深圳离香港的楼市还有多远？

深圳新政之后，与香港的住宅类型已经非常接近了。为什么呢？

香港住宅主要分为三类，分别是公屋、居屋和商品房。

公屋类似于深圳的公租房，低收入阶层可以以低廉租金入住； 居屋类似于安居房，中等偏下收入阶层达到申购要求，轮候之后可以较低廉价格购买，购入五年后向政府申请补交地价，可进入市场租售。

那么，香港的公屋、居屋和商品房的大概占比各是多少呢?

香港公屋于1960年就开始推出，已运行近60年，居屋自1976年推出，已运行42年，从运行时间来看，都已经相当成熟。

到目前为止，香港公屋占全部住宅比例约为17%，居屋占比约为29%，总占比达到46%，这个比例与深圳2035年新政完成后公租和安居人才房占比共计8%相比，可谓是全面碾压。

而香港商品房多年来以高房价闻名于世，并未受到廉价的公屋和居屋的价格冲击。所以，幻想靠深圳房改新政降房价的人，想法未免过于简单了。

香港三大阶层

在香港，住宅类型将居住人群自动划分成了三个阶层，分别是自有住宅阶层、居屋阶层和公屋阶层。

这三个阶层的排序是不言而喻的。比如我们经常看到的香港娱乐八卦，某港姐竞选成功前全家居住在公屋单位，这样的报导意味着什么大家都心知肚明，又有谁希望自己的下一代承受这样的目光和压力呢?

香港的公屋也分三六九等，但共同点是密度大，容积率极高。

从建筑面积上来看，深圳对人才房、安居房和公租房也做出了价值分隔。

人才房普遍不高于90平米，安居房70平米，公租房30-60平米。以常规判断，这个上限应该是三居的标准。

那么，未来的建造标准，人才房两居七十平，三居八十几平；安居房两居五十平，三居六十几平；公租房两居四十几平，三居五十几平的概率极大。

这个面积标准，人才房尚可接受，安居房已经显捉襟见肘，公租房就只能算容身之地了。

相对于香港公屋人均10平米和居屋人均13平米，深圳保障房的人均标准虽然略高一点，但和内地的居住面积比起来，深圳保障房显然已经在向港式标准靠拢。

再说用地问题，大家都知道，深圳建筑用地极端紧张。从哪里拿地，才能完成这170万套住宅的供应量，是极端考验决策者智慧的。

看住房新政中的渠道保障，主要是两块：

1、 突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区，在临深片区开发建设保障性住房； 2、 盘活存量用地，加大棚户区改造力度。

路径还是比较清晰的。

1.大部分保障房会建设在深圳原关外的偏远区域，还有部分会建设在临深片区，只有这些地区才有相对多的地块，用地成本也较低。

因此，大部分保障房不要指望有太好的区位，甚至有可能会在临深或深汕合作区；

2.盘活存量用地，加大棚户区改造，毫无疑问剑指小产权房。

深圳有大量待拆迁小产权房，由于沉痼已久，目前拆迁成本极高，难度极大，然而又必须破局。

拆掉这些位置较好、密度极高又成本昂贵的小产权房，然后在这些铺满人民币的地块上修建没有利润的安居房和公租房，本身就需要极大的勇气。

即使修建，可以想见也一定是超高层、极小面积和高容积率。深圳近几年新建的楼盘，48层的超高层住宅已经越来越多，安居房和公租房会不会突破48层，我觉得是大概率事件。

因此，小部分位置较好的保障房不要指望有太高的居住品质。

同时，人才房和安居房，虽然价格便宜，但除去面积、地段、容积率等劣势，还有更重要的流通问题，这类房源属于闭环流转，只有有资格的申请人才可以接盘。

虽然深圳政府创造性地给出了纳税15年，向政府交纳一定比例的增值收益后可以入市流通的说法，但漫长的15年和不确定的交纳费用，都是阻隔这类型住宅产品升值的大杀器。

深圳豪宅走势：港式标准

深圳6·5住宅新政之后，深圳未来的房屋类型、属性和面积已开始高度香港化，并且高度香港化的是豪宅的走势。

为什么香港屡现天价豪宅?

当然一方面是因为人多地少富豪又多，另一方面，豪宅越卖越贵并不是因为富豪人傻钱多，不理解富豪天价买豪宅是因为贫穷限制了你的想象力。

换位思考一下，如果你有十个亿的资产，你会不会花两个亿买豪宅?当然会！

为什么?

一是因为有居住品质改善的需求，这和你有一千万资产会拿五百万来改善居住品质是一样一样的；

二是对于富豪来说，一样有资产保值增值的烦恼，数以亿计的资产不可能都拿来投资，也不可能都放在股票基金保险信托这些池子里。

再没有比豪宅更大更好的资金储备池了，既能自住享受，还能保值升值，还有面子问题，还可以代际传承。

对富豪来说，有比豪宅更好的标的物吗?没有，花几个亿买豪宅比花几个亿买名画要让人踏实有价值的多。所以，香港的豪宅价格会越炒越高。

同理，这种情况未来也会出现在深圳。你也许认为目前深圳湾片区20万/平已经是天价，对不起，以后还会更高。

2035深圳楼市的多级格局

未来的深圳楼市会是多层级格局。

豪宅是金字塔的顶端，单价只有更高，没有最高；

第二层是品质较好的中大面积商品房；

第三层是普通商品房；

第四层是人才保障房；

第五层是安居房；

第六层是公租房。

豪宅和普通商品房的价差会逐渐拉大，商品房和人才房安居房也会保持一个足够的价差。

而且，居住在每个层级里的人，决不会满足现有的居住类型和品质，决计不会因为公租房租金够廉价，安居房房价够低而沾沾自喜，自鸣得意。

相反，只要有机会，他们一定会想尽办法实现阶层的跃升，一层一层地置换上去。

所以，你说深圳房价下跌的基础在哪里?人性是往上走的，房价如何往下走?

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