时隔近4年，江宁百家湖新增住宅用地，区域二手房价超4.6万/㎡

曾几何时，江宁只是南京的一个县，随着“撤县设区”，区域地铁、高铁、商业等各项配套逐步完善，大量主城区居民及购房者开始迁居江宁，江宁的发展有了质的飞跃。

提及江宁的“宇宙中心”，莫过于百家湖，这里有南京“第二个新街口”之称，也是江宁房价的领跑者。但就是这样一个配套齐全的板块，却长期面临无住宅用地可卖的情况，也让很多想在区域置业的改善人群转向二手房，使得二手房成交价不断新高。

但就在9月29日，南京规划局发布最新规划，拟将百家湖两块商住用地调整为二类居住用地。也就是说，百家湖将新增两块纯住宅用地，对想在板块置业的买房人来说是个不错的好消息。

一、江宁百家湖新增两块纯住宅用地，总用地面积26815㎡

在十一长假之前，9月29日南京市规划局发布江宁百家湖规划编制批前公示，提出为加快江宁主城中心建设，推动片区城市更新工作，对局部地块的用地性质等做了调整。

（图片来源：南京市规划局）

根据该公告，拟修改范围位于江宁百家湖中心片区，具体为池田路以南、双龙大道以东、恒永路以西，总面积约5.84公顷（约88亩）。

而拟修改范围内现状地大部分为空地，仅东侧为部分企业尚未拆迁。

具体来看，该规划将29-05、29-07商住混合用地（Rb）调整为二类居住用地（R2），容积率由≤3.0调整为≤2.2，建筑密度由≤30%调整为≤20%，建筑高度由≤100米调整为≤60米，绿地率保持不变。

另外，将29-06商住混合用地（Rb）调整为基层社区中心（Rc），容积率由≤3.0调整为≤2.0，建筑密度由≤30%调整为≤45%，建筑高度由≤100米调整为≤60米，绿地率由≥30%调整为≥20%。

不难看出，本次规划主要是将两块商住混合用地调整为纯居住用地和基层社区中心，从地块的规划指标上来看，29-05地块用地面积14570.7㎡，29-07地块12245.6㎡，两幅地合计用地面积26815㎡，容积率≤2.2。若按照最大容积率2.2来算，后期可打造近5.9万方，体量不大，对断供的百家湖来说，并不愁卖。

二、时隔近4年百家湖再有住宅用地，目前区域新房仅1家在售

作为江宁发展较早的板块，也是目前发展最为成熟的区域，百家湖吸引众多江宁的改善人群关注。但值得注意的是，整个百家湖上次有住宅用地出让还要追溯到2015年12月，当时百家湖G47地块被金辉以楼面地价16389元/㎡拿下，成为当时的江宁地王。

该地块就是后来的金辉禹洲金陵铭著，于2016年11月首次开盘，精装均价29840元/㎡，而收官时间为2017年4月，收官限价3万/㎡内，等于仅用不到5个月项目就卖完，价格几乎没涨。

(图片来源：南京金辉）

也就是说，整个百家湖板块上次有住宅用地出让为2015年12月，至今时隔近4年，区域再无新出让住宅用地。就区域来看，比金辉禹洲金陵铭著早3个月出让的百家湖G31地块，被中锐以13218元/㎡摘得，并与2017年5月正式收官，精装均价3万/㎡内。

不难看出，整个百家湖板块自2017年5月之后，就进入了“房荒”状态，直到纯新盘21世纪太阳城银座的出现，才给断供许久的板块带来新的住宅产品。虽然该楼盘占据了百家湖绝佳的位置，但打造的产品却类似公寓，东西朝向、户型不通透、精装均价还要近3万/㎡。

值得注意的是，该盘最大的卖点就是其为北小江宁分校的学区，吸引了不少家长的关注。该盘于2018年8月首次开盘，推出434套精装房源，精装均价29500元/㎡，开盘至今1年多，目前还有部分房源在售，建筑面积约96、102㎡，预计2021年6月30日交付，卖完正式收官。

而本次新增两块住宅用地，虽然不知道何时公开拍卖，但这两块地在未来会在21世纪太阳城银座收官之后，接棒成为区域新的改善楼盘，加上板块改善需求旺盛，后期打造的产品并不缺客户。

三、区域二手房价水涨船高，最高成交价超4.6万/㎡，直逼河西

对于百家湖板块来说，新房长期处于断供阶段，众多改善人群只能将目光转向区域优质二手房。在此背景下，部分二手房小区房价一直在涨，有房源成交价超4.6万/㎡，这个价格甚至超过河西部分楼盘价格。

在今年8月15号，百家湖朗诗玲珑屿成交了一套130.58㎡的二手房，成交总价601万，成交单价为46026元/㎡，一举成为该小区的最高成交单价。

需要注意的是，该房源挂牌价格为590万，后涨价11万，以总价601万成交，成交单价超4.6万/㎡。且该房源不满两年，还需一笔额外税费，最终成交单价远远不止4.6万/㎡，这也是百家湖板块目前最高成交单价。

其实，就百家湖板块来看，不仅是朗诗玲珑屿的房价在不断上涨，包括新交付没多久的金辉禹洲金陵铭著、中锐星湖名邸二手房价在4万/㎡左右，景枫凤凰台二手房价超4.3万/㎡。

当然，百家湖板块之所以能成为江宁的“宇宙中心”是有多重原因的。今天，掌柜君咨询了江宁百家湖的中介人员，对方说出了真实原因。

1、位于江宁核心区，自然环境优势明显、交通便捷

首先，百家湖板块位于江宁核心区，这里是江宁重点打造多年的区域，目前已经发展成熟。周边自然环境优势明显，且有已经开通的南京地铁1号线和3号线，交通便捷程度不言而喻。

2、各项生活配套完善，还坐拥“南京第二个新街口”

就目前来看，整个百家湖是江宁发展最成熟的区域之一，且各项生活配套完善，特别是商业配套更是有南京“第二个新街口”之称。如景枫KINGMO、21世纪太阳城、金鹰广场等，可以说除了新街口，南京没有第二个区域商业能与之媲美。

3、品牌开发商聚集，名校学区加持

就板块内来看，近年来进驻的多为南京人喜爱的品牌房企，如朗诗、金辉、中锐、禹洲、甚至万科等，他们深耕南京多年，熟知南京买房人的喜好。

另外，最重要的是，区域内部分小区是北京东路小学江宁分校的学区，而北小江宁分校是江宁区教育局管辖下的公办性质学校，所以受到很多家长购房者的关注。

4、区域外企和单位多，对优质房源需求旺盛

与主城相比，江宁楼市似乎自成一派，主要是靠区域内外企和各种企业较多，这些人员收入较高，对优质楼盘、房源的需求较大，特别是像百家湖内生活配套完善，学区又好的房源，更是备受购房者的青睐。

至于这两块纯住宅用地何时上市拍卖，拍卖价格会达到多少？掌柜君会保持关注。就位置和周边配套来看，这两块地后期完全不会却少客户，上市也会受到改善群体的争抢。