关注房产的人依旧热情不减

这段时间，收到几个粉丝的咨询

一刀请给我推荐几个5年房价能翻番的盘，我要去投资！

最近在大湾区X城看中一个盘，房价明年能涨3000+吗？你说能，我就去买！

那边有好多地铁正在建设，还是大站，未来到深圳广州二十来分钟就到，能买吗？

老家新搞了个特色小镇，规划真不错，心动了，买一套咋样？

……

房产投资，在国内很长一段时间里，都是绝大多数人的主要投资渠道。

而且很多金融投资渠道都被妖魔鬼怪化，都是谈股色变谈P2P惊呆（这两年一直说不要碰），还有各种理财，信托，私募，统统觉得不靠谱...

这些年，一波波行情暴涨把房价不断推上新高位，很多人确实通过投资买房捞到不少钱；赶上好时候，甚至随便买买就能一夜暴富。

房价翻番、强劲增值，是每个投资者都想达到的理想状态。

但过分关注房产增值，盲目追求房价暴涨，就很容易忽略一个相当严峻的问题——房产流动性。

失去流动性的房子，不管房价高低，变不了现，兑换不成人民币，都只是一堆钢筋水泥。

就像崩盘的鹤岗...3、4万一套...无人问津

也像15年股市暴跌时没有接盘侠，卖不出只能持续挂低价

任何投资性资产，流动性是最重要的，没有之一。

什么是流动性？在投资领域，流动性就是指把资产变成现金的容易程度。

流动性好坏取决于所投资的房产是否能快速地、比较容易的出租、出售，变成现金，

简而言之就是变现能力。那买房时，怎么去考虑流动性？

当前所谓的值不值得买，什么价买，能不能赚钱，—房子的流动性会不会好？能不能卖得出去？要等多久之后能卖出去？能不能卖得上目标价位？会不会找到接盘侠来变现？

市场上很多房子看起来确实规划不错、设计不错、想法也不错，这些或许未来的确都会慢慢落地，但一旦忽视流动性，那么，从签购房合同的那一刻起，就注定了未来卖房子的举步维艰。

目前市场上不少房子，在未来5-10年，流动性都相当差，需要一双火眼金睛来辨别

• 80%以上的度假盘、绝大多数城市远郊盘，要放弃，要放弃。

真正的度假盘是有价值的，但大多在非度假城市，披着度假的外衣圈地旅游地产，房子卖完，特色配套效果降低或者干脆落地无音，这怎么会有人接盘。几乎所有远郊盘都有如出一辙的宿命。一旦市场遇冷，凉的最快。

• 绝大多数的写字楼、商铺，要放弃。

很多城市的核心商务区中，写字楼和商铺的空置率尚且高达30%，而非核心商务区中，空置情况会更严重。加上商业性质的写字楼、商铺本身流通性就不如住宅，二次交易税费太高，流通成本太高，随之加大了流通难度和变现难度。

• 20年以上、无电梯的老破小，要放弃。

这些房子是未来10年城市的淘汰品，户型差、通风采光差、物业服务差、配套设施落后，还几乎没绿化，舒适度非常低，这些老房子基本不可住，不可租，不可售，不可流通，买来有什么用？

• 三四五线的纯投资房产，要放弃。

目前大多数三四五线城市需求都是透支的状态，房价透支、需求透支、价值透支，绝大多数三四五线城市土地量充足，新盘源源不断，二手房更无人问津，未来大概率会陷入流动性死局。

那么，投资买房具体该如何判断？什么样的房子流动性好？

要判断整个城市的流动性，看人口，看供需；

判断一个城市是否有活力，一定要看这个城市是否有持续性的人口流入，关注一个数据——人口机械增长数值，这个值越大，人口净流入越多。人口才是城市活力的根本。

要看中介门店饱和度、二手活跃度。看二手交易结构。

我们通常去做调研，判断一个区域二手房市场活跃度的一个最简单方法，就是去溜一圈儿，去实地观察区域里中介门店的数量。中介门店越多的区域，二手房市场活跃度越高，交易量越大，二手房出租、出售越容易。投资不同于自住，具体到产品选择，要站在卖房的角度去看，哪些产品更容易卖出去，哪些产品在二手房交易结构中占比最多，它的流动性就越好，投资价值越高。

所有不考虑流动性的房产投资，都是炮灰！所有给你推荐没有流动性的房子的行为，都是骗局