今天，去年颁布的“731”新政就满一年了，此新政被成为史上最严限售政策，其中“商务公寓限售五年，各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售”，也就是说购买公寓未来至少5年后才能交易，无疑是为了限制公寓的投资。不少人因此对公寓抱有质疑和担心，公寓真的不行了？
根据数据显示，限售后公寓成交量反而上涨了，一边是抑制公寓的炒作投资，一边是客户对公寓的热情追捧，这样充满矛盾的现象，到底是好是坏？这种情况下，投资者该不该买公寓？怎么买？
01公寓最严限售却卖得更好
新政出台后，2018年下半年公寓成交了6974套，反而比上半年增加了72%。2019年上半年公寓一共成交6080套，相比新政出台前的2018上半年增加了49.6%。就每月而言，2019年上半年公寓成交量走势波动上升，总成交套数占住宅和公寓总套数的31.68%，其中6月份达到高潮，占比41.6%，几乎与住宅持平。
中原研究院数据显示，2018年商务公寓成交面积同比上涨9.03%，创下历史新高，相较2016年更是涨了将近一倍。
02豪宅和低总价公寓受宠
在成交价格上则出现两极分化，今年上半年总价300万以下和1000万以上的公寓成交涨幅明显，其中总价300万以下公寓成交占比上涨4.88%至67.64%，为成交主力。户型选择上，45平米以下最受欢迎，60平米以下（包含45平米）占了7成。
地产中介小刘印证了这一数据，对记者直言“刚需、豪宅相对好卖些，现在政府限价，豪宅买了就赚，刚需则一直需求较旺盛；但是某些没有明显优势的楼盘就不好卖，销量很一般。”
深圳今年第一个入市的新盘华润瑞府就是商务公寓项目，备案均价15.8万元/平方米，开盘就售出约五成房源，其中总价8000万元的户型秒光。豪宅公寓虽数量少，但面积大、总价高，每次入市都备受市场关注。
戴德梁行分析师称，经过这一轮调控，深圳市场上投机和投资需求明显退场，刚需和改善需求才是市场的主力。华润瑞府属于豪宅产品，且地段佳，在整个豪宅产品稀缺的市场环境中获得关注也在意料之中，但它也仅代表了细分、小众的豪宅市场，并不能代表整个市场。
另外，3月初，同是商务公寓的传麒景苑开盘，据说带福外学位可落户，在中介的集体刷屏下更是出现凌晨排队现象，开盘半天因秩序混乱遭遇封盘。在业内看来，该公寓虽然单价6.8万~7.8万元/平方米不算低，但总价约200万~500万元相对较低，又可以积分申请学位，都是其爆红的重要因素。
2019年5月，会展湾·中港开盘推出1273套商务公寓，当天即卖出828套，进入持销阶段后不久非整售公寓更是直接售罄。
受欢迎的公寓都有哪些特点呢？
1、占据核心资源
瑞府都处于南山区的核心地段，享有一线海景视野，配套成熟，即便户型大总价高也依旧有土豪抢着买单。
2、有规划利好
会展湾中港目前位置虽相对偏远，但拥有粤港澳大湾区和大空港的规划利好，未来发展前景巨大。
3、产品设计新颖
瑞府都是豪宅配置，户型设计新颖独特，用材用料、装修标准也是顶尖水平，市面上少有产品能与之媲美。
市场还是两极分化，豪宅有一定市场，低总价的刚需需求旺盛，而中间价段就比较难卖。7.31新政之后，公寓只租不售的背景下，住宅式公寓越来越受到资深投资者的青睐，自用和理性投资居多。若要投资公寓，小户型低总价公寓依然是投资主流，且必须抱有长期持有的准备，短期炒房已不可行。
03
公寓供应不足，好产品抓紧下手
731新政规定公寓限售5年，新供应土地上的公寓只租不售。那就意味着，5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少。同时，市面上一手公寓会绝迹，目前在售和待售的一手公寓都是新政前拿的地，将是公寓市场最后一批新品供应。
2019年上半年公寓供应量进一步减少，仅为2018年供应量的29.85%。深圳房地产信息平台数据显示，截止到2019年6月底，公寓可售套数不足1.5万套，差不多只有住宅的一半。真的是卖一套少一套。
但是在深圳，所有的公寓产品都值得买吗？
目前深圳市面上的公寓主要分为三类：商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓。
