大悦城进驻！刚刚江北卖掉4块地！3大商业综合体来了

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365淘房 张洲 袁晶晶 大悦城、银城、卓越来了！

今天，对于江北，乃至南京房地产市场都是值得铭记的日子！2021南京首场集中土拍从今天起正式拉开帷幕，土地供应结构、新房市场格局大变。

就在刚刚！江北共有4幅地块成功出让，分别是江北核心区G12地块、城南中心G52、53地块以及汤泉的G55地块。

土拍花絮：

城南中心G53地块和核心区G12地块均底价成交，这2幅优质地块出让条件十分苛刻，需要配建商业综合体、办公楼、文体设施等，这也是其底价成交的重要原因。

核心区G12地块还需引入一家商业结算总部公司，每年商业结算规模不得小于100亿元，入门门槛之高，让很多房企望而却步。

而城南中心G52地块历时2小时，经过67轮竞拍，最终被大悦城以60.6亿拿下，该地块的整体土拍节奏较为平缓，开发商出价周期基本在2-3分钟，28轮以后节奏逐渐放缓，随着总价的逐渐抬升，开发商拿地开始谨慎，竞价周期变长。

土拍结果如下：

1、NO.新区2021G12地块（定山大街以北、浦滨路以西地块）被卓越底价拿下，成交总价43.8亿，最高毛坯销售限价35000元/㎡。

2、NO.2021G52地块（浦口区江浦街道浦滨路以北、河滨路以东地块）被大悦城以60.6亿元拿下，最高毛坯销售限价28000元/㎡。

3、NO.2021G53地块（浦口区江浦街道浦滨路以北、城南河路以西地块）被银城底价拿下，成交总价42亿，最高毛坯销售限价28000元/㎡。

4、NO.2021G55地块（浦口区汤泉街道银泉西路以南、惠济南路以西地块），底价成交，成交总价67000万，目前正在待公正阶段，楼面价9241元/平，最高毛坯销售限价19300元/㎡。

江北核心区G12地块解读：

NO.新区2021G12地块，位于核中核位置，就在华润国际社区西侧，毛坯销售限价达3.5万/㎡，是目前整个江北毛坯限价的天花板。

NO.新区2021G12地块：

地块编号：定山大街以北、浦滨路以西地块

用地性质：Bb商办混合用地，Rb商住混合用地，R2二类居住用地

四至范围：东至浦滨路，南至定山大街，西至规划道路，北至广西埂大街

总用地面积：123178.1平米

出让面积：123178.1平米

综合容积率：1.01≤R≤3.2

起拍价：438000万元

最高限价：525000万元 

最高毛坯销售均价： 35000元/㎡  

地块解读：

G12地块位于华润国际社区北侧，临近4号线二期浦江站，位于江北核心区核中核区域，地理位置十分优越。

该地块和江北核心区第一代神盘华润国际社区仅一路之隔，根据365淘房数据显示，目前华润国际社区二手房挂牌均价为4.2万/㎡。

华润国际社区航拍图

值得注意的是，这是时隔两年后，七里河以东的江北正核心区核中核范围内，首幅涉宅用地亮相，十分稀缺。

从该地块的土地出让协议来看，该地块出让条件尤为苛刻，需要配建13万方商业综合体，48个月内开业运营。

1、地块内建设集互联网020新型商业科技消费体验、智慧健康社区等于一体的产业体验及总部平台，总面积约36万方。 

2、根据土地出让协议，地块内须建设一座地上建筑面积不少于130000平方米的集中式购物中心（不含家具建材市场、批发市场），集中式购物中心应在交地后12个月内开工(取得规划许可证、施工许可证、开始工程桩施工)，36个月内土建全部封顶，48个月内开业运营。

3、需引入一家商业结算总部公司，每年商业结算规模不得小于100亿元。

4、住宅部分首期销售面积不得超过住宅总建筑面积的60%，集中式购物中心施工取得施工许可证后，允许住宅销售面积不超过住宅总建筑面积的90%，集中式购物中心施工达到主体结构封顶后，允许住宅销售面积不超过住宅总建筑面积的95%，集中式购物中心正式营业后，住宅可全部销售。

