二手房均价达3.5万/㎡！与核心区一路之隔！这里即将蜕变

365淘房 张洲 南京都市圈获批，南京落户新政发布.....作为十四五的起始之年，2021年的南京可以说是梦幻开局。

再结合第七次人口普查，南京常驻人口达到970万，十四五期间常驻人口将突破1000万来看，南京正在谋划着一局建造超级城市的大棋。

而南京城市能级的跃升基础就是人口，从新年一系列新政可以看出来，增强南京人口吸引力和对周边城市的凝聚力措施已然开始。

而人口的涌入也将对南京的楼市产生深远影响，尤其是正处于高速发展期的江北。

可以预见，江北楼市将随着南京城市人口的逐渐增加和本身板块的爆发式发展而欣欣向荣，那么，在江北我们还有哪些机会？

江北核心区一房难求，临近核心资源板块备受欢迎

毫无疑问，看江北楼市热度最高的当属核心区，数千人报名、中签率一再走低、每开必罄成为了核心区楼市的标签。

不过，8成首付的高门槛、持续走低的中签率也劝退了不少买房人，而这部分买房人开始将目光转向核心区周边片区。

 

核心区楼盘开盘现场

其实抛开江北核心区这个人为的板块概念，所谓的江北核心区在一定意义上就是聚集了城市顶级资源的片区，正如河西一样，由于集聚城市核心资源，从而成为整个南京的价值高地。

以元通、奥体为中心的河西房产价值随着与核心资源的距离而产生变化，在没有官方划定核心区域的河西自然而然的形成了逐步外扩的价格梯度。

 

河西航拍图

同样，未来的江北也是如此，虽然有官方对核心区域进行划分，但是未来的价值梯度也将会在一定程度上和项目与核心资源的距离相关联。

由此可见，除了江北核心区之外，其临近的周边片区未来也将成为价值高地，这一点在楼市中也可见一斑。

中央商务区CBD效果图

如果说核心区是2020年江北楼市最火的板块，那么去年接连上货的城南中心可以说位居第二，“收割”了不少来自核心区外溢的“房票”。

总的来说，无论是市场认同还是客观的城市发展，临近核心资源的板块总会得到市场青睐。

临近坎坷，江北“桃花源”将迎来新生

在今年的市场中，除了临近核心区的城南中心外，位于南京工业大学旁的所谓“桃花源”板块也同样值得期待。

这个板块西临南工大，东临国际健康城，与南面的核心区隔了一条江北大道快速路，北面就是老山。

由于此处的住宅全部为低密产品，距离核心区仅一路之隔，所以给人一种“入则宁静，出则繁华”的感觉，这也被该片区的业主称之为江北“桃花源”板块。

虽然该板块和城南中心一样，距离江北核心区仅一路之隔，不过该片区是个相对成熟的居住区，而且均为低密度产品，凭借背靠老山的地理优势，较为宜居。

不过，鲜有人知，该片区的蜕变之路始于2020年。

在此之前，该板块的七里河啤酒厂成为制约板块发展的”拦路虎“，2020年5月，随着烟囱倒塌，一个时代正式结束，同时该板块也迎来了发展新机遇。

 

曾经的啤酒厂

随着啤酒厂拆除之后，板块迎来了新一轮的发展机遇：

1、啤酒厂拆除，地块出让，地价超过城南中心，开发商普遍看好

首先是在啤酒厂拆除之后，该地块被规划为两幅住宅用地，其中G18地块被新城以11.5亿元拿下，楼面价21279元/㎡，而G21地块被卓越以15.2亿夺得，楼面价为21604元/㎡。

 

值得注意的是这两幅地块的楼面价达到了2.1+万/㎡，超过了城南中心不超过2万/㎡的楼面价，自此背景下引起了多家开发商的“围猎”，这也从侧面可以看出开发商们对板块价值的认可。

2、“城中村”娄庄的拆迁，城市面貌将焕然一新 

啤酒厂拆除的同时，“城中村”娄庄也迎来了拆迁。这个村庄紧邻啤酒厂地块，两者仅一墙之隔。

村民们目前已经基本搬离完毕，有不少房屋已经拆除。

不过板块内尚有新顺泰（南京）麦芽有限公司，据此前规划显示，后期也为作为宅地。

娄庄的拆除会极大地提升板块的城市面貌，也会以更高端的商品房住宅替代，提升居住氛围。此处的道路改扩建工程也因此能够顺利进行。

3、胡桥路、外庄路改扩建工程的推进，完善板块路网

啤酒厂和娄庄拆掉后，除了七瑶路那部分涉及规划初中地块，外庄路到江北大道快速路这一部分断头路的打通可以提上日程了。

 

2020年11月20号，南京公建发布的江北新区的道路改扩建工程环境综合整治工程招标中，就提到了这一板块的胡桥路、外庄路等相关道路。

 

之前同事在这里遇到过相关工作人员，他们告知胡桥路现在正在做环境整治，包括下水道及沿河景观工程，至少要到明年上半年结束，接下来胡桥路改扩建工程便可以正式动工。

外庄路到江北大道快速路这一块进行道路改扩建后，“桃花源”的居民可以更加快速地到达江北核心区，未来可以轻松享受到核心区的各类配套，包括到现有的商场慕斯荟、金盛田广场都会非常方便。

胡桥路学校即将开建、10万方公园即将动工

2021年将会是江北“桃花源“的爆发之年，在经历多年沉浮后，板块内教育、公园、产业地标纷至沓来，板块宜居属性进一步增强。

1、胡桥路学校将于今年9月启动

根据规划，胡桥路初中的选址为：东至外庄路，南至石公路，西至七瑶路，北至通宇林景蘭园。 项目预计启动时间为今年9月。

 

