跳涨近1万元/㎡还被抢！江宁这个板块逆袭成功！

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#如果回到过去，你最想做的一件事是什么？# 

在各个论坛上搜罗了一圈，翻了一个又一个评论。发现如果可以穿越到过去，大多数是珍惜以往被忽略的幸福时光、珍惜眼前人；还有不看小说、不打游戏，好好学习；但出现频率最高的还是去一二线城市买房、投资、发财致富。

33年，南京楼市大事记及房价变迁史

2001年的报纸刊登了当时南京楼盘的价格情况，那时候的楼盘价格可以划分为三类：2000元以下、2001~3000元、4000元以上。可谓非常令人震惊。

我盘点了一下南京楼市变动大事件。

1988年，1998年是中国房地产市场的分水岭。当年国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。

1999年，房改的第二年，政府加快诸多房产政策的制定。作为新生事物的商品房还不受人重视，一个诺基亚手机和一套房子价值相当；那时候 江北房价只有600-800元/㎡，龙江房价1000-2000元/㎡。

2000年，城墙内房价2000-3000元/㎡ 。

2001年，全市均价2907元/㎡。

2002年，全市均价3000元/㎡左右。

2003年，商品住宅的预售均价仅为3360元/㎡，在当年温州炒房团等市场因素推动下，二者分别比2002年增长了14.4%和12.2%。

2004年，全市均价4115元/㎡。这一年万科、仁恒等品牌房企入驻南京。

2005年，全市均价4403元/㎡。

2006年，全市均价4265元/㎡。城中一批楼盘房价达到了10000元/㎡的高位。

 2007年，全市均价为5304元/㎡。

 2008年，全市均价为6153元/㎡。

2009年，全市均价为7071元/㎡经历了08年的低谷，南京房价在09年迅速反弹。

2010年，全市均价为12061元/㎡。这一年，南京新房均价以12061元/㎡的成交价挤进全国前十。此时板桥、滨江、方山等新兴板块开始崛起。

2011年，全市均价为11200元/㎡。2011年2月，限购令重拳打击南京楼市，南京楼市出现五年来最惨淡行情。

2012年，全市均价为10967元/㎡。

2013年，全市均价为12252元/㎡。南京楼市火热行情超过预期，其中2013前11个月房价累计涨幅达到14.82%。

2014年，全市均价为13804元/㎡。在9月21日，南京宣布全面取消楼市限购。此后楼市开始回暖。

2015年，全市均价为15788元/㎡。这一年，南京房价一路上涨，“日光”、“涨价”不绝于耳。

2016年，全市均价为20463元/㎡，10月后，全国范围限购限价。也是这一年，土拍市场火热，地王频出。

2017年，南京出台了多项调控政策：限购令，溧高六限购限贷加码；严禁商办类产品改酒店式公寓，酒店式公寓层高由4.8米限制为3.6米；购房自取得不动产权证三年内禁止交易……

同年，南京开始公证摇号。这一年，全市均价22318元/㎡。

2018年，人才购房政策出炉，促销优惠重出江湖，多家限价老盘开盘收官，一年来首次出现首套房房贷利率下降。

全市新房均价25251元/㎡。

2019年，紫东崛起，江苏自贸区落户江北新区，高淳、六合放松限购，溧水专科就可买房。

2020年，全市新房均价28908元/㎡。

2021年，今年以来，全市热盘提高首付，五成、八成.....买房成本再度上升，为规范市场，“宁小通”横空出世。上半年全市新房均价30472元/㎡。

如今已经进入下半场，未完待续......

江宁蜕变：从农村到城市

 

南京楼市“巨头”林立的市场上，以江宁为代表的“楼市新力量”让刚需们看到了一线希望：

2010年，南京的房地产似乎进入了“江宁时间”。地铁一号线的进驻，让偏离南京人视线的百家湖。岔路口和大学城杀回购房人的视野里。

品牌开发商的进驻江宁，房价一路飙升。江宁4月房价环比上月上涨0.19%，同比去年同期上涨40.61%。

曾经的刚需首选地块正在华丽转型。从农村变成了城市。

2000年，江宁撤县设区，明确提出了“新城”的概念。

2001年，南京明确提出“一城三区”发展战略，南京迈开跳出老城、城市夸张的步伐。其中，由主城向南，“东山新市区”作为“一城三区”的南翼，全面拉开城市建设框架。

……

转眼间，21年过去了，如今的江宁，经济发展实力依旧强劲；地铁、交通通达性十足；商业规模不断扩大；教育资源更上一层楼……

毫无疑问，21年来，江宁的发展有目共睹，综合价值也更加凸显。

撤县设区在一定程度上，增强了江宁与主城的空间连接，空间上的紧密连接也为更多交通方式的通达提供了条件。江宁撤县设区发生后，紧接着到来的就是地铁等其他轨道交通的配套延伸。

