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365淘房 张洲 不买包涨首付。
用公积金贷款涨首付。
拿到销许、销售集体消失。
选择性通知、紧急开盘、售楼处大门紧闭......
这是今年以来部分楼盘的“奇葩操作”，透过现象看本质，之所以会有这些让买房人难以接受的另类操作，根本原因还是一句话“不愁卖”。
除了这些上不得台面的操作外，大面积的首付比例上涨、房价缓慢抬升、新房市场热度增加等因素造就了当下楼市让人高攀不起，刚需购房者越来越难。
“奇葩操作”不断，相关部门频频出手，开发商另类道路或被堵死
自古深情留不住，唯有套路得人心。
追求利益最大化，对财务报表负责、扩大企业规模逐渐成为部分开发商的市场目标，在此背景下，开发商的“套路”越来越多，你又经历过开发商的哪些套路？欢迎在评论区留言，写下你的故事。
1、“销售消失“、这里的开盘现场静悄悄
在升级装修包逐渐成为市场主流背景下，少部分开发商为了弥补高地价所带来的利润空间挤压，从而在升级装修包上进行找补。
升级装修包在理论上是“丰俭由人”，全凭买房人个人意愿，而有开发商为了尽可能的出售升级装修包，定向释放开盘信息给部分有装修包购买意愿的买房人，销售解散社群、集体消失现象时有发生。
甚至有置业顾问在备注上赫然标注“卖包”，而有些买房人为求得“买房权”，在项目开盘群中备注“必买包”，以便日后获得销售顾问的开盘信息。
即便如此，买房人也未必在最后能够获得开盘信息的通知。
甚至有开发商出现过，在开盘当天售楼处大门紧闭，只有被“定向通知”的买房人才知晓开盘时间与地点，与其他楼盘开盘不一样，这里的开盘现场静悄悄，而这些被“定向通知”的买房人基本都是买包用户。
对于买房人来说，这波主要输在了信息的不对称性，买房人对开发商信息的获知渠道过于单一，在置业顾问“集体消失”的情况下，买房人如无头苍蝇般，一无所知。
2、买包的往里走，用公积金的不要堵在门口
相较于置业顾问“集体消失”，这里的开盘“静悄悄”，买包与否和首付挂钩的操作更常见一些。
买升级装修包相较于不购买升级装修包首付比例更低，这对于预算相对有限的买房人来说，是个很好做选择的问题，购房者往往会向购买升级装修包而降低首付倾斜。
而对于投资客来说，首付比例、资金周转相较于20万左右的装修包来说，更加重要，也相对来说倾向于买包降首付。
不过，也有些楼盘明目张胆，用“包”筛人，放风买包首付5成，不买包首付8成，后在强大的舆论压力下更改为不论买不买包都是5成，“闷声发大财”古人诚不欺我。
甚至有部分楼盘不买包不卖房，不过也有楼盘通过价格较低的装修包和较大的“有包”和“无包”样板间差距来吸引买房人，如江北核心区多个楼盘，这一点也让大部分买房人都欣然接受升级装修包。
首付比例除了和是否买包挂钩外，还有楼盘还将首付比例和贷款方式挂钩，如江北某盘置业顾问表示，如若公积金贷款则需要首付8成，甚至有置业顾问声称，如若使用公积金贷款建议考虑其他楼盘。
关于是否买包和是否使用公积金和首付比例挂钩这一点，部分开发商凭借市场主导地位来左右房源销售方式，付款方式，这一点的根本原因还是因为当下市场需求大于供给，不缺买房人。
而对于公积金使用的限制，对于开发商来说，主要是从回款周期来考虑的，当下公积金贷款放款速度尤其缓慢，这让开发商货款周期被拉长，在不缺客源的情况下，有些开发商便通过筛选使用公积金用户。
3、相关部门频频出手，套路逐渐被堵死
其实，部分开发商的这些套路不仅仅出现在南京新房市场上，在热门城市皆是如此，毕竟资本永不眠。
就在这两天，杭州“摇号统一报名平台”正式上线，在开发商面前买房人信息不对等的事情将不复存在。
