4年换3次物业！小户型成交火爆，河西这个小区有点不一般

“河西中”+“致远学区加持”+“品牌物业管理”+“4年换了3次物业”+“总价200多万就能入手”。当我说出这些关键词的时候，想必很多人已经猜到这是哪个小区了。

是的，今天本文的主角就是位于河西中奥体板块的“金马郦城”，这个小区在华新城、碧瑶花园、仁恒江湾城的光环下，市场关注度一直一般。

但是近期，小区二手房成交火爆，有经纪人透露，平均一天成交2-3套，小户型房源单价也是不断被刷新。

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一、小区地理位置优越，4年换了3次物业

金马郦城位于河西奥体板块，地理位置优越，北侧紧邻江苏大剧院和奥体中心，南侧与“鸡腿盘”碧瑶花园一街之隔，距离地铁10号线奥体中心站步行只需约3分钟！

小区共分为二期，一期有东区和西区，是小高层和花园洋房，二期是郦城御园，是别墅。

这里必须要提一下，从2016年到2020年，金马郦城4年换了3次物业。

1、2016年9月

金马郦城紧急换掉了当时的广州三原物业，换掉的主要原因是小区无人管理，车库淹水、消防系统瘫痪、杂草无人修建等问题层出不穷。

2017年1月1日，万科正式接管并开始了小区的物业服务。万科物业服务2年多后，有部分业主觉得万科物业收费太高，但是服务一般，尤其是西区的很多业主，急切希望换掉万科。

2、2019年9月

小区贴出《金马郦城小区2019年 第二次临时业主大会公告》。该公告显示，业主大会已表决通过，有594户业主同意不续聘南京万科物业。

当时小区也通过南京住房保障和房产局网发布消息聘请新物业的通知。

但最终选聘物业工作并没有正常推进下去。据业主爆料，当时一批金马郦城业主举报业委会违规操作，最终政府出面叫停了选聘工作。

3、2020年7月底

金马郦城通过南京住房保障和房产局网发布消息聘请新物业，并且这次内容明确规定要求物业收费标准，其中电梯房不高于2.72元/㎡，非电梯房不高于2.36元/㎡。

但这次申请换物业貌似又出现了问题，有业主爆料，此次小区业委会是在没有经过业主大会表决的情况下，擅自拟定了新的物业公司招投标方案，并进行招投标。

此外，物业选聘流程也遭到部分业主质疑。

据悉，当时共有7家物业公司报名参加小区物业选聘。但是业委会采取的是，首先由选聘小组评议的方式，七选二，得票最多的物业公司进入最终环节，业主认为，这选聘小组只由7人组成，并不能代表广大业主的决定。

最后，在去年下半年的时候，结果也出来了。最终，小区东区和郦城御园还是维持原物业万科不变，西区变成了朗诗物业。

补充一下：

朗诗物业的收费标准是：电梯房2.72元/㎡，非电梯房2.36元/㎡。

万科物业的收费标准是：电梯房2.98元/㎡，非电梯房2.58元/㎡。 

其实仔细看看，二者差距并不大，以电梯房举例，差距0.26元/㎡，100平的房子也就差26元钱。不知道折腾的意义在哪里。

二、致远学区加持，小区小户型房源热销

除了物业以外，金马郦城被关注较多的则是它的学区，小区目前是致远外国语小学分校和致远初中的学区房。

其中致远初中在建邺算是比较不错的学校，近期学校也在自己的公众号上提到了去年的中考成绩。

文章中提到了致远在2020年中考中，四星级以上的学生录取率为63.5%，生均分超南京市均分48.3分。是南京市推进素质教育示范初中。

那么这个成绩在南京初中来说，到底是什么样的水准呢？

我们也综合了去年已经公布过成绩的几所南京初中，把它们进行了简单的排名。

从目前公布的各校中考成绩来看，致远初中在均分上要比去年的“黑马”明发一中稍高一点。但在四星级高中达线率上，与同属于建邺区的金中河西还是有比较大的差距。

不过致远初中的办学历史还比较短，2016年9月才正式对外招生，距今也不过才4年多，也才经历过两届毕业生而已。所以目前的成绩还不足以完全评判它的实力，只能说在现阶段，它仍旧是一个有潜力的初中。

