面宽是危害房子质量的关键要素。

接下去人们说房型图。假如是沒有良心的房地产商，因此会让你那样的房型图：

只能大概布局，面宽、向内延生也不标。

有良心的房地产商，会让你那样的房型图：

每一屋子的面宽、向内延生都标明出去。（规格是含墙面的，并不是净规格）

更诚实守信一点儿的房地产商，不但有标明规格的房型图，每一楼价的总面积都标明了出去，你乃至能够测算出得房率。

因为许多售楼部的房型图不是标明面宽、向内延生的，因此大伙儿在看房型图的那时候，必须要问清晰面宽多少钱。

这儿放好多个统计数据，以供大家参考：

（这儿指的是净面宽，墙面薄厚在20cm上下，能够自主减掉）

主卧

主卧的规范面宽是3. 3m，低于3.2m就紧凑型了，较为舒服的面宽是3. 6m ，放置家具备必须的室内空间。3.2m及左右的面宽，因此装有主洗手间和步入式衣帽间。

次卧房

次卧房最少面宽是3. 0m

儿童房间、小书房

儿童房间、小书房最少面宽是2.6m

大客厅

大客厅的规范面宽是3.7m，低于3.7m是紧凑，超过3.7m是舒适，豪华版能够超过5-6m及左右。

最终聊一点儿，向内延生也较为关键，由于面宽和向内延生是成占比的。进深和向内延生的占比要可用，通常实际意义上的房型华康是指房型的向内延生与进深比为有效，向内延生/进深通常接近1~1.6中间。

比照房型的那时候，尽可能选择点宽向内延生比率较为大的房型。但总的来说，北方地区住房向内延生比中国南方大某些。北方地区总向内延生12、14m是常态化，中国南方向内延生超出12m基础就没有人买来。

看了房型图以后，你要必须看1个更关键的材料——楼层平面图。通常情况下，楼层平面图，市场销售是絕對不容易积极给你们的。楼层平面图会曝露许多缺陷，而这种缺陷是以房型图中看不出的。

因此业界有一种叫法：没看了楼层平面图，相当于没看了房型图。

看楼层平面图，最关键的一点儿是，房型的光照难题。

随意从在网上找了一张照片，可以看正中间的2号房型。假如单纯性看房型图，次卧和餐厅厨房常有窗子（小红圈的一部分），总面积尽管小，但凑合能接纳。

但看过楼层平面图，不得不承认2个窗子都会1个很深的带槽内，必然危害光照。

另一个，2号楼做为突起的正中间户，也会一些危害2个边户的大客厅光照。

也有这2年较为时兴的高层住宅室外楼梯房型，都是情何以堪。

说真话，见到这类房型我就是很奔溃的。这类房型是以便双阳台而双阳台。看上去，正中间户的北端是能够开窗通风，但具体的公摊面积增大，并且大到购房者得以血亏的水平。

人们看来图中的正中间户，假如只看房型，北端卧房能够开窗通风，双阳台。假如看过户型平面图，是否感觉智力被污辱了。

北端的窗子处于大带槽里，还被室外楼梯遮挡了。两边也有交通出行核，确实。。

另一个，要是有哪些变态狂喜爱在室外楼梯偷看，卧房但是被看的一清二楚。针对室外楼梯房型，我的提议是能不买也不买。正中间户、边户，全都不必买。

楼层平面图还能见到许多难题。

针对巨蟹座买房者而言，看了房型图，再看楼层平面图，如同开启了新天地。例如另一方家的洗手间窗子离家里非常近，家里的门和隔壁邻居的门非常近，家里卧房靠着隔壁邻居大客厅……

换句话说，看楼层平面图是1个如何太过注重都是对的的事儿。

好啦，文中就先提到这儿。今日的文章内容数据量略大，对房地产商而言，破坏力還是挺大的。

假如有协助得话，提议个人收藏、关注。人们下一期见~

创作者：猫叔。1个博学多才和休重都会横溢的房地产自媒体平台。文章投稿、曝料请联系我手机微信yuanweitishang

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