测评｜鱼嘴热盘又有新动静，鱼嘴润府预计11月加推

位于河西南鱼嘴的鱼嘴润府预计11月中旬加推5号楼共计126套房源，预计均价39800元/m²,户型建筑面积为100、120、140m²精装交付。首付6-8成，验资180-240万左右。

此前项目于9月11日加推6#128套精装房源销许，面积为100、120、140㎡，均价39800元/㎡，首付6成。据了解，开盘当天全部售罄。

一、深度分析

1、配套 ★★☆☆☆

目前项目周边配套不是特别完善。华润置地·瑞府G地块拟建6栋住宅，其中2栋32层住宅、2栋31层住宅及2栋17层住宅楼，居住用户638户；F地块共设置4栋33层住宅及1栋7层商业楼。

未来地块内将建设一栋580m超高层5A级写字楼，一栋308m、一栋209m和一栋151m的超高层写字楼在内的大型城市综合体。

该核心区将重点引入以金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业，打造成为主城江南地区的国际性新中心，同时成为辐射华东地区重要的旅游目的地。

1) 交通：公交：有轨电车1号线：保双街站、保双街东站；邺城路·龙王大街：102路。地铁：S3号线：高庙站

2) 商业：河西中央商场、金奥中心、华灯坊、华采天地、青奥商业中心、金源河西商业广场、天迈广场

3) 医院：河西儿童医院，明基医院，河西新城国际医院（在建）

4) 教育：项目南侧中小学规划教育用地

2、宜居 ★★★☆☆

目前项目周边只有邻居盘鱼嘴金茂悦，人气不是很多，比较安静。但是待开发土地也比较多，未来将会变成高密度商务区。

3、户型 ★★★★☆

本期开盘户型主力为：100㎡、120㎡、140㎡

项目户型图如下：

100㎡

全明设计，三开间朝南，通透敞亮。入户玄关，高容量收纳。餐厨客厅相连，南向卧室均带飘窗，尺度舒适。

120㎡

全明设计，三开间朝南，通透敞亮.一体化客餐厅，U型厨房，人体工程学设计，南向大阳台，独立卫浴。

140㎡

四开间朝南，南北通透，客餐双厅纵向礼仪，大面宽阳台，风光无限。优质套房，尺度舒适，尊享衣帽间、独立卫浴。

4、性价比 ★★★★☆

目前河西南鱼嘴区域在售的房源只有鱼嘴润府，隔壁鱼嘴金茂悦已经售罄。从前期两盘销售情况来看，是非常火热的，许多人看好鱼嘴未来的发展。但是39800元/m²的均价略高，且首付和验资要求也高，不太适合刚需。如果是抱着投资和改善的想法，性价比还是不错的。

二、区域点评

2018年4月18日，南京市规划局挂出了河西G97地块（鱼嘴金融聚集区）项目规划设计方案。鱼嘴是河西CBD三期建设区域，也是整个河西CBD的核心区域。将重点引入以金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业，打造成为主城江南地区的国际性新中心，同时成为辐射华东地区重要的旅游目的地。鱼嘴地区核心区建设以高密度的河西CBD旗舰地区、个性鲜明的城市标志区、自然与人文互动的公共环境及绿色交通示范区为目标，将打造成为世界级的滨水区域，未来发展可期。

三、编辑点评

1.目前河西南房源奇缺。河西南星八客结束后，开启了鱼嘴和鱼背时代，不过河西南楼盘还是少的可怜。目前河西南主力在售的楼盘仅2个，还有2大地王盘。

华润置地鱼嘴润府均价39800元/㎡320套房 面积100-166㎡

华侨城天鹅堡均价37000元/㎡ 套数待定 面积162-290㎡

葛洲坝南京中国府网传59800元/㎡ 套数待定 主力面积190-290㎡

河西金茂府价格待定 套数待定 主力面积143-220㎡

因此如果是想投资+自住的话，小面积的鱼嘴润府相较同区域其他楼盘还是具有升值潜力的，且资金投入不会太大。

2.对于刚需来说，其较高的价格、首付和验资要求不太适合。

3.对于着急买房入住的人来说，目前也不适合。周边配套不完善，交通也没那么便利。