昨天，小编写了保利香槟国际一套千万豪宅遭遇“秒成交”（1620万的豪宅，不到10天就成交！中介直言：感觉像做梦一样...），有后台网友留言，表示想知道小区更详细的情况。
实际上，昨天我去和林升不动产保利香槟国际店的经纪人胡水龙了解这套千万豪宅成交过程的时候，顺便也去实探了一下小区环境。
不得不说，小区的口碑一直比较好，是有原因的。
绿化高，环境佳，下雨天的小区透着朦胧美
保利香槟国际位于建邺区金沙江东街与庐山路交汇口，毗邻地铁二号线雨润大街站。
区位图
我是在中介的带领下进入小区，所以没遭遇阻拦。正常情况下，小区门口会有物业人员，业主都需要刷卡并测量体温之后，才能进去。其实河西类似的高档小区，门禁管理都比较严格。
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昨天正好下雨，小区路面都是湿漉漉的，丝丝细雨从空中落下，营造出了一种雾蒙蒙的美感，反而让小区看上去比平常多了一些朦胧美。
小区采用人车分流管理，有自己的地下车库，因此路面十分开阔，连电瓶车也十分少见。
据悉，小区共计21栋高层，层高在18-19层，楼栋外立面采用干挂石材+真石漆，既保证了美观大气，又不易脱漆斑驳。
仔细观察楼栋外部，可以发现房间的窗户近似落地窗，也就是说房间内部的采光应该都非常好。
最值得一提的就是小区的绿化景观，据了解，整个小区绿化覆盖率达36%，楼栋之间团簇着各种各样的绿植。
但是因为现在是冬季，园区的草坪还是不可避免的或枯萎、或泛黄，包括一些树木也面临呈现出凋零。从观感上来说，肯定是没有春夏季节来得好看。
好在我们有同事之前在7月份去过一次小区，拍了一些小区的夏季景观，大家可以感受这一波亮眼的绿：
小区除了环境佳，配套方面也可圈可点，自带室外泳池、健身房。
垃圾分类管理也做得非常好，这个垃圾投放箱是我目前见过最高级的垃圾箱，目测启用需要刷卡，还安装了摄像头用于监督。
我在小区里转了一圈之后，给我最大的感受是小区安静、干净，舒服惬意。
不care学区利好，改善定位才是置业关键
河西优质的小区很多，所以保利香槟国际的知名度并不高，小区一直以来都比较低调。但实际上，保利香槟国际是保利首进南京的作品，于2010年首开，首开均价1.7万元/㎡，前身地块还是曾经的河西地王，后来被华润悦府的地价超越。
不过365二手房网显示，小区现在的挂牌均价为57417元/平。从走势图上可以看出，价格是从去年5月份之后开始上涨。
去年五、六月份正好是建邺区公布学校施教区的时间，当时新城四小（现在更名为南师附中江山小学）首次对外招生。恰好，保利香槟国际正好被划为这所新学校的学区，初中还是之前的新城中学南校区（黄山路分校）。
（施教区示意图）
学区变化带来的直接影响就是小区房价肉眼可见的持续上涨。据经纪人胡水龙表示，小区成交最多的141㎡的三房，之前的挂牌价大多是750万左右，有了学区之后，现在的价格基本都是820-830万左右，涨幅较明显。
不过实际上，关注这个小区的客户大多不是特别在意学区，主要是奔着改善需求购置。这个小区没有小户型，标准户型115㎡复式起步，目前总价大多在700-720万左右，不过这样的户型，年轻人买得比较多，中老年客户不太喜欢。
随后就是121㎡的三房，和137-141㎡的大三房，甚至面积更大的四房、五房，这些户型都是大平层，南北通透，采光俱佳。但是动辄七八百万的价格，也只有改善客才能接受，所以小区二手房的成交量在周边来说，不算特别多。
兼顾学区和性价比，这些小区可以选
如果是兼顾学区和性价比的话，大部分客户会选择它旁边的和府奥园、恒山花苑、金沙雅苑、中和园和双和园。
但是这些小区彼此之间，也存在一些差异：
如果从环境上来看，恒山花苑、和府奥园>金沙雅苑>双和园、中和园
据悉，恒山花苑现在是万科物业，和府奥园则是银城物业，因此小区门禁严格，居住品质也明显优于其它几个小区。
（恒山花苑小区环境）
（和府奥园小区环境）
和府奥园主要以中小户型设计为主，面积区间：40-130㎡，其中单室套户型的单价已经超8万/平。
它去年价格上涨比较明显，现在两房的总价大多在450-500万左右。
恒山花苑的户型同样覆盖60-130㎡，不过小区体量比较小，只有6栋高层，但是二手房的得房率较高，可以达到近85%。所以，它的两房成交会相对较多。
金沙雅苑是南京消防的福利房，小区只有3栋11层小高层，共计不到200户。这个小区最大的优势是，得房率非常高。
（102㎡的户型）
相比之下，小区环境就略显一般，小区保证了干净卫生的环境，但并没有太多亮点。
（金沙雅苑小区环境）
小区目前挂牌均价接近6万/平，不过在售房源极少，而且总价都比较高。
剩下的双和园和中和园属于安置房，而且房龄也偏老，不过胜在总价低。
（双和园小区环境）
同样450万左右，可以买到小区的三房。
据经纪人胡水龙表示，相比保利香槟国际二手房平均长达3个月，甚至更长的成交周期，这些小区二手房因为总价较低，户型多样，吸引到的客户群体会更多，成交通常都比较短。
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