最高楼面限价34421元/㎡！实探新玄武绝版宅地，板块新地王来了？

临近年底，南京一批压箱底的好地纷纷出让。本月初（11月2日），南京挂出4幅地块，分布于城北、城南、江宁3大板块。这批地块将于12月4日集中拍卖出让，其中位于城北新玄武板块的G86纯宅地，最高楼面限价突破3.4万/㎡，颇受市场关注。

日前，掌柜君对新玄武G86地块进行了实探，将地块情况以及周边配套和大家分享。

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绝版纯宅地！新玄武G86地块周边配套齐全

出让公告显示，新玄武G86地块为玄武区红山街道黑墨营101号31-01地块，东至规划哲雨路，南至规划文四路，西至北苑东路，北至月苑南路。总用地面积43019.08㎡，出让面积43019.08㎡，用地性质为二类居住用地，容积率1.01≤Far≤2.6，限高80米。起拍总价27.1亿，最高限价38.5亿，起拍楼面价24229元/㎡，最高楼面限价34421元/㎡。

掌柜君从迈皋桥地铁站打车前往G86地块，两者之间距2公里左右，用时约7分钟。G86地块位置十分好找，位于月苑南路和北苑东路交汇处，整个地块已被铁栅栏围挡起来。

整体来看，G86地块比较方正、平整，地块内部除了有几棵尚未移走的松树外，没有其它障碍物。

该地块西北侧就是恒大翡翠华庭，正西侧不远处是中海玄武公馆。这两个新建成交付的高品质小区，距离G86地块都不远。

另外，G86地块周边配套相当完善。交通方面，地块西侧紧靠北苑东路，交通道路网发达。而且，除了靠近地铁1号线迈皋桥站环伺之外，该地块距离规划中的地铁6号线营苑南路站和丹霞路站都十分近。

由于G86地块周边老小区居多，居住氛围浓厚，商业配套也比较齐全。周边商业基本以小区沿街底商为主，距离地块不远的恒大翡翠华庭沿街商铺已经陆续营业，附近的苏果超市更能满足周边居住人群日常消费需求。

教育配套优势更加明显。G86地块旁边就是南京市月苑幼儿园、隔着一条月苑南路，马路斜对过就是南京市月苑第一小学。而中海玄武公馆D区正南面在建的科利华中学分校、南师附小分校也在其附近。

总体来说，作为新玄武板块内绝版的一幅纯住宅用地，G86地块周边配套醇熟，交通便捷，十分宜居。

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逢开必火！新玄武板块新房市场供不应求

作为当下南京楼市炙手可热的改善板块，新玄武板块开盘即告捷已成常态。自中海玄武公馆、恒大翡翠华庭两盘售罄收官之后，今年新玄武板块的新房市场被星河垄断。

目前，整个新玄武板块只有星河国际一盘在售极少量住宅房源，精装均价40411-42810元/㎡。而区域的地王盘星河天赋（楼面价30006元/㎡）在今年9月24日加推收官房源，毛坯均价39586元/㎡，当天售罄。

从首开到收官，星河天赋只有了半年时间，三次开盘都是“日光”，开盘热度有目共睹。星河天赋卖完之后，大批改善客群转战到了区域内星河打造的另一个住宅项目——星河国际。

虽然星河国际价格突破了4万/㎡，但仍阻挡不了购房者的热情。该盘在今年8月30首开，推出547套精装房源，销许均价42164元/㎡，接近2000组购房者参与摇号选房，中签率27.5%，首开迎来告捷。

可以说，今年星河“双盘”的每一次开盘都印证了新玄武板块的火热，区域内一房难求的标签已经深入人心。在如此市场背景下，即将拍卖G86地块势必会吸引一众房企争夺。最让人期待的是，这幅素质十分优秀的纯宅地，地价极有可能赶超星河天赋，一跃成为板块新地王。当然，在今年下半年南京土地市场降温的大趋势下，G86地块地价或远低于最高楼面限价，究竟土拍战况如何，我们拭目以待。

（新玄武板块规划效果图|图源见水印）

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惊人！板块二手房最高挂牌均价超4.5万/㎡

新房库存告急，二手房市场表现自然比较抢眼。眼下，G86地块所在的新新玄武板块老小区二手房均价多数都在3万/㎡左右，次新小区有恒大翡翠华庭、中海玄武公馆。

我从链家网查得，目前恒大翡翠华庭的二手房挂牌均价为36652元/㎡，比项目收官价格高出4000㎡/㎡左右；中海玄武公馆二手房挂牌均价目前已经达到了45748元/㎡，项目于2017年收官，最后一批房源均价为38500元/㎡。

（数据来源链家）

据了解，目前中海玄武公馆业主对于板块二手房市场心理预期较高，甚至有部分房源挂牌价超5万/㎡。不过实际成交价却没有那么疯狂，链家网显示，中海玄武公馆最近的成交记录是在今年10月份，一套大三房洋房房源，成交单价为43407元/㎡。

（数据来源链家）

就目前来看，二手房挂牌价持续走高的新玄武板块，区域内新房和二手房已经产生了不小的倒挂空间。换句话说，待新玄武G86地块新房上市后，板块新房价格或许能再上一个台阶。

究竟新玄武G86地块最终花落谁家，12月4日我们见分晓！