南京市人才安居工作领导小组办公室
2021年11月15日
附件：
▲点击查看大图
以上来源 | 南京住房保障和房产局
由南京房产微政务综合整理
碧瑶花园、金陵湾等限价严格的待加推老楼盘，不少买房者觊觎已久。不了，这次将采用定向对人才集中供应的方式开盘，让不少人始料未及，具体的细则以官方为准。
02
碧瑶花园三期位于河西中部，这个盘大家期待已久，而且被戏称为“必摇花园”，很多想置业河西中的朋友都想去试试运气，不过这次等来的却是集中向人才销售的消息，门槛很高！不过由于368套房源将一次性推出，人才未去化完毕的房源将面向市场销售，普通购房者还是有买到机会的。
南京城记刚刚获得了碧瑶花园三期的户型图，从97㎡到282㎡不等，户型堪称丰富，但以140㎡左右为主。
提到碧瑶花园三期，很多关注河西的人也能挑出不少毛病：
1）项目拿地较早，在2005年左右，产权年限缩水；
2）小区西侧紧邻扬子江大道，有噪音影响；
3）小区南侧为超高层小区苏宁滨江壹号，对采光和视野影响大；
4）小区户型比较老套，比起现在的新楼盘有差异。
但是，毛病虽多，好的方面也很多：
1）碧瑶花园三期为1栋11层、3栋18层设计，而旁边的碧瑶花园一期、二期只有5-9层，整个小区的密度在河西中很奢侈了。
碧瑶花园三期效果图
2）西侧虽然紧邻扬子江大道，但也正因为此，中高楼层可以看到江景和南京眼，属于景观房。（靠近扬子江大道、拿地较早这样的缺陷，其实湾四也有，但瑕不掩瑜）
苏宁滨江壹号中楼层视角，碧瑶西边户15层以上角度类似
3）碧瑶花园开发商为外资，比起一些高周转项目，建筑质量和细节比较过硬。如果去看过碧瑶花园二期，就知道小区对于品质的打造非常用心，早在2014年楼市低潮期，碧瑶二期就有二手房成交价近3w/㎡，比当时江湾城三期在售新房还贵。
碧瑶花园三期实景图（滨江壹号视角）
4）河西中的地段就不说了，片区对应学校是致远外国语小学分校、致远初级中学，和华新城、滨江壹号、融侨、金马一样，中学学区和江湾城也是一样的。
5）最终要的当然是价格了！如果按照目前的传言，碧瑶三期被限价在4.2w/㎡毛坯，那还是非常划算的，相当于4.5w河西中精装修的新房价格又返场了！毕竟，项目所在的奥体板块，二手房均价已经突破6w大关了
03
再看恒盛金陵湾，这次只开一栋楼66套，而且这个盘似乎比碧瑶花园更具诱惑力，是不是这样的呢？
小区鸟瞰图，截图来源：链家APP
这次我们先说优势吧：
1）鼓楼区，树人的学区，成熟区域，家庭既能住得比较舒服，又能解决小孩上学的问题，这是多少家庭的梦想。
2）相比于前期的超高层，金陵湾剩余的房子都不是很高，18层左右，得房率实用性更好些。
3）当然还是价格优势了，不过这个倒挂优势到底有多大，我们后面还要具体分析。
短板来扒一扒：
1）如果和现在市面上的新房比，金陵湾的开发商没什么名气，产品做得比较粗糙，事实上金陵湾这个楼盘的名气一直都是来源于学区，而不是因为品质。
2）小区前期主要是超高层，优势是江景，劣势是电梯等待、得房率等；现在加推的楼栋不高，得房率更好，但没有江景，而且楼栋周边超高层多，有点压抑，采光、视野肯定不如高层好。
其实，金陵湾小区因为面积段分布广，小的只有六七十平，大的有200多㎡，再加上学区属性非常突出，因此单价与面积呈明显的反向相关。小户型此前顶峰期成交近9w/㎡，顶峰时期一套140㎡的好楼层成交价更是达到1000w，而小区大户型上个月一套中低楼层192平方米毛坯房以888w总价，相当于单价4.62w/㎡特价甩卖，后来比较快就成交了。
但很多人其实不知道，4.6w的单价对于金陵湾像192㎡这样的毛坯大户型来说只能说开价很有诚意，并不算打骨折的价格。因为这种主要靠学区而非品质的大户型来说，学票价格是恒定的，大户型单价一直都比较低，卖贵了很难有流动性。笔者曾经在3年前看过一套金陵湾同户型的高楼层二手房，江景非常震撼，当时开价是710w，单价3字头，现在3年后报价是888w，其实一直是在涨的，涨幅不大不小比较合理。
所以，这次金陵湾的人才房，到底有多笋，主要看户型多大，最终卖什么价格。如果毛坯售价接近4.5w而且户型偏大（如160㎡以上），考虑到现在学区房有所降温，那么实际倒挂并没有想象那么多。如果是120-140㎡户型，倒挂就非常多了。
04
接下来，简单说下羊山湖花园。
这个盘是栖霞建设开发，在仙林属于地段好、房龄新、密度低的洋房了，居住体验很好，而且距离仙林外校非常近，很多家长想要，所以这个小区的二手房价4w多5w多都是有成交的，因此这次加推的人才房还是现房，对于想在仙林改善置业的人来说，吸引力相当大的。
05
星叶枫情水岸也是栖霞建设的盘，靠近仙林湖，也是现房，比二手房肯定有优势。而星叶榆憬湾是城北迈皋桥附近的，这个板块热度就比较低了，推出的人才房房源量又大，如果不是价格非常便宜，肯定会是这次人才房中间最冷的盘。
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价