宁工新寓一村竟有新房要卖？
近日，我在三山街地铁站发现一张广告牌：
宁工新寓一村，双地铁、双学区、低总价、现房销售，建筑面积为48-120㎡全户型精工美宅！
据我所知，宁工新寓虽然是
宝船小学的学区房，但它可是建于上世纪90年代，妥妥的老小区，怎么可能现在有新房要卖呢？
为此，我实地了解了其中缘由。
一、地基下沉，被地铁公司收购，整修后出售
据悉，宁工新寓一村由于建筑年代比较
早，当初建造时没有桩基。在2016年前后，当初地铁4号线施工距离宁工新寓一村较近，导致小区三栋楼出现沉降。经过房屋鉴定部分鉴定，三栋住宅为局部险房，需要进行消险加固后才能使用。
事后，有媒体报道，小区受南京地铁4号线建设
影响不止三栋：小区第一排楼栋出现沉降，第二排两栋楼居民家中出现不同程度裂缝。
这两排房源就是靠近街道两排楼栋，在小区分布图上我也划出了大致的范围。
当时三栋楼业主进行维权，当时定的方案，是前面两排楼，地
铁方加固、验收合格之后，业主如果愿意回迁，就补偿一二十万然后回迁，不愿意回迁的，地铁公司以两万多一平收购。
也就是说，现在广告挂出的房源，就是当时地铁公司回购的二手房。
我根据广告上的地址找到新街口的展厅，发现现
场是紧闭状态。
随后我们拨通了海报上的电话，得到了最新的一手消息：
宁工新寓一村目前还没有正式对外销售，新街口的展厅也由于疫情关系暂时关闭。预计要到11月才会正式对外销售。现在张贴广告是为了前期蓄客，同
时也收集一下市场的建议，户型、精装之类的市场意愿。
未来上市销售的房源，分布在前两排的8栋楼中，共计343套，户型较多，有40多种户型，主要集中在48-120㎡之间，一室到三室都有，其中：
一室的9套；
超过100㎡的大户型11套；
剩下都是50+、60+、70+、80+㎡的两室/三室户型
至于价格方面，目前也暂未确定，但基本上会参考小区现在的二手房价来制定。365二手房网显示，宁工新寓一村目前二手房挂牌均价为4
.6万/㎡。
另外，小区附近的中介也向我证实，最近确实有地铁公司的人找他们打听新寓一村目前的二手房价格。
那么，整改之后的宁工新寓一村，环境变得如何？我为此也去实探了一番。
二、整改前后变化大，
老区焕新颜，业主很满意
从4号线龙江站出地铁后，走上5分钟就可到宁工新寓一村大门口，且在门口发现，宁工新寓一个门，竟然分布着两个地铁出站口，目前这两个出站口还没有开通，后期一旦开通，连5分钟都不用，出门就进地铁口。
另外龙江站是一个换乘站，与在建的9号线在这里交汇，以及4号线二期未来连接江北核心区；除此之外，一站路距离的草场门站，未来还可以换乘地铁7号线。
所以，广告上写着小区为“双地铁”，确实所言非虚。
临街
楼栋外围是一圈新开放的底商，琳琅满目，种类齐全。
小区虽然门禁比较宽松，但整体面貌与之前已经截然不同：重修了岗亭、设置人车通道分离、修补了破损的路面，门头也焕然一新。
正值疫情期间，所有快递和外卖均放置
小区外面的展示架上，进入园区需要出示健康码、测量体温。
(整改后）
(整改前）
仅从外立面来看，即将出售的临街楼栋和小区里面的楼栋没有什么区别。
墙壁颜色统一以铜黄色
为主色调，目测采用的是防水防褪色材质，并且还统一安装了遮雨棚以及空调防护罩。
小区车棚也一并拆除重装，换成了外部透明且有充电桩的车棚。
重新铺设了路面，现在园区路面宽敞平整，并且划分
了固定车位，车辆停放更加有序。
进一步完善了小区原有的康体设施。
保留了小区原有的绿化带，但绿化带除了树木之外，大多是杂草，绿化方面稍显不足。
同时，物业管理水平有待提高，大
部分单元门都随意敞开，电瓶车随意停放在门口。
但不管怎样，一村现在的环境相比整改前，还是大为改观，小区业主也表示：“完全换了一个样子，住起来比以前舒心多了。”
（整改前）
三、学区红利
期已过，小区房价横盘一年
作为一个90年左右的老小区，宁工新寓此前最大的亮点在于学区，它是宝船小学+宁海分校的学区房。
宝船小学是拉小直属分校，在2019年的南外小升初时，以5人的录取人数成当年“最大黑马”。
随后，宝船学区房价格开始出现齐涨，以宁工新寓为代表，仅一个月时间，小区房价上涨超10%，问鼎当月涨幅榜首。
去年宝船南外录取4人，算是坐实了新晋名校的地位，但由于该学区的初中相对一般，所以小区房
价在经历了学区红利期之后，开始进入横盘阶段。
365二手房网显示，小区目前的挂牌均价为46178元/㎡，近一年时间基本保持不变。
据中介表示，现阶段受到疫情+教育政策的影响，小区二手房市场行情较冷淡，成
交和带看比较少。
目前，小区成交面积主要集中在50-80㎡之间，总价大多在300万左右。不过小两房的单价也接近5万/㎡。
最后：
地铁公司推出的这批新房值不值得买？
结合地铁工作人员和中
介的解释来看，这批新房价格大概率会参考小区二手房价，换句话说，可能会有价格倒挂，但也不会差很多。
其次，这批房源并非是“真的新房”，它们还是基于原建筑基础上的重新加固，并非推倒重建。本质上来看还是二手房，房龄和环境也是老
小区的样子，这一点买房人需要有心理预期。
但同时我也注意到，广告上写的是“精工美宅”，我实探时发现这批临街住宅现在是毛坯状态，不排除还会进一步装修。
这样一来，用差不多的市场价格，买到一个接近拎包入住的学区“新房”，你愿意吗？
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