据不完全统计，9月以来，南京约有56家住宅项目领取销许。

56家楼盘中，不乏河西、江北核心区这样的热门板块，或者星河天赋、康利华府这样的热门楼盘，然而最终仅有22家楼盘进行了公证摇号！也就是说，超6成楼盘报名人数未能达到房源数，只能选择低调平推！

限购三年，冷热板块差距扩大，楼盘间竞争日趋激烈，开发商节奏正在加快，购房者脚步却逐渐放缓。

青龙山国际生态新城或许算的上是今年南京楼市的一个缩影：既不是河西新城、江北核心区这样的“天选之子”，也没有青龙地铁小镇这样的“后天好运”，再加上区域内新盘扎堆上市量大，青龙山新城“内忧外患”夹攻，硝烟弥漫。

一、青龙山新城的三个标签：价格洼地、房企扎堆、产品同质化严重

截至目前，青龙山新城已顺利出让十余幅地块，吸引了金茂、金地、中南、朗诗、招商、深业、禹洲等多家品牌开发商进驻。目前，板块正处于集中开发阶段，主力在售楼盘共8家，竞争十分激烈。

如果你有实地去青龙山新城转一转，讲真的，你可能首先会被密布的广告围挡先“震撼”一下，继而感到一阵迷惑：这到底是哪家楼盘？

那么，我们先来梳理一下，8家主力楼盘是如何分布的？

首先需要知道的是，整个青龙山新城，沿着上高路和万安西路可大致划分三个区域。其中，万安西路以南为保障房居住区，以北为核心区。核心区以上高路为界限，分为西部和东部，目前上市和规划商品房基本都分布在西部和东部片区。

西部：都会学府、中南上悦城、融侨观澜（尾盘）

东部：深业青麓上居（纯新盘）、朗诗玲珑郡、江宁金茂悦、招商金茂名筑、东城金茂悦Ⅱ期（尾盘）

西部为商品房与保障房混合区，较先开发，区域交通相对便利，出门即有公交直达地铁1号线龙眠大道站。并且，因为区域内已有多个小区交付入住，目前西部人气也更高，配套相对完善。

东部为纯新商品房居住区，片区内新房基本会在2021-2022年间集中交付。

东西部的发展成熟程度，在房价上也有所体现：

目前，青龙山新城均价最高的是西部的都会学府与中南上悦城，都是26278元/㎡。其余楼盘虽未突破2万6，但价格差距也不大，最低的东城金茂悦Ⅱ期，25520元/㎡，差价约758元/㎡。

但户型面积上，8家楼盘中除了都会学府外，都是80+平三房起步，最大户型在120㎡左右。各楼盘定位类似，主力客群都为刚需和地缘客户，价格区间相差不多，都是精装交付。而主要的宣传卖点之一，也都是“2万6一平的价格，在南京找不到第二个比青龙山新城更方便的了，不买我们，后面只能考虑禄口了……”

产品同质化严重，既让买房人“挑花了眼”，也是对开发商营销实力、品牌认可度的一种挑战。

二、挣不脱的“平推”命，有盘居然0去化

近一个月内，青龙山新城共有5家楼盘领取销许，有多盘甚至先后领取两次。而纯新盘深业·青麓上居也放出风声，预计将在近期首开。

如此紧凑的开盘节奏和密集的上市量，开发商抢跑意图明显。那么，板块内楼盘都卖得怎么样呢？

一号选手

7月29日，首次领取销许，推出1号楼100套房源，销许均价25471元/㎡，拟交付时间为2021年12月31日。8月2日平推。

9月9日，领取2号楼销许，共100套精装房源，销许均价25534元/㎡。9月16日平推。

两天后，9月18日，领取3#销许，共计96套精装房源，销许均价25798元/㎡。9月23日平推。

据南京网上房地产显示，随着销许价格的逐次攀升，该楼盘的去化也一次逊色过一次。

1#：100套房源，可售4套，去化约96%

2#：100套房源，可售32套，去化约68%

3#：96套房源，可售56套，去化约42%

总的来看，三栋楼296套房源，累计认购了120套，累计成交了84套，整体去化约69%。

二号选手

8月27日，领取4#、5#销许，共215套精装房源。8月31日平推。

9月23日，领取1#销许，共计108套精装房源。预计将于9月28日平推。

根据南京房地产数据显示，截至发稿，该盘4、5号楼215套房源，累计认购83套，累计成交70套，剩余可售房源62套，去化约71%，与宣传的首开去化八成仍有差距。

三号选手

8月30日，领取1#销许，共计239套精装房源。9月4日平推，官方发文宣称“五战五捷”。

根据南京房地产数据显示，截至发稿，1号楼239套房源，剩余可售房源88套，累计认购143套，累计成交8套，去化63%。

这个结果配合开发商的宣传再看一下，我们做个极端点的假设，这六成都是开盘当天卖出去的。

按照南京房产部门的规定，开发商在楼盘开盘后的7天之内必须上传认购数据，以保证网上数据同步销售数据，否则就属违规行为。因此基本可以排除开发商卖出去了，但是没有网签的可能性。

这年头，卖六成到敢吹“火爆”、“劲销”了吗？

四号选手

9月12日，领取5#销许，共计97套精装房源。9月16日平推。

项目再上一次领取销许还是5月15日，领取了1#、4#、6#销许，共计293套精装房源。5月18日平推。

打开南京网上房地产网站上该项目的相关页面，说实话，结果令人震惊！

5月领销许的293套房源，4个多月过去了，总共连认购带成交居然只有89套，去化刚够三成！而且，其中两栋竟然一套都没卖出去，0去化！

本月新推的5号楼，至今认购6套，去化不足一成。

五号选手

9月18日，领取9#、12#销许，两梯四户，建筑面积89、116、132㎡，共计207套房源，销许均价25598元/㎡。9月23日平推。

整个板块惨淡的去化情况，让该楼盘瞬间脱颖而出，“开盘4天去化八成”的成绩显得非常闪亮，我忍不住想给它颁一个“最佳黑马奖”。

根据南京网上房地产数据显示，该项目可售房源只剩35套，累计认购171套，累计成交1套，整体去化83%。

三、旧城改造，青龙山新城获认可还需要时间

青龙山国际生态新城位于南京东山副城核心区，紧邻青龙山—大连山山脉。其前身为江宁上坊镇，在2014年12月，中国金茂正式签约江宁上坊新城棚户区改造合作开发协议后，这里发生了翻天覆地的变化。

作为继江心洲之后， 南京第二个按照一二级联动模式开发的项目，青龙山新城短短几年间经历了拆迁、重建、修路、招商引资，已经逐渐有了烟火气。

青龙山国际生态新城规划图

区域规划了地铁12号线上坊站、12年一站式教育、70万方商业综合体、石马公园、湿地公园等，配套基本可以满足日常生活所需，但因为新城还处于发展初期，各方面配套设施还不算很成熟。

虽然放在整个南京，青龙山新城不是目前的发展重点，存在感不强，殡仪馆和公墓的存在还在一定程度上限制了其发展的脚步。但作为主城东南最大的可供开发的城市用地，区域内还有不少待上市项目以及可出让地块，后期这里或将形成南京一座新的大型居住群。