1、商业/办公类公寓可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限一般为40年。这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商业/办公，这类土地性质按法律规定是不能改的。也就是说，这类房产的性质和住宅明确划分，基本等同于办公写字楼。
2、产研用房类公寓的土地性质一般为产业用地，产权年限大多是50年。产研用房是将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，包括新型产业用房、配套公寓等多种物业形态。然而这类公寓不允许个人名义购买，只能以企业名义购买。
3、商务公寓一般偏向于居住属性，是可以有阳台、通燃气的住宅式公寓。此外，商务公寓的房屋性质属于商业，所以也可注册营业执照当办公房用；商业性质房屋对第2次改善型换房无影响，仍能享受第1套按揭利率等。
只有商务公寓，才是“真”公寓，真正能实现投资回报和流通的公寓。
04
投资公寓的机会在哪里？
买公寓最重要的一点就是升值空间，升值空间体现在所处地段的规划以及公寓的档次，买房跟着政府规划走肯定没错，公寓档次具体可以解释为精装修、带阳台、通燃气、社区氛围环境好。地段和产品都具备之后，升值空间自然不在话下。
住朋网整理汇总和下半年可能入市的公寓产品，供应量较大，有望改善上半年供应紧张的局面。
从规划和产品层面上看，大运的世茂深港国际中心和坂田佳兆业城市广场六期最值得期待。
世茂深港国际中心
位于大运新城青春路（大运体育中心西门正对面）。
一期公寓共6栋1421户，车位规划有1222个。1-4栋为85-260平大户型，5A和5B为40-80平小户型，大户型户户朝南，小户型户户带阳台。
【最新动态】已开放60平、80平、160平户型示范空间 可售公寓占比仅18%!
物业名称 世茂天成物业服务集团有限公司
房产性质 公寓
建筑面积 1360000.00㎡
参考单价 待定
户型 40-1770㎡
总价 待定
装修状态 精装
最早交房 2021年12月
总户数 约1421套
项目特色 网红盘、地铁品质盘、山水景观
学位
规划12班的幼儿园及国际学校
延伸阅读
商业建面约31万平，地上7层，地下4层，规划定位为“购物中心+街区+超塔+公园”，计划2022年开业。
预计2024-2028年，地标高塔、酒店品牌、商业品牌、文化活动中心等业态相继落成，项目迈入价值成熟期。
据有关报道，世茂承诺项目建成及稳定运营之后，年产值规模不低于600亿元；3年内引入100家以上国内外知名企业，后期也不断引入不少于5家世界500强企业或其区域性总部进驻。
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户型鉴赏
佳兆业城市广场六期
位于坂田科技城·坂雪岗大道与雪岗北。
涵盖住宅、商业、公寓、办公等多种业态，由2栋住宅及1栋公寓+办公楼栋组成，公寓部分为六期新品：主推建面约44-90㎡精装小户型。
【最新动态】 最小的公寓首付款第一次最低20万起 货量仅剩78套左右！
物业名称 佳兆业物业管理（深圳）有限公司
房产性质 公寓
建筑面积 109100.00㎡
参考单价 44000元/m²
户型 47-88㎡
总价 206-308万
装修状态 精装
最早交房 2021年10月
总户数 397套
项目特色 地铁口、综合体、重点产业园、配套丰富
学位
配套有3所幼儿园
深圳大学师范学院附属坂田学校（九年制）
延伸阅读
坐落于坂雪岗科技城片区，聚集了华为、神舟、新天下、康冠、航嘉等知名企业，年产值超亿元企业有50家，年产值达10亿元以上企业有10家，产值共达259.9亿元，国家高新技术企业有40家、上市公司6家。
坂银通道隧道于7月25日全线贯通，接下来将开展隧道装饰、机电安装、路面、绿化等附属工程，预计主体工程将于2019年底完成。
未来从坂田开车至福田中心区的时间将缩短至约12分钟，大大方便了坂田市民的出行。
网友评价
小编总结
项目整体分为六期，1、2期住宅入住率就有70%.沿街商业有300多家商铺开业，涵盖餐饮、娱乐、休闲等多种业态，可以满足日常生活所需。
其最大的亮点在于，五期对面九年一贯制公立学校——深圳大学师范学院附属坂田学校，步行至学校约10分钟即可。
交通上，地铁10号线（在建）雪象站与项目接驳，靠近项目四期，雪象站预留有16个出站口，未来8站直接抵达福田。
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