去年南师附中江山小学开始招生，新划施教区包括保利香槟国际在内的六个小区房价实现跳涨，然而今年以来，二手房贷利率上浮，学区房利空政策频出，大部分小区的成交量较去年有明显下降，如之前我去实探过的和府奥园（成交骤降！河
西地铁盘不香了？中介：“实力”配不上房价！）。
与大环境不同的是，我发现保利香槟国际成交却依然不俗，和去年成交量几乎处于同等水准，近期还有一套大户型房源总价突破900万，单价接近6万/平。
大平层，高总价，小
区房价却如此抗跌？具体环境怎样呢，下面一起来看看～
一、所处地段优越，小区品质高，绿化茂盛
保利香槟国际
小区地址：建邺区金沙江东街89号
板块：河
西中
总栋数：21栋
总户数：1353户
建筑类别：高层
开发商：保利江苏地产发展有限公司
房龄：2012年交付物业：深圳市保利物业服务有限公司
学区：南师附中江山小学+南师附中新城初级
中学黄山路分校
小区位置及配套
保利香槟国际位于河西中和河西南的交界处，背靠江山大道，毗邻地铁二号线雨润大街站，周边配套成熟，生活方便。
1、交通
小区所处位置四通八达，以江山大街为轴，庐山路、黄山路、永初路，以及绕城公路、油坊桥立交都交汇于此，但是小区内紧靠江山大街的15、16栋可能存在噪音问题。
这里公共交通也非常方便，地铁遍布，附近有10号线、
s3号线、2号线和在建中的7号线。小区距离2号线雨润大街站600米，距离s3号线永初路1.2公里，未来这里还可以换乘7号线。
除了地铁外，小区西南门沿街就有黄山路·金沙江东街公交站台，其中92路
直达莫愁湖公园景区。
2、商业
小区楼下有底商，餐饮、休闲商铺丰富，生活方便。除此之外，小区三公里内还有华采天地、缤润汇、紫金1912等大型商业街区，距离2.5公里的龙湖河西天
街也已经官宣8月27日开业，这又是一项利好。
3、教育
去年，南师附中江山小学开始招生，距离学校500米远的保利香槟国际被划到了该学校的施教区内，对口初中则是南师附
中新城中学黄山路分校，距离小区仅900米左右，教育资源不错。
4、产业
小区北面2公里范围内有新城科技园、万得大厦、省建大厦、康缘智汇港等一众大型写字楼，南面2公里处阿里巴巴江
苏总部正在建，附近还有小米集团华东总部、58集团华东总部，产业丰富。
小区环境
保利香槟国际于2010年首开，当时宣传语是：“2010，南京有了香槟的味道”，香槟色就是小区的
主色调，给人典雅高贵之感。
来到小区门口，大理石造就的门头配上金色铁艺门，显得非常高档。两边的树木长得高大繁茂，郁郁葱葱，看起来树龄不小了，给人一种历史的厚重感。
进门可以看到一张小区平面图，图上共有21栋楼，均为17~18层的高层。
大门正对面是一条宽敞的大道，路两边的树木遮天蔽日，在炎热的夏天为行人守住了一片阴凉。
楼栋外立面由干挂石材和真石漆组
成，整体呈现香槟色，在阳光的照射下还有些微光泽感。
业主告诉我，小区有个突出的优点是窗户很大，家里一年四季通风采光都好，居住非常舒适。我站在楼下能够明显看出来窗墙比大，窗户近乎落地窗，据悉，交付时还配备了遮阳板。
小区在设计之初就规划了人车分流，地下车库配有电瓶车充电桩，地下一层的入户大厅也装修得很气派，乘坐电梯需要业主刷卡。
走在小区里，我突出的感受是绿化
做得可真好！小区整体采用苏州园林式的建筑模式，依势造景、依水成湾，池塘边的雕像颇具禅意，户外游泳池和周围景观完美融合，一点也不突兀。
因为绿化多，夏天走在小区里也能享受阵阵清
凉，里面随处可见纳凉的亭台、座椅，不过傍晚可能会有蚊虫的困扰。
在小区北面8栋楼的位置是儿童乐园和健身场所，除了基本的滑梯，秋千外，还特别设置了沙地，孩子们可以在里面造鸟窝、
挖山洞、建大桥、筑堤坝，充分发挥想象力了。
小区沿河的一边设置了河滨观景道路，是小区的“后花园”，必须要业主刷卡才能进去，里面景色很好，适合散步休闲，但是现在因疫情原因暂时关闭了。
总体来说，小区绿化范围大，但是公共休闲区域并不多，整体比较安静。我实探时，仅有的小广场上空无一人，业主告诉我，等到傍晚人们闲下来的时候，广场上会有不少人聚集，有时还会放电影，还是比较热闹的。
二、前身地块是地王，改善属性突出
市场行情
保利香槟国际是保利首进南京的作品，于2010年首开，首开均价1.7万元/平，值得一提的是，前身地块曾经是河西地王。 
由下图可知，目前小区在365二手网站上挂牌均价58908元/平，从去年4月开始涨幅显著，到去年10月的6个月期间净涨6787元/平。
去年小区房价猛涨，主要因为附近南师附中江
山小学将保利香槟国际划入到施教区内，“南师附中”的招牌让学区升值，带动了周边包括中北品尚、和府奥园、中和园、双和园、金沙雅苑等6个小区房价齐涨。
保利香槟国际是江山小学施教区内品质最好的小区，但是房价不算靠前，这是因为保利香槟
户型面积大，117平米起步，主力户型是140平米，还有200平米以上的大平层。
今年受大环境影响，小区附近二手房成交量下滑明显，最近我也探访了附近的和府奥园，这个小区去年成
交11套，今年仅成交了1套。不过保利香槟国际的上半年成交量受影响较小，去年总成交量是25套，今年已成交了11套，下面是今年成交一览：
小区近期成交的一套117平米的复式房源
，单价破6.5万/平，总价高达769万。据了解这种房源比较稀缺，小区里一共不到100套，主要集中在外围的楼栋上，且都是中间户，缺点是南北不够通透。
另一套137平米的三室房源成交单价6.1万/平
，总价840万，和河西豪宅海玥名都近期成交的134平米房源总价相近，而邻居中北品尚130平左右的三室房源单价仅5.5万/平。
中介
表示，保利香槟国际是区域内有名的改善小区，品质好，户型面积大，居住环境佳，所以房价在整个河西都非常具有竞争力。
小区所处的地段优劣分明，劣势是小区周边有中低价商品房双和园和中和园（主要面向河西拆迁居民），
距离河西最大的中和村保障房聚集地也只有一街之隔，优势是在建的7号线地铁、附近金融城二期的建设和对面河西南的发展。
小区不远处的阿里巴巴江苏总部一期预计2023年建成，周边地铁环绕，到时候势必会
为雨润大街这片区域导入大量高端人才，也就是强大的购买力。
户型解析
小区户型偏大，主力户型是140平米，还有120平米的实用两室以及200平米以上的大平层。其中140平米以上户型是一梯一户，118
平米和120平米是两梯四户，中间户多为复式户型，毛坯交付。
热销户型：140平米，三室两卫
特点：户型方正，南北通透，三开间朝南，未动静分离
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置业建议
保利香槟国际地处河西雨润大街地铁站附近，周边交通、商业、教育配套均已成熟，又有新地铁、阿里巴巴江苏总部一期和金融城二期在建，未来还有很大的发展潜力。小区学区一般，但是本身品质上乘，户型面积偏大，适合改善客置业于此。
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