环京津城市和临深城市对比，哪个房子卖得更快？

原创： 老船长

楼市发展，全国上下早已不是一盘棋。

之前鹤岗房子白菜价，就为许多收缩性城市敲醒了警钟，几万块钱一套房，别人还不屑购买。而在某些热点城市，哪怕房价居高不下，人们仍蜂拥而至。这就是差别。

到底什么样城市的房子才值得购买，大家早就该心中有数了。

近日，上海易居房地产研究院发布2019年上半年的《中国百城库存报告》（以下简称《报告》）。

报告出来后，各媒体争相报道，大家关注点更多集中在那些去化周期较高的城市——“原来环京燕郊的去化周期已经如此之高了呀”。

一般来说，去化周期越长，说明住宅越难以被“消化”（供应远远大于需求），政府为保持楼市的供需平衡，应对土地供应做出适当调整。

如果你所在的城市是三四线城市，且去化周期还特长，就要引起重视了，因为你的房子，极有可能出现“有价无市”的情况。

我有个朋友刚毕业的时候去了苏州工作，收入一般，觉得在苏州买房无望，在父母的谆谆教诲下，在老家县城买了首套房，成了有房一族。

今年初的时候他跟我讲，打算将县城里的房子卖掉加上积累，重新到苏州置业。最后结果出乎意料，他按照正常价格挂牌了3个月，硬是没卖出，中介告诉他，如果不降价按保守的去化周期，最少还得等半年。

这并非个例，住房“去化周期”较长的城市还是有挺多。

下图是易居研究院统计的今年上半年100城新建商品房住宅存销比的情况，大家可以看下自己所在的城市去化周期情况：

2019年6月50城土地去化周期

数据往往会“说话”。通过上图，我们能得到很多信息：

1、同样是“卫星城”，但在商品房去化周期上存在很大差异。

从数据上可以很明显看到，北京周边的燕郊、香河等地的库存压力很明显要比深圳周边的惠州、中山等地大很多，这是为何？

下图是今年4月前，全国50城各地的去化周期情况。从图表可得知，当时深圳周边的惠州、东莞和中山的去化周期都很低，本身就是属于需要加快供地的城市，说明深圳周边的城市，在住房供应这块，发展一直比较稳健、趋于理性。

2019年4月50城土地去化周期

另外，就是人口增量上，深圳的外溢效果明显（主要是深圳的产业外溢，从而使得深圳周边城市人口增幅明显）。

数据显示，近五年内，东莞、中山和惠州的小学生人数增幅明显，分别排在省内的第二，第三和第四（第一是深圳），而环北京的燕郊、香河等地的人口增量并无可圈点之处，城市发展拼到最后、拼的都是人口，从这一点看“环京津城市”已经要远远落后于“临深城市”了。

整体来看，虽然北京的“卫星城”总给人一种比深圳、上海更好的感觉，但本质上北京的卫星城发展并没有珠三角和长三角健康。

2、去化周期排在前列的城市，分别是漳州、燕郊、香河、大厂、厦门。这五个城市可分为两类，一类是“环京津城市”一类是福建城市，这些城市均出现了房子严重过剩的情况。

环京津城市去化周期过长，很重要的一个原因在于环京津城市严厉的限购政策。就拿燕郊来说，限购以前，在北京买不起房子的还可以去燕郊买套房，每天下班之后花一个半小时就到家了，现在，在北京买不起房子又不符合河北购房政策。

另外，在大环境趋紧的情况，若没有可观的人口增量，选择观望的人群就会越多，都会想着以更便宜的价格买房，数据显示，燕郊、香河、大厂的新房价格普遍下跌了1%左右了。

不同于环京津城市，漳州和厦门的高去化周期，并非政策原因，个人更倾向于认为是“炒房客”云集的后果，炒高厦门房价和漳州房价的人，极有可能是同一批人。

漳州人口增量并不明显，经济在福建也只是中上水准，所以你要说建这么多房子是因为需求足够，实在有些说不过去。

最实际的情况就是有人在漳州楼市“联手坐庄”，要知道，漳州最大优势就是距厦门岛仅40分钟车程、还没限购，这对于那些买不起厦门房子的人是一个吸引点。

相比环京津城市，漳州的楼市格局要被动许多。燕郊的房子卖不动了、实在不行还可以打开限售，是有后手的。而漳州怎么办、去库存似乎可以用到的招数并不多，难不成又加码引进人才？

3、住宅去化周期排在末尾的三个城市分别是郑州、杭州和清远。

这三个城市中，最牛逼当属杭州了，去年的卖地之王就是杭州，库存却快卖完了，看来还是要加快推地才行。

不出意外的话，今年杭州统计公报数据的时候，杭州人口大概率会是猛增，从发展速度来看，杭州打破了所有人认知，按照这种势头发展下去，跻身国内一线城市杭州可期。

郑州的发展也不错、只略逊色于杭州，但郑州的去化周期较低，与杭州或有本质区别，杭州可能真正意义上有较多外市人口流入，但郑州之所以去化周期低，这这得意高层“做大做强”郑州的规划。

近两年郑州多次扩容、城市内更是各种开工。比如将将温县、武陟、原阳、平原新区划入郑州管理后，必将刺激到郑州楼市、消化不少库存。

结束语：

房子的本质是商品，而商品的价格是由供需关系所决定的，可以想象下，要是全国的人都跑到北京去，那北京房价还不得涨上天。

为了防止人为的推高房价，近两年在楼市上，我们时常能"房住不炒"和"长效管理机制"这两次，这两个方针都是目前楼市主基调，未来在楼市上一城一策、因城施策等举措都是可以预料的。

所以，记住，买房一定要选择那些人口净流入的城市，人口流入是最终结果，既然人口大幅流入了，那产业、资金、基础配套是绝对差不起来的！