365淘房 张洲 今天，我在某二手房交易平台发现，观山悦一套139㎡的大三房成交总价达417万，成交单价高达29872元/㎡，成为该小区成交单价最高的房源，房产经纪人声称，该小区房价被低估了，未来还要涨。
不过这套房源的出售过程并非一帆风顺，从房源的时间轴来看，这套房源挂牌时间为2019年6月19日，成交周期达500多天，其中经历1次降价，3次涨价，最终以417万成交。
看到这套刷新最高成交记录的房源后，我联系到中介了解了关于这套房源的一些信息，下面就和大家一起分享一下。
通过和中介交流我得到该房源一些信息
1、这套房源满两年，不包含车位，毛坯，139㎡三房房源，成交价417万，成交单价29872元/㎡。这套房子属于洋房产品，一梯一户，5楼总高，房源位于4楼，楼层好，得房率约为85%。
2、中介表示：其实观山悦的价格一直都在缓涨，一年来房价上涨已经有10%了，现在4号线二期马上就要动工了，未来小区到定向河北地铁站就几百米，以后房价还要涨。
3、当我问及为什么世茂荣里价格要高于观山悦时，中介和我说，主要差距是开发商，荣里的开发商是世茂，名气更大，而观山悦的开发商是来自福建的宏爵相对来说名气小一点，其他在物业、小区环境等方面基本没有差距。
还有一方面是世茂距离高架的房源相对较少，而观山悦临近高架的房源相对较多，所以小区的整体报价被拉低了，实际上观山悦不临高架的楼盘还是很好的。
世茂荣里航拍图
最后中介还声称，未来观山悦的价格还会补涨，现在这个价格被低估了，以后应该会和世茂荣里基本齐平，现在正是下手的好机会。
与世茂荣里一路之隔！挂牌均价差5000元/㎡？观山悦房价被低估？
观山悦位于江北大道快速路和浦镇大街交汇处，临近扬子江隧道，与世茂荣里一街之隔，根据365淘房数据显示，两个小区二手房挂牌均价差5000元/㎡。
观山悦航拍图
小区一共有14栋住宅，6栋18层的高层分布于江北大道快速路和浦镇大街两侧，8栋5层的洋房位于小区内侧，形成了高层住宅在外，洋房在内的格局，整体的容积率和密度都比较低，较为宜居。
我曾对小区进行现场实探，小区物业为弘阳物业，相对来说还是比较负责任的，进出口大门紧闭，需要刷门禁卡才能入内。
小区内高层和洋房住宅并没有隔开，可以自由通行。
由于小区是洋房和高层均有，所有小区整体容积率较低，居住环境优越。洋房部分的绿植覆盖率要稍高于高层住宅，不过整体差距不大。
小区中央有一片较大的儿童游乐区，这样体量的小区搭配如此大面积的游乐区的确不多见。
小区并非完全的人车分流，车辆需要进入小区内才能下到地库中去。
总体来看，观山悦整体的小区环境和物业还是不错的。
根据365淘房数据显示，目前观山悦二手房挂牌均价为26120元/㎡，一年来整体房价波动不大。
相较于世茂荣里31321元/㎡的挂牌均价相差约5000元/㎡，而这两个小区仅一路之隔，差价的确较大。
不过有一点值得关注的是，除了开发商的差距外，观山悦与世茂荣里的一大不同之处就是户型差异，尤其是能够拉高整体均价的小户型方面。
观山悦93㎡户型图
观山悦93㎡以下的户型均为2房设计，相对来说空间可扩展性不高，而世茂荣里的89㎡小户型为3房设计，这也符合当下主流户型设计风格，而观山悦三房空间需要107㎡起步。
关于这一点，中介也表示，的确会有不少买房人会考虑到小户型的空间拓展能力，89㎡三房更受欢迎。
不过，除此之外，这两个小区整体差距并不大，而且观山悦占据一定的地理优势，位于中央商务区内，同时地处健康城板块，小区前方城市界面的想象力比世茂荣里占优，未来可能会补涨的趋势。
高空俯瞰观山悦，距离4号线二期300余米，未来值得期待
观山悦位于国际健康城板块，距离即将开建的4号线二期定向河北站约300余米，与江北核心区一街之隔，同时也属于中央商务区板块，地理位置十分优越。
从观山悦高空向东看去是扬子江隧道、马路对过是南丁格尔护理学院，再向前就是南京一中江北分校高中部，在建的育英小学等。
向东南侧看去可以俯瞰整个江北正核心区域，所见之处皆是未来。
向西侧远眺可以一览整个老山沿脉，壮美江山尽收眼底，同时也可以看到即将开建的4号线二期定向河北站，该小区距离定向河北站直线距离约300余米，地理位置优越。
4号线二期建成后将大大方便小区居民的出行，从定向河北站出发4站即可达未来的江北新街口—滨江站，8站即达江南主城鼓楼站，可以说是十分方便。
同时，从定向河站高空看向观山悦，中间还有一大片空地，根据规划，该片区用地性质为商办、科研、住宅用地，未来该片区的城市界面将会优于世茂荣里周边。
定向河北站高空视角
总体来看，该小区的整体区位较佳，位于国际健康城内，同时还地处中央商务区内，周边尚有大片待建空地，未来发展值得期待。
小区短期内的主要价值的还是来自于4号线二期和国际健康城板块的配套完善，尤其是4号线二期的建设，未来将会成为小区房价稳定的泰山石。
写在最后
地段决定房产价值！
在城市的组成要素中，稀缺的土地资源最为重要，占据城市多项资源要素的核心地段，不可复制，该区域的房产无论是增值幅度还是流通性要远远大于非核心地段的产品。
而在江北，城市核心资源无疑是在江北核心区内，尤其是在扬子江隧道和长江隧道之间，资源聚集程度之高令人咋舌。
江北新区中央商务区CBD效果图
核心地段决定了产品的上限和下限，正如江北核心区的二手房，聚集了诸多城市资源，占据核心地段，所以在二手房市场上表现强劲，在马太效应的加持下，这种情况将会越来越明显，核心区二手房价和非核心区地段的未来差价将会越来越大。
江北核心区国际健康城俯瞰图
不过在核心区房价越来越高、首付门槛逐渐增高的背景下，将会有越来越多的购房者退而求其次选择临近核心区的优质产品，如世茂荣里、观山悦、中建国熙台等，在资源和房价的不断外溢之下，这些楼盘将在一定周期内迎来属于自己的高光时刻。
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