深圳地铁物业投资指南

前几天，哥哥我受@腾讯房产 奶牛财经邀请，参加了一场关于“深圳地铁物业投资实战课”，和深圳楼市实操大伽@摩天 两个人一起详细探讨了深圳地铁物业的价值。

因为是类似于“锵锵三人行”、“圆桌派”这样的形式，比较自由轻松，后来想了一下，口头表达易理解但不成体系，所以还是整理出来的好，这样形成的文字逻辑性更强。

在《在深圳买房的六大误区》中，安静曾经写过一条刚需买房的三要素：地铁、学位、次新。意思是说，在预算有限的情况下，尽量去满足这三点。

但是，这三个因素到底是如何解释，又该如何深刻理解，相信很多人还是云里雾里的。而对于地铁对房价的影响，最多嘴里会蹦出几个字：“地铁一响，黄金万两”。

而这句话，一度是哥哥我曾经做广告营销的时候经常说的。但是，当时我并不能确切的回答下面这些问题——

1、买入地铁物业的核心要点是什么？

2、什么时候是买入地铁物业的最佳时机？

3、深圳有哪些低估的地铁物业？

这次，我们来深入讲解一下。如果说的不对，可能是我认知能力有限，欢迎大家探讨。如果觉得安静说的好像有点道理，可以转发到朋友圈，让更多人认识一下。

01.

在此之前，我们先来回顾一下深圳地铁的发展史。

深圳的地铁发展，总共分为三个阶段，分别是深圳地铁一期工程（1998-2004年），二期工程（2007年-2011年），三期工程（2012-2016年），四期工程（2017-2022年)。

从1998年开始建设深圳地铁起，深圳地铁的建设周期已经有20多年了。而里程，也从最开始的64公里，只有两条地铁，变成了现在8条，共计285公里，建设速度非常的快。

我们来看看深圳地铁的建设速度。

一期工程，起步期：只有两条地铁：1号线（世界之窗-罗湖）、4号线（福民-少年宫），里程实在是短。我们来看看当时的卫星地图，会有更强烈的视觉纵深感。

二期工程：加速期。在原有的基础上将里程增至177公里，我们来看看卫星地图。

对比深圳地铁一期工程零星的“十字架模型”，我们可以清晰的看到：在仅仅5年的时间里，深圳地铁的建设速度是非常快的，大到已经几乎可以撑起深圳版图的骨架了。

再来看看三期工程（2012-2016年）和现在规划中的四期工程（2017年）。数据显示，轨道交通四期工程完成后，深圳将形成15条线路、总长约570公里的轨道交通网络体系。

通过深圳地铁线路的变化，其实我们可以清晰的看到深圳理版图的变化。我总结了一下，主要有以下几点——

1、从2004年开始，深圳地铁一期工程其实已经确定了罗湖和福田的核心地位了。而二期，则相当于确立了关内、关外。而三期、四期，更多是对部分片区线路的补充与外延。

2、深圳的中心是随着地铁线路走的，从罗湖、到福田，再到南山，而地铁修到哪，深圳的新兴人口就跟到哪。

3、深圳地铁在三期的修补上，视觉纵深已从关内延展到关外，深圳关外地铁线路开始从0开始突破。这是向外输送人口，因为中心区的人口实在是太密了。

地铁，对于深圳来说，实在是太重要了，重要到又爱又恨。

02.

买入地铁物业的核心要点是什么？一个是距离，一个是开通时间。

距离的大小决定了这个楼盘的升值空间大小。这里面的距离表现为两个方面，一个是离福田、南山市中心的距离，通勤时间最好不要超过45分钟。

另外一个距离是楼盘到地铁口的径离。之前我看过一篇研究论文，讲的是地铁与房价的相关性，结论大概是这样的——

1、在地铁范围内大概300米左右范围内，地铁对房子影响很多时候是负相关的。2、地铁离住宅区大概400米-1.6公里的影响是正相关的，涨幅最高。3、离地铁太远的住宅区，是享受不到地铁的利好的。

细化一下，结合一些在深圳的实际感受：300米-500米步行距离左右最佳，超过500米房价会打折扣，800米-1000米勉强接受，超过1公里就不是地铁物业了。

太近了不行，太远了更不行。因为距离太近会比较吵，对于居住体验感不是很好。有句话怎么说来着？我就喜欢吃烧烤，但我绝对不希望烧烤摊在我家楼下，因为会熏死个人。

地铁也是一样，距离要适当。

还有一个是开通时间。一般来说，地铁对于房价的带动作用最关键点在于地铁确定开通前1-2年的时间里，特别是地铁开通前一年时间里，是购房者入手的最好时机。

而且，特别需要强调的是：片区引入的第一条地铁将是最重要的，因为这是从0到1的巨大裂变。

比如说11号线，这条地条线路是在2016年6月份开通的，在地铁开通前两年，沙井的房价一直在3字头左右徘徊，到了2015年之后，开始出现4字头的楼盘。

但是，完成了从0到1的价值裂变之后，地铁的作用会开始慢慢递减。而当第二条、第三条地铁介入的时候，地铁对房价的影响就不会那么大了。

关于这条逻辑，哥哥我曾经写过一篇文章，大家可以参考：《找到一篇研究论文，我发现了地铁影响房价的秘密》。

03.