打开杭州住保房管的微信公众号，点击右下角的e房通，进入下一界面后，点击摇号报名登记。
进入后，便可查看进入楼盘动态，如若有心仪楼盘，点击“我要登记”即可，所有楼盘信息一目了然。
不会再有“置业顾问集体消失”、社群被解散、开盘信息一无所知的情况出现，买房人的信息获取渠道开始和开发商对等，这一次终于和置业顾问站在一同频道上。
而这并非杭州首创，上海、合肥在此之前皆有类似的网上报名通道，方便买房人了解项目销许、开盘动态。
对于擅长对政策进行不断补丁的南京，是否会有类似政策出台，从而让买房人有更加公平的购房环境，让我们拭目以待。
今年以来，南京相关部门不断出台政策进行调控，稳定、规划南京楼市，打击虚假人才号，出台相关文件保护无房购房者，打击外来投资客，为南京楼市的平稳运行保驾护航。
首付比例抬升、房价逐渐上涨，今年你的买房难度变大了？
正如前文所说，开发商这些操作都是建立在不缺客源、不担心去化的背景下的，稍作留意可以发现，做出这些操作的楼盘，去化情况都比较好，当日售罄已成常态。
毫无疑问，在南京热门买房越来越难。
江北核心区楼盘开盘现场
自从2021年以来，整个南京新房呈现出一片欣欣向荣的景象，相较于2016、2017年的新房市场有过之而无不及。
2021年相较于2020年，最为明显的市场变化就是购房门槛的抬升。
从江北的房价涨幅来看，2021年江北新房均价为25447元/㎡，相较于2020年的24040元/㎡上涨了1407元/㎡，涨幅达到了5.85%，而部分热门板块的涨幅远不止这些。
房价涨幅在毛坯销售最高限价上也可见一斑，在2021年第一批涉宅用地集中出让中，多个板块毛坯销售限价上涨，这也就意味着未来房价的逐渐攀升，买房门槛抬升。
相较于房价上涨，首付比例的上涨让刚需买房人更加不知所措。
城南两桥，首付比例由3成提高至5成，卖光！
浦口城南中心，首付比例由3成提高至5成，卖光！
燕子矶，首付比例由3成提高至6成，卖光！
研创园，首付比例由3成提高至5成，卖光！
......
当下的南京楼市，一批楼盘提高首付后依然被抢空，更让人担忧的是，除了单一楼盘的首付提高，多个板块整体首付比例攀升。
提高首付不再是河西、大校场、江核这些头部板块的特权，越来越多的次级板块加入了提高首付的行列。预算有限的刚需买房人被拒之门外，值得退而求其次选择更加远离主城的板块。
研创园某盘开盘现场
在热门卖方市场中，买房人的议价能力基本不存在，在市场大环境下，实属无奈。
买房越来越难，刚需该如何选择
房价上涨，首付比例的抬升，这一系列的市场变化，刚需买房人最受伤害，而在此背景下，刚需客又该何去何从？
首先，对于刚需来说，买房还是宜早不宜迟，无论是房价的上涨还是首付比例的提升对于刚需来说都是难以接受的。
其次，看个人需求，适合自己的才是最好的，在满足自住条件下尽可能的选择有未来发展前景的板块，毕竟未来换房成本是不可忽视的。
最后，抛开个人情况来看，未来楼市将出现两极分化，城中无学区的老破小、超级偏远且无政策规划支撑的远郊盘、都市圈盘，在万不得已的情况下最好避而远之。
写在最后：
毫无疑问，房住不炒是未来楼市的大趋势，这一点不是个人意志所能转移的，弱化房产的金融投资属性、强化居住属性的种种措施正在陆续推进中，想要通过房产实现个人财富在短期内暴增已是春秋大梦。
今年以来，各个板块供应量陆续增加，市场供给增加在一定程度上缓解了供不应求的现象，如江北核心区在上半年推出5000多套房源的背景下，下半年还将陆续上市超5000套房源，供给端的积极变化正在发生。
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