根据去年公布的施教范围，致远初中目前的学区为：

夹江以东、江东中路以西、梦都大街以南、江山大街以北的区域。

对应小区：仁恒江湾城、金马郦城、融侨中央花园、苏宁滨江壹号、华新城、碧瑶花园。

特别提醒：这里除了仁恒江湾城小学是致远外国语小学乐山路分校，其他几个小区和金马郦城的学区完全一样。

因为致远初中的学区加持，家长们对金马郦城的小户型格外青睐，毕竟在这些小区里面，金马郦城的入手门槛价最低。

在365二手房网站上，目前小区东区的挂牌价为51913元/㎡，近一年来，也有明显涨幅。

 小区西区目前的挂牌价格是55958元/㎡，一年来，涨势也很明显。

至于西区的价格为什么高于东区？

主要是因为东区以90-130平的改善大户型为主，单价低点，总价偏高。而西区除了有改善户型，还有很多30-40平单室套和50平左右复式的小户型，这部分房源单价高，一定程度上拉高了西区的挂牌均价。

在365二手房网站上，目前小区西区36平单室套有的挂到7.2万/㎡的单价。

在去年的时候，小区西区有套34平的单室套，成交均价突破7.4万/平米，也是小区至今为止成交的最高单价。

从经纪人处得知，这套房源之所以高价成交，主要是因为该房源带电梯，是个中间楼层，而且是朝南的，有阳台，加上装修也不错。

这里也友情提醒下，金马郦城的单室套也存在比较奇葩的户型，比如下图这个，户型就比较奇怪，而且没有阳台，所以成交单价就低了很多。

所以如果想买这边的单室套，首选还是方正的户型，但是单价也高点，总价200多万。

经纪人跟我透露，目前金马郦城的单室套小户型特别吃香，尤其是260万以内的房源。“很多买房人就是冲着致远学区来的，总价200多万就可入手，这里算是学区房里的刚需了，现在平均每天可以卖个1-2套。”

三、小区西区开放式管理，实景图曝光

经纪人表示，虽然西区的小户型多，入手门槛低，但是这边是半开放式管理，还有个商业街，只能说居住环境一般。而东区是封闭式管理，小区居住环境更隐秘和安静。

今天上午，冒着淅淅沥沥的小雨，我特意来到小区进行实探。从地铁10号线奥体中心站2号口出来后，走了几分钟，我便来到小区的东区这里。

远远看过去，小区门禁很严，是万科物业管理，徘徊很久，还是很难进入。我便来到了对面西区这边。

西区这里是半开放式管理，可能是因为有商业街的缘故，很多楼栋都是可以直接通入的，一楼均是底商。据我了解，商业街这边的基本都是小户型的单室套房源。

从实地来看，这边的商业街业态并不丰富，多的主要是家政还有外卖之类的门店，还有一些店铺正在招租，有的中介门店已经关门。

整个街区很有欧洲小镇的风格，据我观察这边也是实行类似街区式管理，虽然可以自由出入商业街这里。但是想真正进到里面大户型改善的楼栋，还是需要刷卡才得以进入。

进去之后，我发现和外面商业街的凌乱相比，这里显得静谧整洁，绿化率很高，景观也丰富。

一楼业主都有自己的私家大花园，单元门禁也很严格。

当然也存在一些问题，比如部分单元门前，存在电动车和自行车随意停放的现象，看上去很凌乱。而且小区也没有实行人车分流。

总的来说，里面的居住环境已经比外面商业街那边好很多了。

对于这个小区，你有什么想说的吗？你觉得可以考虑吗？欢迎留言讨论！

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