加装电梯，改头换面！老破小变身市级改造示范小区，二手房价“水涨船高”

近日，南京市住房保障和房产局公布了《2021年年老旧小区改造计划名单》，今年各区共计108个老小区将完成旧区改造，惠及居民近4.8万户。

目前，以鼓楼、秦淮为代表的南京主城区分布着大量2000年以前的老旧小区，因此这项“旧区改造”的民生工程，政府也是相当重视。其中，给老旧小区加装电梯这一项是老小区改造过程中最重要、也是最惠民的一项举措，特别是对于以老年人居多的老小区而言。

今天，我就实探了建邺区的一个老小区——天顺苑，据了解，该小区在经历了“旧区改造”之后，现在已经成为了市级适老化改造试点示范项目。连带着房价也跟着“水涨船高”......

昔日老破小大变样，摇身一变成市级改造示范小区

天顺苑位于建邺区汉中门大街267号，从地理位置上来看，它虽然与金陵汇文学区房裕华名居仅隔着一条汉中门大街，斜对面则是金陵汇文学校，但实际上小区与该校丝毫没有关系。它目前对应的学校是江东门小学、南湖二中，换句话说，就是实打实的主城老破小。

据悉，该小区建于1999年，体量很小，是一个只有4栋居民楼的微型小区，常住居民有580余人。小区原先由于房龄较老，内部出现了路面破损、缺失绿化、停车难等诸多问题。

（改造前）

小区先后在2018年、2019年完成了加装电梯和环境改造之后，如今等到我去实探时，已经完全看不到昔日破旧的模样。

首先映入眼帘的是小区崭新的大门，之前是车辆和行人共用一个通道，现在不仅分开管理，而且也有了门禁。目前小区是一家小物业在管理，门禁要比一般的老小区要来得严一些。据了解，小区大门不仅可以刷卡而安装了人脸识别系统。                             

小区里面的环境也有了大变化：

一、改造了楼栋外立面，门禁提高了安全性

原先的楼栋外立面应该是类似水泥墙一 样的灰色，现在变成崭新的米黄色。此外，重新更换了单元门，大门紧闭，需要刷卡，提高了门禁的安全系数。

二、加装了电梯，增加了无障碍通道

天顺苑小区不仅是一个老旧的小区，还是一个高龄居民多的小区。小区60岁以上人口占小区居民人数的30%以上。

为了方便老年人出行，小区4栋楼，14个单元，目前已经安装了12部电梯，几乎可以称之为“电梯房”小区。而且电梯仅对楼栋业主开放，需要刷卡启用。

为了尽可能不影响每层楼的采光，电梯统一安装在中间位置，避开房子的窗户。

除此之外，单元门的入口改为无障碍通道，方便一些需要乘坐轮椅出行的老人。

三、补种绿化带、完善小区其它设施

小区的绿化环境也有了改观，虽然园区体量很小，但还是开辟了一些绿化带，重新补种了一些绿植。而且利用楼栋之间的空余位置，改造成了居民休闲广场，配套了健身设施、凉亭、乒乓球桌，尽可能丰富小区的休闲娱乐配套。

四、重新规划车位、缓解了停车难

对于停车问题，小区由于没有地下车位，因此只能将空地规划为地面停车位。不过，有了指定车位之后，一定程度上避免了乱停拥挤的情况。

总体看下来的感受是，这是我目前为止实探过的老小区中，改造最彻底、也是最好的小区。不得不说，天顺苑的“旧区改造”确实做得很不错。

老小区升级改造后，房价经历两波涨价红利

小区改造结束之后，365二手房网显示它目前二手房的挂牌均价为40498元/平，而且近两年的时间里，价格也出现了较明显的涨幅。

对此，周边的中介表示，小区在2018年电梯加装之后，房价就上涨过一次，紧接着2019年经历了旧区改造，之后房价又上涨了一些。

目前小区二手房处于近“无房可售”的状态，在售房源差不多只有2套。近期，暂无客户前来咨询。目前网站上确实有一套80㎡的两房在售，总价在320万左右，单价4万/平。

随后，我查看了小区的成交记录，显示去年12月底，小区成交了一套约76平的两房，成交单价超4万/平，而且成交周期只有短短的10天。同户型的房源放在2017年，仅以3.3万/平的价格成交，而且成交周期很长。

中介表示，小区现在环境有了很大的改善，又加装了电梯，很多业主暂时都没有置换的打算，毕竟是主城区，周边配套成熟，生活熟悉又方便。

小区顺利加装电梯，成功的秘诀在于...

对于主城的老小区来说，加装电梯看似是一件利国利民的好事，但是在实际改造过程中，旧区改造的最大难点往往就是给老旧小区加装电梯。

这究竟又是为什么呢？

对此，有专业人士表示，老小区加装电梯难，主要是牵扯到利益无法平衡。

对于一栋楼的1、2层住户来说，本身对电梯没有太大需求，而且加装电梯有可能还会产生遮光、噪音等问题，所以低楼层往往很排斥。而高楼层，则需求很强烈，尤其是顶层，常年受无电梯困扰。

另一方面，加装电梯出资和后期维护出资问题。住建部明确了旧改“改善类”内容包括加装电梯这一项，也明确了改善类需求的资金来源要居民自己承担一部分，所以即便国家对于老旧小区加装电梯会有补贴，但也不是全面补贴，最终需要居民出一部分钱。由于每个楼层对于加装电梯的需求不同，所以指望低楼层的居民出资不现实。

事实上，加装电梯对每个楼层的价值确实是不一样的，低楼层加电梯往往是“弊”，高楼层加装电梯则是“利”，这其中的利益该如何分配，居民之间着实难以达成一致意见。

那天顺苑又怎么做到顺利加装了12部电梯呢？

据小区一位业主表示，一开始一些单元楼的一层住户确实不同意安装电梯，后来街道、社区的工作人员出面，给他们做了不少思想工作。另外，小区高层业主提出愿意给一楼邻居做一些经济补偿。不过据我了解，一楼的邻居好像后来也没要。反正最后大家都同意了。我们小区的人绝大多数都是住了几十年的老邻居，关系处得都不错，最后能成功主要还是靠邻里之间的体谅吧。

关于安装电梯的资金问题，我也向这位业主进行了求证，对此，他表示当时一部电梯的安装费用大约是40多万，政府补贴了20万左右，剩余费用主要由三楼以上的业主承担，一楼和二楼的不出钱。住二楼的也可以用电梯，只要一起分担电费而已。电费也很便宜，每个月几十块钱。再一个就是每年的维护费，好像是4000元，分摊下来每户也就几百元。

和装了电梯之后的方便相比，这些费用其实也不算什么了。

看来，天顺苑的“老小区升级改造成功”主要还是在于“人”，小区住户之间关系和谐，能做到互相体谅和理解，小区自然也就能越变越好。

但对于南京大多数的老旧小区来说，加装电梯目前仍然是一件难题。

不过好消息是，2月1日，南京市规划和自然资源局发布关于《南京市既有住宅增设电梯规划管理办法》（以下简称《管理办法》）的补充通知，对原先“本单元增梯应经本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意”的条件，调整为“双三分之二”加“双四分之三”，也即“双过半”同意就可以。 

也就是说，以后征得电梯安装的同意书难度降低了，这也会一定程度上加快旧区安装电梯的速度......

老吾老，以及人之老。

我国已逐步进入老龄化社会，居住的各方面确实应该对老年群体给予更多的关注。希望天顺苑这样的示范小区，以后在南京会越来越多。

那么，你对老旧小区加装电梯是什么样的看法呢？

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