房价超高的局面将如何收场？

▎文｜李白

先来定义一下什么叫做房价过高。

经济学上，有个词叫做房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio），指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比。其标准为3-6之间，即在这个范围内是最合理的。

以南京为例，链家数据，8月份南京房屋均价为28784/㎡；2019年南京平均薪资为8119元。

以每套房100㎡，每个家庭有夫妻两个劳动力来算，则南京的房价收入比=（28784×100）÷（8119×2×12）=14.77。

这只是我用八月的数据算出的结果，具体到2019上半年，情况则是这个样子。

不管是14.77也好，是14.4也好，南京的房价收入比怎么着也不在合理范围内，高的不是一点半点。

其实从上面的表格中也可以看到，我国稍微有点名头的大城市的房价收入比基本都不合理，那么，说房价超高也就没错了。

想起前一段时间网上的笑话：

「十大败家行为排行榜」分别是：第一名：卖房创业；第二名：卖房炒股；第三名：炒股；第四名：创业；第五名：吸毒；第六名：炒期货；第七名：赌博；第八名：买理财及 P2P；第九名：养宠物；第十名：淘宝。

与此对应的「十大兴家行为排行榜」分别是：第一名：北京买房；第二名：上海买房；第三名：深圳买房；第四名：广州买房；第五名：南京买房；第六名：杭州买房；第七名：厦门买房；第八名：天津买房；第九名：武汉买房；第十名：郑州买房。

房价不断上涨，政策从两年前的松绑到现在重新五花大绑，谁都知道短期涨幅过大，但是，对于长期而言，这种局面该如何收场？

其实无外乎涨跌平三种。

『 NO.1‖壹 』

继续上涨。

看涨的原因有很多，无论是从历史角度还是现实角度，我国保持6%的年增长率是可能的，并且会持续相当长一段时间。

在这种情况下，房地产上涨似乎是必然结果。

但是，房地产上涨速率要远远大于民众薪资的增长水平，房价收入比将会越来越大。

楼市的疯狂上涨将对中国实体经济釜底抽薪，极大地推高土地、劳动力成本，当很大一部分公司的年利润不足以购买北上广深的一套好房时，实业精神和科技创新将受到打击。

如今的楼市，超过绝大部分职业的劳动价值，甚至超过绝大部分领域的投资价值。面对房地产行业如此高的利润，会衍生出无数的套利模式，例如：

某人在南京只有一套房子，他可以把房子只写在老婆一人名下，然后和老婆假离婚。

现在这套房子值700万，让老婆把房子1000万卖给他，首付300万，贷款700万。这样，他们继续住着房子，手里多了700万，用这700万投资的利益，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，就不还贷款了让银行把房子拿走。

这样房子就在高位变现；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。

现在北上广有很多人在这么做，这就是次贷危机的来源之一。

（卖房）

最苦的就是刚需购房者，房子涨价涨这么多。看起来个人财产增加了，但是又不能卖出。真正要买时，还是要承受房价的压力。偏偏真正在为社会创造价值的主力，又正是这些人，被深度套牢，绑在车上。

总有人说北上广深的房子是给高素质人准备的，普通人本来就不该买得起北上广深的房子。这种人不配跟我讲话。

『 NO.2‖贰 』

下跌。

很多人都希望房地产直接崩掉，但这样反而危害更大。

设想一下，如果房地产崩盘，首先已经买房的人几十年心血瞬间归零；那些贷款买房的人直接成为负资产。

对社会层面：

01、贷款人因无法偿还债务，只好将房退给银行，银行出现大量坏账；

02、其它行业以房产抵押的贷款出现抵押严重不足的情况；

03、新的融资没有合适的抵押物，银行不再放款，企业资金流断链，倒闭潮到来。

04、一段时间后，银行会达到实质上的破产，国家开始管制取款；

这些加起来最终会导致投资萎缩，消费低迷，企业破产，裁员，商店商品不足，食物不足，然后就是社会混乱。

所以，楼市一旦崩盘，银行首先完蛋，银行是国民经济的命脉，最终倒霉的还是那些期待楼市崩盘的人。

不过，我国的楼市，尤其是大城市的楼市，去泡沫化是一定的，只是在目前的环境下，难度太大。主要是民众选择性相信楼市不会垮塌，而且相当一部分人的资产都被束缚在楼市之中。

民众愿意相信这个不攻自破的“真理”，当年香港楼市崩盘时，香港人也有一万个理由认为楼价只涨不跌，却还是崩盘了。楼市必然要回归正常化，一个畸形的房产不符合民众的需要。

有人说房子是稀缺商品，根据市场原则是不会跌的。

以上海为例，理论上人口会无限涌入，进而推高房价。实际上，前些年上海人口是增长的，但2016年上海常住人口减少10.34万。

都认为土地有限，房子是稀缺品，事实呢？中国房屋空置率高达30%（2018年数据，现在只高不低）。浦东周浦镇，延地铁一望无际的农田，闵行泗泾连医院边上都是农田，奉贤，宝山，金山，崇明，非常荒凉。

上海如果按东京的建筑密度来建设，可以再造三个上海。但是人口在逐渐流出，没有必要也没有能力再造三个上海。

况且人口是否流入和房价是否上涨基本没有关系。如果在低位，趋势是看涨，人口流入会导致购房需求增加，推动房价加速房价涨；在高位，趋势下跌时和房价就没有关系了。

『 NO.3‖叁 』

平。

这是目前看来最好的形势，但几乎是不可能的。房子涉及社会方方面面，物价不变不符合市场规律，如果房价长时间不变也会产生很多负面影响。

国家要发展，人民生活水平要提高，房价一不动，基本所有行业都会停滞不前。只能说尽量维持在一个合理的范围内，恰巧，现在我们不在这个范围中，所以，要么上升要么下降，总得选一条路走。

房地产到底该如何收场？关乎国家民族，谁能说准？它远比我们想象地要复杂的多。