城南中心G52、G53地块解读：

城南中心本次出让的两幅地块位于城南河两侧，其中商业部分将规划打造区域标杆——明珠广场&明珠之环。

NO.2021G52地块：

地块名称：浦口区江浦街道浦滨路以北、河滨路以东地块

用地性质：R2二类居住用地、Bb商办混合用地

四至范围：东至浦滨路，南至河滨路，西至迎江路，北至康健路

总用地面积：230526.32㎡

出让面积：230526.32㎡（含仅出让地下空间18029.04㎡）

综合容积率：2.64

起拍价：540000万

最高限价：648000万 

最高毛坯销售均价：28000元/㎡

地块解读：

该地块位于浦口城南中心北部，紧邻城南河，地块内部包含住宅、商业两大部分，根据规划，此处的商业用地预计将打造明珠广场以及繁华的城市综合体。

地块紧邻浦口老城，周边配套设施较为成熟，如浦口区中心医院、大润发、城南茂商业广场等，居住氛围浓厚。另外，城南中心本区域内还规划有多所学校、商业、文化休闲等功能。

目前该区域在售新盘有滨江嘉品（新房均价29570-30326元/㎡）、望江悦府（新房均价29937元/㎡）、正荣润棠府（新房均价29472-30179元/㎡），区域新房库存有限，此幅地块的出让，将对区域形成有力补充。

根据土地出让条件来看，G52地块的开发限制条件较为严格，具体如下：

（1）D分区须建设一座高度不低于120米的商务办公楼，地上建筑面积不少于45000平方米，建筑设计要求和建造标准不低于5A级，竞得人须自持地上建筑面积不小于10000平方米；D分区同时须建设一座地上建筑面积不低于75000平方米的集中式商业综合体，建成后由竞得人自持，不得销售、不得转让（同一集团的控股子公司除外）；同时须配建一座地上建筑面积不少于60000平方米的文娱场馆，建成后由竞得人自持，不得销售、不得转让（同一集团控股子公司除外），其中：大型室内体验式文娱场馆建筑面积不小于15000平方米。

（2）D 分区内应配建一处110KV变电站，占地面积4500平方米，用地及建筑面积不计入分区容积率计算，具体位置以审定的总平方案为准。变电站由竞得人建成后移交浦口区政府，建设费用经第三方审计机构确认后由浦口区政府支付给竞得人。

（3）A、B、C分区应按每百户不少于30平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房，同时，各分区内须分别配建不低于25平方米的快件服务用房，由竞得人按规划标准建成并验收合格后，无偿移交给浦口区政府。

（4）该地块商办、住宅部分须同步规划、同期开工。在商办地块集中式商业综合体和文娱场馆项目竣工前，允许住宅销售面积不超过住宅可售总建筑面积的60%；在办公楼竣工前，允许住宅销售面积不超过住宅可售总建筑面积的90%。

NO.2021G53地块：

地块名称：浦口区江浦街道浦滨路以北、城南河路以西地块

用地性质：R2二类居住用地、Bb商办混合用地、A2文化设施用地

四至范围：东至浦滨路，南至江淼路，西至浦云路，北至城南河路

总用地面积：221841.79㎡

出让面积：221841.79㎡（含仅出让地下空间27267.31㎡）

综合容积率：3.12

起拍价：420000万

最高限价：504000万 

最高毛坯销售均价：28000元/㎡

地块介绍：

该地块位于城南中心南部，处于城南中心活力核心区域，紧邻浦滨路与城南河路，与浦滨路以北、河滨路以东地块一河之隔，配套共享，根据规划，此处将打造城南河南岸标志性建筑—明珠之环。

目前该地块周边在售楼盘有风华府（新房均价约26650-26750元/㎡）、星河时代（新房均价约29316元/㎡）。

该地块出让条件同样非常严格：

（1）A分区须配建地上建筑面积不少于16000平方米的商务型酒店和地上建筑面积不少于4000平方米的商业超市。商务型酒店和超市建成后均由竞得人自持，不得转让、不得销售(同一集团控股子公司除外)。

