物业板块回暖明显 科技故事效果待观

4月1日，万物云在香港交易所提交招股书，中信证券、花旗银行、高盛公司为联席会议保荐人。

这个早已有32年历史时间、经营规模位居领域三甲的物业企业,在2年以前将名字改成“万物云储存空间科技服务项目有限责任公司”。

万物云现在是物业企业或是科技企业？从招股书上看，其对自身的精准定位稍显摆动。其既表明自身在过去的“推动并促进了我国物业服务业的发展趋势”，也声称“将不断专注于根据科技的资金投入改善服务工作能力”。

万科地产针对万物云上市的看法一直充满了担心。先前多年，万科地产股东会现任主席郁亮应对新闻媒体有关万物云上市的提出问题，回应是“临时没想好”、“我害怕金融市场把大家正确引导坏掉”、“一定会上市，将来适度的情况下”。

而在4月2日，也就是递表香港交易所的第二天，CEO朱保全仍在万物云微信公众号上刊登的栏目文章内容中称：“置身多元化经营服务行业，且有充足的营业性净现金流量流，大家本不用上市，更不需要股权融资。”

担心、迟疑、摆动自始至终随着着万物云的上市全过程。如今业界认可较为明确的是，其上市取得成功几乎毫无悬念，但发展方向之途仍需時间来拨开云雾。

01

传统式收益占有率85.4%

招股书表明，万物云把自己界定为我国产业生态圈室内空间服务提供商，也是小区、商企和城市空间“三驾马车”业务流程管理体系协作推动的服务提供商。其三大业务流程各分部的运营模式为：小区室内空间定居交易服务项目，商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方法服务项目。

据招股书表明，2019年-2021年，万物云的工资分別为139.27亿人民币、181.45亿元、237.05亿人民币，年同比增幅约为30%。企业的毛利率各自为24.68亿人民币、33.65亿元、40.20亿人民币，年同比增幅有一定的降低。

从万物云的营业收入占有率看来，万物云的营业收入并没表现出科技奉献，与传统式物企的工资构造并无二致。其住房物业业务收入 57.1 亿人民币，占有率 55.0%；商业服务物业及设备服务项目 31.6 亿人民币，占有率 30.4%，二者求和占到全年收入的85.4%。

除此之外，新型智慧城市业务收入 6.3 亿人民币，占有率 6.1%；小区日常生活业务收入 5.6 亿人民币，占有率 5.4%；万物发展收益 3.2 亿人民币，占有率 3.1%。

中物研协经理杨熙表明，万物云是一家有着极强科技遗传基因及整体实力的物业管理服务企业，如在管总面积及经营规模尤其巨大以后，企业不可避免要用智能化的方法来降本增效、提升监管的高效率，沒有科技方式是难以解决高效率管控的。这也是万物云打科技牌的必需要素。

万物云关键期待扩展商业服务物业和大城市物业，这两项市场拓展增长速度要超出基本物业服务项目的增长速度。万物云销售业绩发展趋势引导表明，住房物业增长速度操纵在30%之内，商业服务物业应当在30%-60%的增长速度，大城市物业应当超过60%的增长速度。

杨熙觉得，尽管在具体的盈利层面沒有见到科技的实际盈利，但在基本物业服务项目高效率上，科技要素也发挥了管理提升的功效，对收益是有奉献的。

02

物业版块转暖显著 科技故事实际效果待观

2021年，上半年度也迈入递表高峰时段，近30家公司取得成功递表。而后半年，房地产业受冷，恒生物业服务项目指数值一路下降，金融市场也发生减温。截止到2021年12月31日，上市物企数量仅为55家。

据房企排名物业管理服务资料显示，2021年，物业版块PE广泛降低，至2021年末物业版块PE平均值仅为17.64倍，相较2020年末（37.00倍）减幅52.31%。在其中，市盈率最大的是华润置地润街日常生活，为53.72倍，较去年年底下降64.36%；市盈率最少的彩生活，为2.26倍，较去年年底下降74.66%。

2022年，截止到4月2日资料显示，物企市盈率总体好于2021年末，与此同时分裂状况依然存有。华润置地润街日常生活市盈率为67.23倍，比上年底逐步提高，处在第一汽车档位；招商合作积余、中海国际物业、保利地产物业的市盈率各自为37.63倍、31.90倍、30.46倍，处在第二汽车档位；绿城服务、旭辉地产永升服务、碧桂园服务、金科服务项目的市盈率各自为25.30倍、23.33倍、21.08倍、14.18倍，处在第三汽车档位。

物企市盈率的总体升高也许会为万物云的上市给予更丰厚的土壤层。

万物云尝试叙述科技故事，其在招股书中提到：“为促进室内空间服务项目的规范化、智能化和智能化系统，多方位提高室内空间服务项目的工作能力和高效率，万物云开发了系列产品远程控制室内空间科技运营管理，包含人力智能物联网及其步骤即服务项目解决方法。”

业界广泛认为，万物云不清除尝试叙述科技故事以提升估价水准的很有可能。先前，京东数科的谋取上市便是非常典型的向科技转型发展、讲科技故事的实例。2018年9月，京东金融宣布改名为京东数科，并在2021年再度改名为京东商城科技。京东数科因小蚂蚁集团公司折戟沉沙后撤消上市，京东商城科技现如今重新启动IPO，但迄今无果。

同策研究所杰出投资分析师肖云祥表明，万物云的科技故事对其总市值的反映肯定是有推动作用。资产也会更亲睐核心竞争力突显、整体实力强的公司。但针对领域来讲，要讲好“科技故事”会是一个长期性、高支出的全过程，对公司综合能力规定较高。

03

助总公司一臂之力

头顶部物企中，未上市的早已不剩几个了，在2018年、2019年时，物企上市风潮招来金融市场的殷切青睐，但万物云却一直沒有上市音信。

有专业人士对金融新地产表明，企业上市以前，一般要大半年到一年的分阶段。而假如从目前的连接点倒算，就难以禁止人想到到，万科地产刚发布的财务报告中，恰好是从2019第三季度逐渐发生不景气的趋势，而间距如今正好处在大半年到一年的时间段中。

这就不由自主让人猜想，万物云上市是不是为了更好地协助总公司摆脱“黑铁时代”。

针对上市的连接点，朱保全回复称：“父母不容易由于外边气温优劣来做决定，大量会依据孩子是不是长大了”，除此之外他还表明，更主要的是多元化经营企业必须寻找股权融资以后的项目投资途径。

杨熙表明，根据上市融资，万物云会有更多元化的金融市场的方式去开展资产的筹集。在并未上市的阶段，万物云只有应用自筹资金及其总公司万科地产给予的资产去做收企业并购，而在上市以后，资产的造血功能工作能力会获得加强，就可以降低流动资金的应用及其针对总公司的依靠。

房企排名物业管理服务科学研究主管汤晓晨告知金融新地产：“万物云是万科地产多样化跑道中的一个高品质参赛选手，单独上市有利于更高的充分发挥万科地产在物业管理服务跑道中的领跑优点，与此同时可以不依靠总公司单独股权融资，变成万科地产城乡建设规划与生活服务提供商精准定位的主要支撑点。”