河西这个小区位置优越，房价却在周边垫底！中介透露背后三大原因

在365二手房地图上，纵观整个奥体中心的小区，二手房主力价格基本在6-7万/㎡，低于5万/㎡的小区屈指可数。

日前，我在某网站上发现滨江奥城听雨苑有套132平左右的三房，成交均价竟然仅3.6万/㎡，成交周期19天！

随后，我在365二手房网站上查询到，目前听雨苑的整体挂牌均价是47421元/㎡，虽然近一年来有明显涨幅，但还是低于南京" target="_blank">建邺区的均价。

本文一起了解下听雨苑这个小区，到底怎么样？

一、小区位置优越，但房龄已超15年，内部居住环境一般

听雨苑小区紧邻地铁10号线梦都大街站，小区附近还有多条公交线路，出行十分方便。

小区旁边就是商业街，商超饭店一应俱全等，可以满足日常的生活需要。大型购物需求可以去金鹰、万达等大型商业综合体。

此外，小区出门就是江苏大剧院、金陵图书馆，附近还有绿博园、奥体中心，平时可以去休闲娱乐。

 

位置优越，配套齐全，为何听雨苑价格这么低？日前，我也去小区实地进行了探访。 

据悉，滨江奥城共分为三个苑：观澜苑、静思苑和听雨苑。其中听雨苑是最早开发建设的，房龄在2005年左右，距今已经超15年。

下面一起看看小区现在的居住环境：

听雨苑实行封闭式管理，进出需要刷卡，保安室也有专人看守。但是业主进出时，外人还是可以趁机混入小区内部。

进入小区内部后，我发现小区有很多亮点，但也有一些明显的不足，下面简单罗列下：

亮点：

1、小区实行人车分流，没有看到任何机动车，非机动车也整体停放在指定的位置上。

2、小区整体的绿化还是不错的，内部道路两旁树木成荫，而且有多种绿植。

这个季节，小区内部现在很多树已经开花，增添了一丝春天的气息。

3、肉眼可见，小区楼间距很大，道路开阔整洁，走在里面很舒适。

4、小区配套设施齐全，有儿童游乐场，健身设施，多处还设有凉亭供业主休息娱乐。

5、小区单元门紧闭，有门禁，需要刷卡进入。

不足：

1、因为小区房龄较老，所以小区现在外立面看上去破败，有点年代感。

2、小区部分地方缺少打理，地皮裸露。

作为一个房龄已经超15年的老小区，从内部居住环境来看，听雨苑的优势还是大于不足的，总体的居住环境尚可，外立面要是可以出新下就更好了。

二、小区房价在周边垫底，中介透露背后几大原因

从板块内的经纪人处了解到，听雨苑共有14栋楼，分为多层和小高层。在户型方面，主要以两房和三房为主，而且户型大都是南北通透的户型，光线好，居住舒适度也很高。 

在365二手房网站上，目前小区89平的两房，挂牌价较高，在5万/㎡左右，总价在450万。

138平的三房，挂牌单价地点，近4.5万/㎡，总价在600万以上。

从某网站的成交来看，小区大户型房源成交周期也较短，主要是价格优势明显。

经纪人表示，听雨苑小区位置好，性价比较高，无论是刚需还是改善的客户，都有的选择。

对于小区房价为何在周边偏低，经纪人透露主要是以下几个原因：

1、小区知名度不高，内部环境一般

听雨苑是由顺驰地产有限公司开发，在奥体众多名小区中，一直籍籍无名。据经纪人透露，滨江奥城三个小区的环境都差不多，小区热度不高，比较低调。

2、小区房龄较老，物业一般

听雨苑房龄在2005年左右，距今已经超15年，是个名副其实的老小区。而且从小区现在的内部环境来看，目前的物业管理一般，没有品牌物业加持。

3、缺少名校加持，没有溢价空间

在奥体，不乏一些老小区，因为有好的学区加持，价格依旧坚挺。但是遗憾的是，听雨苑的学区为中华中学附属小学和中华中学上新河初中，学校很普通。

反观距离听雨苑小区比较近的奥体新城几个小区，因为小学学区是金中实小，所以房价也较高。

最后，你觉得这个小区值得入手吗？欢迎留言~ 

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