空置率，规划密集，挤兑实体产业，三问剑指“前海热”？

随着前海“归巢”三年计划推进的如火如荼，接二连三的前海“归巢“政策宣讲会紧锣密鼓地释放各种政策扶持，优惠补贴，规划升级、以及粤港澳青年引进细则。前海品牌开发商们都卯足了劲儿奔走相告。

“前海热“再次升温的同时也招来了各种质疑声。近期一篇网文披露单方数据，声称深圳当前甲级写字楼的平均空置率偏高，其中前海片区尤甚”，吸引了不少眼球。

“前海热”难掩空置率居高的尴尬？

数据显示，截止2019年上半年，甲级写字楼空置率，福田达16.1%，南山为21.7%，前海则高达65.7%。直接拉高全市空置率。前海由于大量供应入市，并且该板块基建及配套不完善，市场还未成熟，所以空置率较高。

于是，“前海热度难掩空置率居高不下”的观点喧嚣尘上。

先用几个事实数据来论证它。

观察写字楼空置率,要与产业空间的供需弹性结合。既要满足现实需求，又要考虑长远需求的经济周期。保持一定的供给弹性和逆周期扩充。一是为未来发展预期留有回旋余地，二是建立适当的产业门槛，引进优质项目。

观察写字楼空置率，还要纵横向对标结构和片区数据。写字楼从建成到成熟有自身的成长周期，前海目前处在起步期和成长期，总体还是一个大工地。深圳福田中心区的成熟型CBD与前海成长型CBD各有特点和侧重。近年来深圳写字楼市场呈现逐步西移的趋势，金融、科技、专业服务等企业逐步由罗湖、福田向南山迁移，未来随着前海、后海建设的提速，势必将有更多企业向西迁移。并且步伐随着大量优质项目不断入市而加快。

近年来深圳写字楼市场呈现逐步西移的趋势，金融、科技、专业服务等企业逐步由罗湖、福田向南山迁移，未来随着前海、后海建设的提速，势必将有更多企业向西迁移。并且步伐随着大量优质项目不断入市而加快。

前海将重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业、等四大产业领域。要在前海15平方公里的土地完成如此多的功能任务，必然要有功能齐全、配套成熟的产业空间做保障。从一片滩涂起步到2012年完成前海工程，大量前海注册企业尚未进驻。前海规划建设规模现代化商务写字楼，是缜密前瞻先进的规划布局。

前海处于整体开发状态，土地陆续出让及开发过程中，衍生出各开发企业及其上下游供应商的办公空间需求。同时，前海坚持为香港拓展发展空间，主动增强与香港的关联度，已与其形成全方位多层次的合作新格局。

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高端写字楼挤兑实体产业空间？

这里需要普及一个产业经济常识。

楼宇经济、CBD经济圈，是城市经济产业链技术链发展到高端阶段的必然选择，写字楼承载的优质产业空间将吸引头部企业、创新研发企业、专业服务企业入驻聚集，由此形成总部经济的产业圈。与写字楼相对应的是工业园、产业园，主要为制造型企业提供生产空间。所以一个城市到底要建多少写字楼，是产业规律和市场规律共同作用的结果。而非头脑发热地开疆拓土。

前海楼宇空间主要配置生产性服务业包括金融、物流、研发设计、大数据服务等，都是服务粤港和深圳实体经济的产业要素。不能把发展产业性服务业与实体经济对立起来，更不该由此得出高端写字楼挤兑实体产业的结论。

2019年第一季度前海纳税百强合计缴纳税收95.92亿元，百强、各行业百强纳税占比均超七成。增速高达82.9%，头部效应明显，呈现出高速发展的良好态势。政府加大对前海总部企业的扶持力度，减轻企业经营成本，增强企业的归属感;目前已获得前海总部落户奖励企业42家，已出让地块中超过38家为总部型企业，未来将形成总部集群效应。

作为深圳乃至整个粤港澳大湾区的核心，近年来前海注册企业数量持续快速增长，越来越多的港资企业、世界500强、上市企业参与到前海发展建设中，总部企业落户，将形成强有力的产业聚集效应，势必带动区域写字楼市场发展 。

