多年房产行业从业者提供的~关于二手房交易的相关知识（上篇）

2019年8月，特意整理一份最新的二手房交易相关知识汇总

二手房交易总述

二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。 结果是增加了国家的"税收收入" ，也增加了买房人的"购房负担"

简断截说，咱们直接进入正题

卖方税（房东）：

（一）增值税：

俗称"大税"，按专业的说法“ 增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的 附加值 征收的一种流转税。有增值才征税没增值不征税。”

目前的房产增值税大部分地区按房产交易总价的5.6%征收，而增值税目前如果房产证满2年是免征收的。

可能有的朋友要说了，房产交易总价是不是可以少写点来逃避部分税费，其实这样想大错特错。因为二手房交易有合同成交价格也有房产评估价格，如果成交价格远小于房产评估价格，这个增值税是按评估价征收的。

举例：某房产交易合同真实交易价格100万，房产证未满2年的情况下，有房东可能私下和购房者约定，合同上写60万，结果报到房管局过户时，该套房评估价格80万，则该套房房东需交增值税80万*5.6% （除非产权证满2年免征）

关于土地增值税：

2019年7月16日，两部委就《中华人民共和国土地增值税法》公开征求意见。其中第一条明确说明,"中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。"

新的土地增值税法一旦正式执行，有可能代替现有的二手房“增值税”征税模式，按目前的《土地增值税法》征求意见稿来看，新的土地增值税是按土地增值部分四级累进征收。

换句话来说，二手房增值越多，其累积征收的土地增值税越高，最高或占到增值部分的35%左右。

卖方税（房东税）具体分类

（二）个税：

个税中有一种分类是“利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十”

目前大部分地方也是按二手房交易总价的1%征收（全额征收），不过也有一部分地方按差额征收。区别就在于地方上看是选择那一套进行个税征收。

免征个税的条件：满五唯一（即房东只有唯一一套房出售且同时产权证满5年）

举例：

比如某二手房交易时，二手房交易价格100万（房东原购买价格50万），房东有多套房尽管产权证满5年，但个税仍需交纳，其个税缴纳标准为

方案A：全额总价1% ，个税仅需要缴纳1万

方案B:差额征收20%，（100-50万）*20%，个税就需要缴纳10万

（三）土地出让金：

征收对象，单位集资房首次转让时需按交易价格的1%缴纳土地出让金

保障房和限价房交易时，需满5年以后才能上市交易，也有相应的土地出让金，具体以各地房管局信息为准

（四）中介费：

如果通过房产中介，此项费用为交易总价的0.5%到2%，自行交易可省去此费用，温馨提醒，中介费用也可以和中介具体协商费率。

…… ……

买房税待续，和其它税正在策划完善中