改善需求日益旺盛！盘点5年内热门小区涨幅榜，却发现学区才是“硬通货”！

最近，大家都在盘点刚刚过去的2020年，这一年南京楼市风云变幻，成交量高但房价涨幅平稳。当我整理了过去3-5年，南京热门小区房价数据时，发现了一些有意思的变化。

南京热门小区近五年房价涨幅榜出炉，学区房成赢家

首先，我统计了2015——2020年南京196个热门小区的挂牌均价情况，并对涨幅情况做了一个排名，发现是以下10个小区成为大赢家。

2015-2020年南京热门小区涨幅TOP10

在近5年涨幅TOP10小区中，无一例外都是名校学区房，大致都分布在鼓楼、秦淮、玄武等教育强区，其中鼓楼区的小区数量多达8家，可谓实力强劲。再细看分析这个10个小区，发现两个有趣的现象：

施教区变动，成就小区房价上涨

上图中，涨幅第一的为拉小+29中的双学区房——怡景花园，但有意思的是，在2015年时，这个小区还是妥妥的单学区房。怡景花园在2016年时经历了学区调整，直升初中由原来的29中致远分校变成了29中本部，怡景花园由原来的拉小单学区一跃变成双学区。随后的几年，29中的成绩也不断有所突破，目前已经是位列一线双学区行列。也正是这次调整，成就了怡景花园5年来的房价涨幅。

目前，怡景花园60平左右的两房，总价基本都在500万左右，而88平三室大户型的房源更是近800万的总价。

同样因为学区调整，而造就的房价上涨小区还有新河一村二村、迎江园，它们均是树人学校的学区房。但是在2015年时，树人还未转型成公办学校，彼时的三汊河即将迎来学区利好，但买房人也不敢确定未来的公办树人究竟如何。直到2016年，树人才首次以公办学校的身份招生，并公布相应的施教区。新河一村等周边小区随即迎来房价的“红利期”。

目前新河一村的小两房的总价大多在400万+，而迎江园因为出新过，加上房龄稍微新一点，所以目前小区单价要比新河一村、二村要高。

而表中的改善次新房小区——中海凤凰熙岸，也经历了芳草园凤凰校区从无到有的过程，使得小区房价逐年上涨。

抛开学区不谈，中海凤凰熙岸本身就属于主城稀缺的高端改善小区，凤凰熙岸一共有三期，其中三期的环境最好，价格也最高，目前二手房总价基本都在千万以上。

而另一个改善小区——苏宁睿城由于有金陵汇文初中的加持，已经成为了潜力双学区房，目前小区三房的价格基本都在900万左右，精装户型的总价会更高。

老牌名校学区房仍是大赢家

除了上述学区变动导致的房价上涨之外，表中还有部分小区在2015年时，已是备受认可的名校学区房。如2015年时，南京公认的四大名校是“拉力琅北”，作为北小的学区房代表，公教一村的房价表现也尤为抢眼。

2015年12月，公教一村当时的挂牌价就已经有45752元/㎡，是这10个小区中价格最高的，5年后的2020年12月，公教一村的挂牌均价仍为10个小区中最高的，达到85022元/㎡。

其实，北小施教区比较小，其中公教一村距离小学最近，也是施教区内最贵的学区房。即使公教一村是北小学区房里最贵的，但是也不妨碍它的热销。主要是小区地理位置好，靠近地铁和学校，也紧挨着明城墙和玄武湖，而且小区环境也是北小里面最好的。

在365二手房网站上，公教一村小区面积最小的一套45平左右的房源，挂牌总价已经近400万。

小区主要是小两房居多，65平左右的两房总价已经超过500万。

再大一点户型，如78平的小三房，总价已经超600万。

另一方面，随着北京东路小学退居二线，南京逐步形成了“拉力琅芳”的顶尖名校格局，而上图中芳草园学区房的涨幅也是非常亮眼。

即便芳草园小学对应的初中是宁海中学分校，也就是所谓的单学区，但是小区60平左右的两房价格大多在500万+，丝毫不输拥有拉小+29中的怡景花园。

南京热门小区近三年房价涨幅出炉，改善次新房开始被关注

南京楼市在经历了2016年的风口之后，2017年3月起，南京限购再次升级，规定南京本地家庭只能拥有2套住房，外地人满足条件后，也只能购买一套。随后在5月，又出台了“新购房限售三年”的规定。

那么，南京楼市在经历了2017年最严调控之后，小区房价又经历了怎样的变化呢？

2017-2020年南京热门小区涨幅TOP10

在这一系列的严格调控之下，南京二手房的价格也不再像之前那样“”一片普涨”。自此之后，二手房价格的涨幅呈现出了两种明显的特征：

学区优势明显，房价依旧坚挺

上述图表统计的是南京近三年来，房价涨幅前十的热门小区，其中排名前三的都是名校学区房，而且这三个小区在之前的五年房价涨幅榜中均出现过，分别是树人和北小的学区房。

可见，在经历了2017年楼市最严调控之后，名校学区房的价格表现依旧坚挺，至少要比大多数二手房更优异。它们凭借着优质学区的加持，在楼市热度整体放缓的大环境下，实现了“逆流而上”。

追求居住品质，改善次新房备受认可

除了一些“老破小”学区房并未太受到调控影响之外，南京一些改善次新房的市场关注度也日益增长。

不难发现，在三年涨幅的榜单中，不再只有鼓楼、秦淮和玄武区的小区，新增了建邺区的四个小区。

这几个小区均位于河西中部，也是河西房价最坚挺的区域。目前来看，也都是备受瞩目的新晋名校学区房。但是在2017年时，新城小学还尚未受到多数家庭的认可，但部分小区房价也已突破5万/平，主要还是因为小区自身的改善定位，优质的居住品质决定了小区的关注度。

像嘉业阳光城、中海塞纳丽舍目前在售的二手房最小户型都是100平+，二手房总价大多集中在七八百万左右。

西堤国际和万科光明城市目前还有较小的户型在售，但是单价基本都在8万/平左右。

此外，鼓楼的苏宁睿城和恒盛金陵湾，也同河西中部的小区一样，属于主城难得的改善盘。而这两个小区也都还有新房在2020年后加推，加推的新房同样备受关注，一房难求。

以上，我们不难发现，目前的南京二手房市场，学区对一个小区的房价影响是非常大的，拥有一个优质学区，不仅意味着解决了小孩上学的问题，还可能使自己的房产保值。

而随着新时代90后家长的上线，老破小学区或许不再是唯一选择，学区+改善才是未来更多学区房刚需家庭的选择。

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