网传深圳西部大盘售罄：3337套住宅，8个月卖光！（附后续分析）

深圳西部大盘售罄：3337套住宅，8个月卖光！（附后续分析）" inline="0">

近日，有爆料称，深圳西部最大体量的新盘万科星城，凭一己之力（无二三级联动）8个月3337套住宅售罄了，月均去化417套。在当前楼市环境下，如此大体量项目能售罄，可谓战绩斐然，至此已无第二家，放置到东部诸如某园大观二期，恐怕是难于上青天。

无疑，网红盘去化能力就是这般强大，但投资价值却不一定，接下来，简单谈谈几点看法：

01.目前在售沙井新盘诸如华强城、万科星城、博林君瑞等无一例外，均非大空港内之空港新城范畴（实际距离5km左右），全部隶属于沙井老城范围内。

大空港核心在空港新城（核心基本是沿海+填海区域）

距离虽不是问题，但深圳是个奇特的城市，有时候相差一条街，两侧房价价差距多达5-10万/平，详情可参见后海滨路两侧、香梅路两侧价差，诸如此等情况可以在日后新前海与老前海体现（月亮湾大道两侧）。

后海滨路两侧房源价差多达5-10w/平

香梅路两侧房价价差多达9-12万/平

02.大空港之核心在于空港新城，主要功能覆盖海洋产业、尖端科技、离岛基地、物流、会展商务和部分居住功能。沙井老城覆盖区域大，但多以旧村、旧工业区域改造升级为主，进而覆盖居住功能。

换言之，空港新城为空地拔地而起，进度块7-8年可能会见效，但旧村、旧工业区改造难，牵扯多方利益，进度缓慢，恐怕不在10年之下，跟不上城市开发节奏。

福永航拍图

另外像福永片区、机场片区和部分西乡片区本已是成熟区，未来多以配套完善、升级为主。

03.深圳从未有过豪宅区出现在产业区范围内，将来也不大可能有。大空港内项目规划来看，不足以形成高端项目。目前沙井均价4.5万、福永破5万，在地铁11号线已通车情况下，地铁溢价已经基本产生过，未来更多依托内部产业升级、配套完善、名校引入、高规格项目落地等。

04.沙井、福永这些区域人口虽能破百万，但基本大部分80%左右为制造业人群（本地土豪也多），除部分管理层外属无效购买力，厂哥厂妹不足以有能力来接盘，更多接盘侠为为南山、宝安的码农需求外溢。

05.沙井拥有深圳最密集的小产房，从外观上与商品房无二致，片区商品房仅不足20个盘，且本区域低收入人群在房价压迫下，小产权价格优势、更容易上车。因此，当片区商品房沦为二手房时，避免不了一场商品房与小产权之间的大战，至于价格涨跌、卖房周期等，均需看市场接受程度。

06.像万科星城这类3300多套大体量大盘，与龙华壹成中心一样，同户型竞品多，同期挂盘量大，不一定能卖出高价，恶性竞争下必有比价、压价等一些列操作。

壹成中心挂盘

壹成中心学位紧缺

另外，大盘的劣势在于物业管理难、学位短缺（一所学校不可能满足）等，盘本身无大问题，至少居住功能、生活氛围还算不错。

07.关外刚需买房看三点：地铁口（800米以内）、大盘大商业（1000户左右）、次新（楼龄尽量8年以内）。当然，有条件置换后，首选还是关内福田、南山等区域。