那么，深圳最具潜力的地铁物业有哪些？

第一个是14号线。现在买地铁物业，如果买关外，就要买11号线、13号线、14号线这种快线，快线的价值比慢线要高。

目前关外唯一一个比较纯粹的、可以拿出来的地铁沿线是大运片区，另外一个是被低估的石芽岭片区，14号线都经过。

大运不是依靠旧改，而是依靠增量。看法定图则，你会发现市政配套、商业用地大于住宅用地，住宅用地有颐安都会、佳兆业未来城，再就是大运四盘的学位房，其他都是商业用地。

理论上说，整个区域的商业的占比一定要大于住宅才合理，如福田CBD。未来从福田中心区到机场大空港约30-40分钟，到大运也是30分钟左右，短期来说，大运的环境、规划比其他区域好。

另外，石芽岭片区，这个区域农民房很少，到福田的距离大概是20分钟。目前布吉的涨幅比龙华高，旁边的宏宇健康花城、鸿荣源尚峰涨幅都不错。整个区域规划有公园、学校，楼盘算是比较纯粹。

石芽岭片区，是最不像布吉的片区，而且房价也不高，大家可以重点关注。

04.

当然，除此以上这些，还有一些地铁线路值得注意。

比如说已开建的8号线，其实对于盐田的房价不会有很大的改变。盐田是慢生活偏旅游区域，没有核心产业，商业密度不够。

深圳是个年轻的城市，很多身价上千万、上亿的人小孩是要读书的。盐田虽然有海景，但只是情怀。

很多人有钱，但又没有达到时间自由，大部分年薪上百万的人还是要去公司，甚至每天早上九点钟打卡。

而且，盐田的景观资源、海景资源决定了不是高效率片区，其产品属性只能是度假或休闲产品。景观型豪宅变成资源+功能复合型豪宅，升值空间更大。

还有一个是深圳地铁6号线，明年将会开通。虽然是光明的第一条地铁线路，但预计不会有像11号线一样的拉动作用。

目前光明新盘已经卖到4万多/平，部分楼盘卖到5万/平。光明新房有机会卖到5万，但二手房不一定卖得到。

因为超过400万或300万会有豪宅税。因为新房税费低，大家会买新房，且同样的价格，新房交易相对简单。

...

其实，关于深圳的地铁线路还有很多可以讲，就不一一展开了。还是那句话，当你不知道怎么去买房的时候，抓住这三个关键词：地铁、学位、次新就OK了。

送一张参考图给大家~

Ps:学位篇就不写了，之前写过很多，大家慢慢看，推荐一篇最新的：《买房大佬告诉你，深圳的学位房应该这样买》。有更多买房问题，可以加安静小密圈或微信。

------END------

深圳买房必看

▼

片区分析:

光明·龙中 ·大运 ·布吉 · 南山 · 宝中片区名校 · 龙岗中心城· 龙岗二手房小区点评① ·龙岗二手房点评② · 深圳龙岗二手房点评③ ·龙岗二手房点评④ ·龙岗二手房点评⑤ · 豪宅二手房点评① ·曼谷楼市调研·珠海

买房案例:

凤变冰 · 10年6套华为离职老司机 · 返乡置业失败案例 · 被套路月供10W · 不炒房 · 11年买7套 · 科技园码农 · 燕郊投资客 · 滴滴老司机 ·美女工作10年买10套房· “套路”的中介 · 40套房的深圳女房东

• 深圳到底有多少套房

PS：历时两年，“深圳买房ABC”个人小密圈终于升级改版完成。小密圈价格365元/年，每天一元钱。

小密圈常驻深圳十余年的实操嘉宾，入户、融资、金融、选筹、谈判、装修等，链条均为买方设计，解决深圳买房环节中买方的所有“痛点”，手把手带你在深圳买房。

纸上谈兵终觉浅，落地赚钱才是真。从数据分析到实地调研，再到落地实操，买房涉及的链条太多，踏错一步就是数万元甚至是数十万元的损失，费心费力。

如何买好人生中的第一套房？首付不够怎么办？如何找到最合适你的楼盘？没名额想买公寓?外地人如何在深圳买房？.....这些，都可以在小密圈里找到答案。里面，完全是不一样的画风。

戏台已搭好，团队已备战。新的一年，欢迎更多会员加入，买更多的房子。