▼▼这是胡桥路中学、小学、幼儿园三个学校此前规划位置情况一览，大家可以看一下学校在大区域中所处的位置：

 

而此前，项目周边的胡桥路幼儿园、南工大实小等已经投入使用，其中，南京工业大学实验小学为南京工业大学和江北新区共建学校，别名为“童创谷”，办学规模为4轨24班，目前已经招生运营。

 

 

胡桥路幼儿园位于石公路与外庄路交汇处，为6轨18班，总建筑面积多达9600平方米。 

 

如今，南京工业大学实验小学和胡桥路幼儿园两个学校正在变得成熟，我们也期待规划的初中可以顺利按期完成建设！

2、10万方浅山休闲公园已进场施工

而除了胡桥路学校利好，该片区还将迎来景观园林绿化面积约10.8万方的浅山休闲大公园。

之前，南京市公共资源交易平台发布了浅山休闲公园特大型工程初步设计方案招标公示，这里即将迎来园林绿化面积约10.8万方的休闲大公园。

项目位于江北新区顶山街道范围内，东至龚家洼路，西至沿山大道，南至石公路，北至七里桥北路，就在金地浅山艺境小区隔壁，靠近南京工业大学、江苏警官大学浦口校区、集成电路大学等高校资源。

区位示意图如下↓↓

 

（区位示意图）

 

该项目总投资约9200万，现已落实，官方招标截图文件如下↓↓

目前，这个园林绿化面积约10.8万方的超级大公园——浅山休闲公园已经开工，目前工地围挡已建好，工人、机器已进场施工，一场浩浩荡荡的大规模开发已经在此展开。

 

不难看出，板块内的短板正在逐渐补齐，随着配套的不断完善，该片区正在朝着真正的江北“桃花源”迈去。

两盘在售，两大纯新盘即将入市，有盘二手房挂牌均价达3.5万/㎡

目前板块内共有两大楼盘在售，还有两大纯新盘即将上市，对于买房人来说机会较多。

1、通宇林景紫园

通宇林景紫园与江北核心区一路之隔，具体位于七里桥北路与龚家洼路交叉路口南侧(金地浅山艺境东南侧约50米)，区位示意图如下↓↓

项目打造低密宜居生态社区，容积率约1.5，规划打造12栋小高层住宅，19栋四联排别墅。

其中，小高层部分的住宅楼栋只有10-11层，一梯两户，南北通透，打造了建筑面积约89-125㎡的宜居三房户型。

通宇林景紫园鸟瞰图

教育资源上：项目周边有南京工业大学实验小学、胡桥路幼儿园、胡桥路初中；距离江北新区国际学校约1公里，还靠近南京托马斯实验学校、南丁格尔国际护理学院、南京一中江北校区、 鼓楼幼儿园江北分园等。

医疗资源上：项目距离鼓楼医院江北国际医院约1.5公里，靠近国际健康城。

商业配套上：项目区位与江北核心区一路之隔，未来可享受核心区商业配套，且项目靠近龙华路和浦口大道商圈的成熟生活配套，包括红星美凯龙、慕斯荟、金盛田广场、大润发超市等。

休闲配套上：项目靠近老山、浅山休闲公园，周边环境资源较好。

 

项目销售均价为27496-28686元/㎡，户型建筑面积约88㎡、90㎡、96㎡、120㎡、121㎡、125㎡，毛坯交付。

值得注意的是与该项目一路之隔的金地浅山艺境二手房挂牌均价达3.5万/㎡，通宇林景紫园倒挂明显。

2、林语山墅

林语山墅是区域内唯一在售的别墅项目，也是江北少有的临近江北核心区的别墅产品。

 

目前，林语山墅双拼样板间已公开，样板间户型建面约466㎡，独门独院，地上三层（第三层为阁楼），地下一层，一楼客厅约7.2米挑高设计，是市面上大平层达不到的高度。

项目在售三联排产品，建面约410-450㎡，总价约1500~1600万；双拼产品建面约450-530㎡，总价约1700~2000万；其中还有少量建面约2400㎡超级双拼，总价近7000万。

3、新城水岸云际

新城水岸云际即为2020G18地块，该地块前身为七里桥啤酒厂，地块被新城以11.5亿元拿下，楼面价21279元/㎡。 

据悉该项目的售楼处将会使用原金樾府的售楼处，目前金樾府售楼处将会改造成新城·水岸云际的营销中心。

目共打造了6栋住宅，其中1栋为17层，5栋为18层，置业顾问告知，项目预计将于3月底正式公开。

水岸云际效果图

项目毛坯销售最高限价为30000元/㎡，预计全装修最高售价为32000元/㎡。

4、卓越G21

卓越G21地块与新城水岸云际一路之隔，同为原啤酒厂地块。该地块被卓越以15.2亿夺得，楼面价为21604元/㎡，楼面价与水岸云际相差无几。

目前项目规划已出，项目共打造9栋11-18层高层住宅，同时，该地块也将于3月初将面世。

 

卓越G21效果图

总的来看，2021年，该板块将会迎来全方位、多维度的崛起。同时，随着纯新盘的即将上市，该片区将会受到广泛关注，买房人的涌入和新房房价的攀升也在一定程度上拉动区域二手房市场，可以预见，今年将是板块的爆发之年，让我们拭目以待。

 

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