现如今，前海已吸收了356家世界500强企业入驻前海中心。对标华尔街打造出800m的金融峡谷。每年也将拿出1.5亿元资金支持香港青年创业。总部型企业陆续进驻。金融企业扎堆基金小镇。以国内外知名开发商的率先抢滩布局。

对标世界湾区经济，规划过密且后继乏力？

从纽约、伦敦、香港、新加坡等世界发达城市的空间布局看，高密度规模化的产业楼宇体现了空间开发的立体化和集约度，也是保持城市经济竞争力的重要保证。

对标国际先进城市，深圳前海规划建设规模化密集化的写字楼集群，彰显了产业布局的规律性和超前性，也是深圳着眼大湾区发展和前海未来，实施保增长保预期的有力举措。

近日，一份权威数据调查，广深港成为投资者在大湾区最为关注的投资城市。尽管受中美贸易摩擦影响，境外投资更趋理性观望。但大湾区良好规划和如期建设，以及对标世界级的经济体量和发展预期，极大提振投资信心。近期境外资本持续关注华南市场，深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，更是关注的焦点。

同时，香港的机构投资者对大湾区表示了越来越浓厚的兴趣，大约40%的调查参与者希望在2019年投资大湾区城市。相信在过去一年完成的两个主要基础设施项目，香 港- 深圳- 广州高速铁路和港珠澳大桥，加上大湾区发展计划，将使大湾区成为香港投资者的热门的目的地。

大湾区规划不仅仅带来了新的基础设施建设，还将推动大湾区城市群中资本，业务和人才的流动。这些对大湾区房地产市场都有非常大的推动作用。

广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划正(2018-2020) 全方位优化前海建设，助力前海建设国际化城市新中心。两次提及前海扩容，将优化提升前海片区功能，推动修编前海总体发展规划，扩展发展空间，并在新范围实施前海有关支持政策。

2019年2月18日《粤港澳大湾区规划纲要》14次提及前海，明确了深圳前海的战略定位为建设国际化城市新中心，也就是深圳的新中心。经济方面，允许大湾区内企业可按规定跨境发行人民币债券。全球K12学校荟同学校(现代化的全球学校)预计今年9月开学、伯克利(是全世界最知名的现代音乐学院之一)未来音乐中心已于今年4月30日签署备忘录。眼见前海将切实地以一流的国际化教育与世界实现接轨。

2019年4月23日发布规划用地总建约160万m²，规划中国国家博物馆、深圳馆、科技专题馆、国际医院、国际教育科研机构可以预见，前海将成为媲美纽约的国际化大都市区前沿地带。

具备世界水准和视野的前海规划蓝图在迅速推演。前海综合交通枢纽也是目前亚洲在建的规模最大的综合交通枢纽。前海正快速完善各项公建设施，前海演艺中心选址完成，打造标志性文化设施;前海租赁发展用地，建设国际会议中心;前海国际学校已拟定英国哈罗公学的欧洲百年教育品牌，解决人才子女教育问题。同时前海发力科技创新，构建金融科技创新生态圈，形成前海桂湾“孵化器+ 加速器+生态谷”的科创空间战略布局，打造前海妈湾国际创新合作中心的两轮驱动。

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年底将迎来第一批归巢企业

累积442项目制度创新成果，改革进程位列自贸区前列，全国首个自贸区5G网络全区域覆盖开通，自贸区内企业共享受税收减免164.09亿元。全国最大新金融、类金融企业聚集地共5.89万家，创建全国首个信用经济实验示范区，跨境人民币双向资金池6200亿元，首创人民币债券资产跨境交易平台，全国首个大宗商品交易中心港交所(QME)开业。前海蛇口自贸区成立4周年，已然成绩斐然。

随着前海“归巢”计划的兑现落地，以进驻时间为标准，通过阶梯式的补贴比例吸引承租单位尽早回归前海，预计于2019年底将迎来第一批归巢企业，现楼产权单位将受益。

截至2019年上半年，项目落成入市，包括第一季度的华润置地大厦B座、华润置地大厦C座，第二季度的五矿金融大厦、万科滨海置地大厦、卓越前海一号 二期T1和T3、地铁金融科技大厦、喜之郎大厦、香槟金融中心和太子湾一期。