（2）C、E分区应配建地上建筑面积不少于90000平方米的文化建筑，可配套地上建筑面积不超过20000平方米的商业。C分区须配建地上建筑面积不少于30000平方米的演艺中心场馆、地上建筑面积不少于25000平方米的市民中心及规划馆，地块建成后由竞得人整体运营不少于10年，不得分割销售、不得分割转让。E分区须配建地上建筑面积不少于20000平方米的图书馆和地上建筑面积不少于20000平方米的科技馆，地块建成后由竞得人整体运营不少于10年，不得分割销售、不得分割转让。在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率、建筑密度可在两个分区之间进行总量平衡转移。

（3）G分区须建设一座主体建筑高度不低于160米的商务办公楼，地上建筑面积不得少于60000平方米，其中包括地上建筑面积不少于30000平方米的酒店，酒店的建筑设计要求和建造标准不得低于五星级标准，建成后由竞得人自持，不得销售、不得转让(同一集团控股子公司除外)；G分区不得配建酒店式公寓和商业，其中地上建筑面积不少于20000平方米的商务办公房，由竞得人自持，不得销售、不得转让(同一集团控股子公司除外)。

（4）H、I分区可配建不超过地上总建筑面积8%的零售商业且应独立设置，其余应全部建设酒店式公寓。分区内应配建一处用地面积不小于2500平方米的公交首末站，其配套用房可与其他建筑复合建设。在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率、建筑密度可在两个分区之间进行总量平衡转移。公交首末站由浦口区政府出资并委托竞得人代建，建成后移交浦口区政府，建设费用经第三方审计机构确认后，由浦口区政府支付给竞得人。

（5）B、D、E分区应按每百户不少于30平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房，同时，各分区内须分别配建不低于25平方米的快件服务用房，由竞得人按规划标准建成并验收合格后，无偿移交给浦口区政府。

（6）该地块商办、住宅部分须同步规划、同期开工。在C分区、E分区文化设施竣工前可销售不高于住宅可售总建筑面积的60%；A、G分区商业办公项目竣工前允许住宅销售建筑面积不超过可售总建筑面积的80%。

汤泉旅游度假区G55地块解读：

汤泉板块本次出让的G55地块位于汤泉镇区综合服务中心，环老山旅游带和南北城乡发展带交汇点，临近老城文化休闲服务核心，周边老山、九龙湖等山水资源丰富，环境非常不错。

地块周边规划有多幅商业用地，北侧规划有S4宁滁城际南线汤泉站、汤泉中小学和超市等基础生活配套，这块后期应该还是打造低密产品。

NO.2021G55地块：

地块名称：浦口区汤泉街道银泉西路以南、惠济南路以西地块

用地性质：R2二类居住用地

四至范围：东至惠济南路，南至香泉路，西至昭明路，北至银泉西路。

总用地面积：55772.51㎡

出让面积：55772.51㎡

综合容积率：1.0＜Far≤1.3

起拍价：67000万

最高限价：87000万

起拍价：9241元/㎡

最高毛坯销售均价：19300元/㎡ 

写在最后：

这是南京首次集中土拍，同时也是江北首次，对于开发商来说，对资金要求更高，在一定程度上有利于降低负债率，长期来看将有助于防范房地产市场的系统性风险。

从开发商角度来看，集中拿地在一定程度上限制了企业规模的无序扩张，同时也将促进开发商之间的联合开发，未来将会有越来越多的项目由多家开发商联手打造。

而对于买房人来说，集中批次出让住宅用地，也就意味着未来成品住宅将会集中上市，这也在一定程度上给予了买房人更多的选择机会。

把视角放到江北市场来看，两极分化将越发明显，优越地理位置的住宅项目炙手可热，而偏远区域的单一项目可能不被购房者所买单。

另外，就在明天，江北还将开拍13幅涉宅用地，最终会花落谁家，安家江北将持续关注！

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