江宁核心商圈新房只卖2万元/㎡，为啥还是个坑？

上周，江宁双龙大道一盘，每平米下降6000元，相当于当初2.62万/㎡的房价，整整下跌了23%。

要知道，在南京，即使是普遍出现的特价房，降价幅度也不会超过10%。

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据了解，武夷凌云公馆在近期推出6套特价房，面积约64-87㎡，总价127万起，特价房单价仅2万/㎡，现价比原价最高优惠达到67万。

根据相关媒体报道，这家楼盘言辞十分模棱两可，一会说有一会说没有，它的套路是：先跟你聊几句，如果感觉是老业主，那直接说没有，早就卖完了。如果貌似买房人，那就暗示还有很多特价房……

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武夷凌云公馆，说大众不算大众，说小众，关注江宁楼市的人肯定知道这么个项目。

作为一个地铁盘，武夷凌云公馆地处江宁核心区，双龙大道地铁口，这可以说是项目最出众的卖点。

那么，江宁核心区地铁口+河定桥商圈+比邻南京南站，这样的楼盘即使是原价2.62万/㎡，也远远低于百家湖和南站板块的新房和次新房售价，为什么就是卖不动呢？

实际上，本质来说，它是一个70年产权的公寓项目，且年限缩水，户型略奇葩，因此被诟病。

65年产权的公寓市场上并不少见，就比如鼓楼滨江的证大大拇指广场，照样是次次开次次卖光。从户型上来看，武夷凌云公馆的本质就是公寓，不仅得房率低，除此之外，各种犄角旮旯，十分不适宜居住。

A、B、C三个户型，从大到小，小的户型还算马马虎虎，大的户型就是真的一言难尽了。

无论如何，回归到居住属性，且不说面积浪费如何，住得舒服是最基本的需求了。

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都说没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。房子与价格不匹配，那就降价，只要价格合适，总会有人买单。

2.62万，相对于板块内甚至全南京来说确实是一个相对较低的价格，但与周边二手房相比，基本持平，并没有价格优势。

一边是65年产权得房率超低得房率户型又奇葩的房子，一边是正正经经的70年产权住宅，怎么选择显而易见了。

因此，从2.62万跌至2万/㎡，从一定程度上来说，是这个楼盘本来就应该卖这个价。

这样一个类公寓住宅，在过去几年并不少见，仅在江宁，就有百家湖艺术公馆、21世纪太阳城银座，市区则有菲尼克斯公寓等，无一例外，在周边住宅价格已经翻番的当下，他们的价格也依然没有涨上去。

2016年初，百家湖艺术公馆2.1万/㎡，如今，百家湖房价已经站稳4万/㎡，但百家湖艺术公馆二手房的挂牌价，也仅仅2.2-2.6万/㎡不等，还不是最终成交价。

同理菲尼克斯公寓，8年前首开卖到4.4万/㎡，现在二手房挂牌价是3-3.4万/㎡，不涨反跌，才更坑爹。