取消摄山路跨线桥！栖霞山片区新增一幅住宅用地

近日，《南京市栖霞山片区（NJDBa030、NJDBb011）控制性详细规划》NJDBb011-07、08规划管理单元图则批后公布。

文件中主要是两个内容：道路交通组织调整以及用地性质和指标调整。

经过调整后，摄山路跨线桥被取消，区域内新增了一幅住宅用地！

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为完善栖霞山旅游景区配套，提升景区周边功能品质及旅游接待能力，结合邮轮母港、华侨城欢乐谷、栖霞古镇等一批重点项目落地的实际情况，南京市规划和自然资源局会同栖霞区人民政府组织开展了《南京市栖霞山片区（NJDBa030、NJDBb011）控制性详细规划》NJDBb011-07、08规划管理单元图则修改工作。

综合考虑栖霞山周边发展条件和资源基础，对龙山片区提出“宜居宜游 生态绿色的共享社区”的总体目标定位，并对龙山片区内交通组织、功能布局、空间形态等进行研究，形成了本次规划成果。

本次调整范围位于栖霞山东麓。东至枫叶大道、南至疏港大道、西至摄山路和环山路、北至栖霞山，涉及图则单元面积约81公顷。

区位图

规划范围图

本次规划修改内容为：

1、道路交通组织调整。完善路网组织，提高地块可达性，优化红梅路、梅墓路线型，取消摄山路跨线桥，摄山路道路红线由60米调整至35-42米；增加支路网密度，在原08-005、08-014地块内新增公园路。

2、用地性质及指标调整。

一是将原08-002地块用地性质调整为二类居住用地（R21），容积率≤1.4，建筑高度≤24米。

二是将原08-011地块移至东南角，用地性质由旅馆用地（B14）调整为商办混合用地（Bb），用地面积由1.54公顷调整为1.21公顷，容积率调整为≤2.0，建筑高度≤24米。东南角新增08-021地块基层社区中心用地（Rc），用地面积0.3公顷，容积率≤1.5，建筑高度≤24米，建筑密度≤35%。结合轨道站点综合开发，优化变电站用地范围，将商业、消防、变电、社区配套设施集中复合于一个完整地块，引导土地复合开发利用。

三是将08-008地块幼托用地（Rax）调整到片区相对居中位置，用地面积由0.66公顷调整为0.68公顷。

3、进一步校核生态红线并落实生态环保管控要求。在控制性详细规划的文本中明确未来以批复的生态红线为准。

调整前

调整后

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目前，栖霞山区域已经有了部分配套：

交通：南北向的天佑路十月份通车后，将直接拉近整个栖霞山板块与仙林湖的时空距离。

娱乐：华侨城欢乐谷、玛雅海滩水公园早已投入运营，是度假游玩的好去处。

南京欢乐谷智选假日酒店（Holiday Inn Express Nanjing Happy Valley）已正式开业，更好地服务于南京欢乐谷游客。

教育：附近还有栖霞幼儿园分园以及正在建设的红枫片区幼儿园，南外仙林分校华侨城小学早已投入使用，南外仙林分校华侨城中学今年也已经建好，正式挂牌开学了。

（南外仙林分校华侨城中学实拍图）

医疗：江苏省中医院紫东分院就在仙林湖板块，紧邻栖霞山板块，今年10月份也已投入使用。

江苏省中医院紫东分院实拍图

但不管怎么说，现阶段板块内部的商业配套还是太过匮乏，人气不足，另外，除自驾之外的交通方式几乎只有公交，打车也难打到，不过若是如果有了地铁，相信会有不少变化吧。

目前新房方面，栖霞山板块已有8盘在售，即华侨城翡翠天域、蓝光雍景逸境府、山语隽府、山语境府、熙府、山和九著府、上坤·云栖风华璟园、中交保利翠语江岚，产品同质化比较严重，竞争也相当激烈。

另外，今年第二批次和第三批次集中土地出让的供应名单中，原本是有栖霞山的地块的，但可惜明显没有赶上好时候，都因为市场冷却或是比较苛刻的出让要求等因素，无人报名，最后终止出让了。

而这些地块如果是作为首批集中土地出让，在当时那个情况下，未必不能成功出让。不过仔细想想，也未必是件坏事，从另一个角度讲，板块内还有这么多盘在售，若是再加上几个新盘，市场将更加内卷，对于板块的长远发展来说也不好。