据统计，江宁地铁线路足足有11条（包括在建的、规划的、已开通的），为了达到最有效的辐射力，地铁站的选址大都在区域内人口较为密集的位置，它们应当是区域内城市化水平较高的地方；同时，当地铁站选址确定后，也会引发一拨围绕地铁站的建设，地铁站周围的综合城市化水平又会得到新一轮提升。

撤县设区除了带来了建设方面的发展，也为江宁带来了新建住宅的热潮，江宁楼市此前也一跃成为南京最热门的板块之一。

江宁这个板块跳涨近1万元/㎡，还被抢？

迅速发展的江宁楼市使得江宁各个子板块也在飞速发展，其中最具代表性的就是九龙湖板块。

九龙湖的发展史是“便宜却被人看不起——涨价了开始抢房——跳涨却无房可买”。用实力诠释了什么叫“从前你对我爱答不理，现在我让你高攀不起”。

20多年前，九龙湖九龙湖还是农村和大片田野，然而区域拆迁已经启动，安置房殷巷新寓1995年建起。

20世纪初，九龙湖以安置房、小开发商开发的商品房为主。约297栋殷巷新寓是九龙湖体量最大的安置房小区，内部居民就是以前九龙湖农村和周边拆迁户。 

九龙湖现在有的房龄较老的小区就在这段时间建起，有龙湖文馨苑（南师附中集团开发）、康博花园（同仁开发）、颐和南园、合家春天等，这些小区如今二手房26000-30000元/㎡不等，相比于市区的老小区，九龙湖的老小区还是比较新的。

这些楼盘的建造还跟当时的配套引进有关，比如政府为了引进南师附中，就与南师附中集团合作开发了龙湖文馨苑，当时开盘对外约5000元/㎡给予南师附中内部价3000元/㎡，而且优先让南师老师选房。 

另外，如今的康博花园也是当时政府引入同仁医院，和同仁合力开发的楼盘，所以这个小区居民许多就是同仁医院的护士、医生。 

这个阶段，随着商品房越来越多，配套不断跟上，片区越来越宜居的时候，九龙湖拥有珍贵的湖水资源，“湖居”的概念就被挖掘，用作开发楼盘，紧接着沿湖开发别墅楼盘也越来越多，例如藏龙御景、颐和南园、九龙湖别墅等，九龙湖湖居价值凸显。

 2008年，恒大进驻九龙湖，打造江宁首个品牌房企盘——南京恒大绿洲。首开推出8.5折优惠，优惠后均价5700元/平米左右，其中包括1100元/平米的精装修费，去化艰难。

等到2010年-2012年，江宁迎来大规模的品牌房企，这些品牌房企主主要集中在九龙湖，如万科、保利、中粮、银城等。相比于，人口众多的东山、岔路口、百家湖等成熟板块，待开发状态的九龙湖迎来了发展的机会。 

2012-2016年：这些品牌房企打开了九龙湖楼市的新篇章，建成了今日九龙湖热门二手房，如保利中央公园、万科金域蓝湾、银城千花溪等。 

2013年，万科金域蓝湾精装房开盘价达到18500元/㎡，从那时候开始，九龙湖便逐步向改善过渡。由于房龄较新，品质和物业好于老小区，这些热门品质二手房价格达3.5-4万元/㎡。

2016-2017年：2016年，南京整个楼市迎来疯涨，九龙湖房价从16000元/㎡涨至26000元/㎡，短短一年间，房价暴涨10000元/㎡。自此，九龙湖板块也走上了改善板块之路。

2017年：2017年3月，万科翡翠公园以29500元/㎡收官后，片区仅剩骏景华庭、新城玖珑湖最后一栋楼为加推。去年年底、今年年初，这两栋稀缺楼栋上市，当天卖光。自此，九龙湖正式陷入了房荒状态。 

2020年，纯新盘金隅紫京云筑入市，3.82万元/㎡的首开价捅破江宁楼市天花板。跳涨近1万元/㎡还被抢！ 

经过20年发展，九龙湖从无名之地变身如今的江宁宜居改善片区，前10年各大配套逐步跟上，后10年楼市崛起，成就今天的江宁核心板块。

你当时瞧得起江宁吗？瞧得起九龙湖吗？在你的买房故事中，有没有做过什么让你后悔的事情呢？欢迎留言告诉宁宁。

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