又一小区成交价创新高，江宁这个板块房价曾2年跳涨6000元/㎡

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刚刚，我在链家上看到7月13日，东山的紫峰公馆成交了一套建面108.26㎡的房源，成交总价410万，成交单价37872元/㎡，创小区成交价新高。

江宁楼市的发展要从东山说起。

老东山是江宁最早进行土地开发的板块。 

东山镇最早一批的房地产开发始于90年代，无开发商，都是政府单位（市政、城镇建设有限公司）建设开发，小区名多带“村”字，当时多作为单位福利房。2000-2005年东山镇进入密集开发期，因此东山镇的小区房龄大多在15-20年之间，且多为无名小开发商。

后期东山步行街、江宁女人街、万达等商业的开业，东山配套逐渐成熟，这样的发展其实是符合当时的需求的，然而后期并没有与时俱进，这也是东山落寞的原因之一。

即使是没落了，但是东山对于老江宁人始终有特殊的意义。

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江宁东山楼市变迁史，房价曾2年跳涨6000元/㎡

 

东山最早的品牌房企算是红豆。

2011年10月，绿地紫峰公馆推出4-1和4-2两栋楼，共206套房源，面积90、95、115平方米，最高可享9折优惠，折后均价10700元/㎡，9300元/平方米起售。2015年收官均价15000元/㎡。

2012年12月，红豆香江豪庭1期03栋新领销许，面积89、123、136、141平米，均价12300元/㎡，毛坯交付 。

爱涛尚书云邸2015年9月23日首开折后均价只有19500/㎡，2015年年4月20日收官房源卖到了 26500元/㎡；

2015年9月，远洋绿地云峰公馆首开1号楼，均价15000元/平米，面积82-89平米，当晚几乎售罄。2016年5月收官价格19500元/㎡，涨了4500元/㎡。

中航樾公馆2015年10月30日首开均价只有15500元/㎡，2017年7月4日收官房源卖到了21000元/㎡；区域两年时间涨了6000元/㎡。

2016年5月20日，龙湖春江郦城首开均价为28000元/㎡，户型90-175㎡，目前仅剩一栋楼待加推。

2017年1月，都市丽景新领1、2#楼销许，共100套住宅房源，面积约81-118㎡，销许均价为24097-24173元/㎡，毛坯交付。2017年6月收官价格24500元/㎡。

此后，东山进入了沉寂期，房荒了3年。直到2020年，海玥华府的开盘才打破了房荒。 

2020年12月， 海玥华府新领1、2、5#销许，共计216套精装房源，户型建筑面积为115、135㎡两个户型，销许均价32780元/㎡。

 

自此，东山进入3万元/㎡+时代。

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东山又一小区成交价创新高，区域品质二手房热度高

 

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7月13日，紫峰公馆成交了一套建面108.26㎡的房源，成交总价410万，成交单价37872元/㎡，创小区成交价新高。

紫峰公馆位于江宁东山，于2013年建成，绿地地产开发，目前由万科物业服务，二手房挂牌均价近3.4万/㎡。

据了解，紫峰公馆原物业公司由于管理不善，导致小区内草坪稀疏、树木枯死，甚至连业主的安全也保障不了，监控损坏、门禁虚设、电梯事故频发…

 

后紫峰公馆业主经过不懈的努力，终于迎来新物业。据紫峰公馆业主爆料，经过小区第一届业委会第二次业主大会投票，万科物业以72%的比例胜出，在5.31正式进驻小区！

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位于江宁东山的红豆香江豪庭，这也是红豆置业首进江宁的项目。小区是次新房，2014年交付，体量不大，共5栋约407户，物业为红豆物业。

目前小区二手房挂牌均价近3.2万/㎡。

 

我在某中介官网上并没有查询到该小区的成交记录，经询问中介得知，“真正想买东山二手房的客群，心理均价大概在2.5万/㎡左右，考虑生活品质的也可以买。这个小区还是带看多买的少。”

此前我前往小区实探，发现内部绿化率较高，中央人行步道满眼绿色。

入门处还有一汪池塘，水质尚可。

总体来看，红豆香江豪庭相较于东山周边其他老破小，环境还是很不错的，不过均价也比较高。

小区业主对物业的评价还算不错。红豆香江豪庭周边有各类小型商超等生活配套，另外还紧邻江宁高级中学，距离地铁1号线天印大道站约1.5公里。

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东山还有一家小区，是很多人心中的白月光，那就是——龙湖春江郦城。 

龙湖春江郦城隶属于杨家圩板块，是江宁的一大网红区域，按行政区域划分，属于东山板块。

今年3月，龙湖春江郦城成交了一套建面87.04㎡的房源，成交总价480万，成交单价55148元/㎡。目前龙湖春江郦城的二手房均价为41335元/㎡。

该套房源为跃层房源，建面约87.04㎡，实际面积达到一百多平，成交周期仅56天，且有超过万人浏览过。

值得关注的是，此房源满2年，只有一个点的增值税，建面在90㎡以内，契税也较低。 

据了解，该套房源之所以成交单价较高，不仅是因为跃层得房率高，原房主还在开发商精装的基础上进行了豪装，从未入住过，性价比较高。

龙湖春江郦城紧邻江宁市民中心、杨家圩公园和网红桥小龙湾桥，地理位置可以说是核心位置，周边环境好。

（业主制作）

龙湖春江郦城由5幅地块组成，A/B/C/D为住宅地块，E地块是已经开业的龙湖天街。

（龙湾天街开业现场）

龙湖春江郦城的景观打造堪称一绝，在整个江宁的品质楼盘中数一数二。

（龙湖春江郦城实景图）

夜景更是一绝，不远处的小龙湾桥和水幕电影清晰可见。

（图自业主）

一旁的新亭西路小学建成后将与东南大学附属竹山小学实行一体化管理办学。

另外，江宁图书馆、文化馆选址确定在周边，未来还有地铁5号线通过。

目前小区二手房挂牌均价为44677元/平，房价也是稳中有升。

 

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东山仅剩4盘，未来还有宅地出让

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龙湖春江郦城今年三季度有上市计划，预计加推58套带装修房源，户型建面约118、124、127㎡。

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 海玥华府预计8月底加推3、4、7、10号楼约300多套房，户型98、115、117、135㎡。

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上元府目前售楼处已经建设完毕，项目预计打造7栋高层住宅，包括4栋19层住宅、3栋17层住宅，具体上市时间待定，项目定位改善，主力户型为144㎡，还有一些120㎡户型，精装修交付。

 

根据规划，未来杨家圩片区整体打造成服务于东山副城乃至江宁区的高端商务、商业、总部、科研、文化娱乐等为一体的综合性主中心，通过西门子路中心区功能轴线紧密相连，形成中心区的核心区。

根据江宁总体规划（2010-2030），在空间布局结构上， 未来江宁将规划形成“1核2区3园4带8片”的空间布局结构，这其中提到未来的核心区就是凤凰港一杨家圩地区。

此前，江宁超20幅优质地块曝光，其中最引人关注的核心区地块之一，当属杨家圩二期地块。

蛰伏已久的板块迎来两块重磅二类居住用地，以及一块幼托用地、两块商办混合用地、两块商业用地、两块文化设施用地。这也意味着，杨家圩后期还会有住宅入市。

以龙湖天街为主，规划中的杨家圩二期42万方商办混合用地同步发力，沿小龙湾河打造滨河商业带，形成超越百家湖、东山、河定桥商圈影响力的龙湖商圈，这里的前景不可限量，或许会成为江宁又一个新的高端聚集区！ 

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