深圳地产中介：“一个月卖5套算什么，我上个月卖了9套”

来源： 梵高先生

在深圳楼市里，几乎所有人都在说金三银四，但金成什么样子银成什么样子，很多不买房的人，甚至不看房的人，基本是感受不到这个市场情绪的变化的。

即使想了解，也只能从数据中感知。不过，仅通过数字，总显得不那么真实。

这次，安静就将数据与卖房&买房案例相结合，看看3月份的深圳楼市里，到底发生了什么，买家和卖家的心态到底是什么样子。

01.

按照惯例，我们首先来看月报。

3月深圳新房成交量大增。数据显示，3月深圳全市一手住宅的成交均价为54005元/平，环比下滑0.42%。3月深圳新房成交3088套，环比大增141.4%，同比增加52.2%。

很多楼盘卖的如火如荼，也有的楼盘冷冷清清，不惜加大折扣甚至出现“一成首付、开发商垫资”卖房现象。

二手住宅方面，3月全市二手住宅均价为52319元/㎡，环比上升0.95%；二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高。

各区来看，仅龙华均价微幅下滑，其余各区皆小幅回升。其中，龙华均价49453元/㎡，环比下滑0.2%；盐田上升幅度最大，均价39951元/㎡，环比上升3.1%。

深圳二手房看房量增多。从2月中旬开始，各区咨询量、看房量都有显著增多，确实有回暖迹象。

看房量增多的同时，深圳二手房挂盘仍在放量。数据显示，深圳二手房挂牌量一直持续高升，从去年6月的最低点25000套左右到今年4月的4万套左右。

4月2日，深圳链家网站二手房挂牌量超过4万套，创新高，深圳二手房业主的信心在增加，房子的议价空间在缩小，买家与卖家的博博弈更为激烈。

以上这些，都是市场上可以找到的数据，需要强调的是，实际的成交可能比统计到的“7639套房”数据更加火爆，因为网签数据会滞后。

火爆的深圳楼市下，深圳楼市究竟发生了什么？卖家与卖家的真实心态如何？刚好，我最近约见了几位朋友，我想就这几个案例来谈谈我的看法。

02.

第一名朋友比较牛，专注热爱房产投资，平常没事的时候就喜欢研究深圳楼市。

他研究的方法很简单，就是整个深圳来回的跑盘然后做总结，平常的工作除了带客户看房、交易谈判外，爱画各种楼栋平面排布图和户型图。

有媒体报道“有中介一个月卖了5套房，光收佣就高达20万”的时候，他深藏功与名的笑道：我上个月卖了9套。然后齐刷刷的摆出了自己的交易案例——

4套位于龙岗中心，一套是城市花园89平的三房，成交价277万。一套是110平，成交价435万，买一层送一层。一套是锦绣东方，73平的三房，成交价378万，还有一套是新房，麓园89平成交价350万。2套位于双龙的叠翠新峰花园，一套是67平的两房，总价在232万，另外一套是89平的，总价在260万。1套大运新城的房子：中海康城，48平的两房，成交价205万。另外2套分别是坂田的四季花城100平，成交价502万；宝安的流塘大厦89平345万。

9套房的总价，加起来近3000万。而这9套房子里的故事，业主各有不同，心态也有不同，说来也比较曲折，但总结下来无非是两类人。

一类是刚需客。这类买家的心态自开年之后都比较急，因为近期的房地产市场蠢蠢欲动，再加上利率的降低，他们终于按捺不住，匆匆上车。他们从来不相信深圳的房价会跌。

比如说买叠翠新峰花园67平的两房的那位买家，自述介绍：从2018年年底就开始盯上这个小区了，一直没买，看着自己喜欢的房源从210万涨到了232万，无奈只能出手。

另一类是刚改。这类买家，大部分是手里卖着房，准备以卖房的资金置换一套的。相对于刚需来说，他们心态相对平稳，不太关心涨跌的情况。

他们买房卖房，只不过寻求一个心理的价差：如果我想置换的房便宜、能够支撑我换房，我不介意自己卖的房子降价。

但是，如果我看上的房比较贵，而我的存款不足以支撑我去换房，那么我手里挂牌的房子绝不降价。除非，我找到更具性价比的房源让我去买。

03.

另外一个交易案例来源于我身边一位地产老炮，算是深圳楼市中非常高端的玩家了，长期浸淫在深圳楼市里，平常也喜欢玩房子。在前海、蛇口，坂田都有建仓。

前几天见到他的时候，他跟我说他又换房了，买了一套香蜜湖的房子，成交价大概在1230万左右。

去年年中的时候，他就跟我说他要开始腾龙换鸟，准备资金换房了。香蜜湖那套房子，其实他盯了也蛮久，年初的时候，同楼盘同楼层同户型的房子有业主成交价在1300万左右。

直到3月份，同样的房子挂出来1250万，他毫不犹豫，立马就下手了。这套房源本来准备了多批客户分批和业主谈价，他第一个冲上去，直接就以1230万的价格拿下了。

他以亲身经历告诉我，深圳楼市中，其实价格高于1200万的房子，其实都具备蛮大的议价空间的，因为普通人折腾不起，从挂牌到成交的周期一般都很长。时间就是金钱，有资金需求的根本耗不起。

为什么选择在这个时间换房？理由很简单，买房、换房的成本降低了。不知道大家发现没有，首套房贷利率去年基本是上浮10%，现在大部分银行都降到了5%。

甚至，出现了回到基准利率的声音...

当然，还有最重要的一点：现在的抵押贷也越来越好做了。去年的时候，房产抵押对于房子是有门槛限制的，比如有的银行要求房子供2年后才可以抵押，现在呢，有很多银行刚买完房就可以拿去抵押。

另外一个是放款周期，去年的时候，抵押贷的放款周期一般是3-6个月，现在呢？很多不到一个月就完成了，有的甚至是秒放。这样一来，时间成本开始大大降低。

还有一个非常特殊例子，大家不知道没有注意，深圳有一段时间由于政策原因，有一些房子是两本证的，也就是双拼房，这类物业因为现在名额珍贵，很难出手变现，购买的话需要两个名额。

但是，现在市场上已经有非常承成熟的银行抵押产品可以做抵押贷了，而且是可以做双拼中的其中一套，5年先息后本。

买了双拼单套无法快速变现的亲戚朋友，这是一个非常好的变现方式，可以做房子评估价的6到7成。

市场上流通的钱多了，融资成本变低，拿钱比去年容易、比去年快，楼市交易自然就火。

此时，应该逢低吃进，还是抛盘离场？每个人情况都不同，我只知道，经过三年的深圳楼市冷静期之后，仿佛最好的购买时已经来临。如果再上调一下深圳的豪宅线，那就更完美了...

房子从来都是细水长流的东西，赚钱的可能是运气，套牢也是实力。