近期，江北多个小区被曝二手房最高成交价被刷新，例如旭日爱上城四区就有一套87㎡的三室两厅一卫户型成交价达255万，成交单价为29244元/㎡，该价格成为小区二手房最高成交价，距离3万/㎡大关仅一步之遥。
365二手房网显示，目前这个四区的挂牌均价也有2.5万/㎡。周边二手房像金城丽景、旭日华庭等小区的均价也基本都在2万+/平。
然而在这之中，有一个小区的价格却在近期意外跌破2万/平，它就是华侨城小区。值得一提的是，这个桥北的华侨城并非是我们熟知的华侨城开发商，和现在的华侨城翡翠天域、华侨城天鹅堡没有关系。
或许恰恰是没有关系，这个小区的价格如今却意外的不涨反跌......
紧邻桥北二手房成交大户，小区价格却不涨反跌
说到桥北二手房的成交大户，必然少不了旭日爱上城，这个小区足足有六个独立的园区。而华侨城恰巧紧邻爱上城五区，两者比一街之隔都近，只隔了一个围栏。
然而，目前爱上城五区的挂牌均价为28582元/平，价格走势图还显示目前小区一直是微涨趋势。反观华侨城近期的价格却持续走低，从年初的2万+/平跌至现在的19171元/平，而且很有可能会继续下跌。
小区目前的成交以单室套居多，最近一次大户型成交还是在今年8月份，近180平的三室总价仅275万，单价才1.5万/平左右。
追溯小区历史成交记录发现，小区正规房型在2016年的成交单价就已经有1.8万/平，如今四年过去，价格竟然都没怎么涨过。
当初买房的业主如今想来也是心累累，那么这个小区的价格究竟为何低迷呢？于是，我找机会去小区实探了一番。
小区水景观是亮点，但缺乏维护，如今环境差强人意
华侨城小区位于南京长江大桥北路1号，距离3号线柳州东路站大约2.6公里，因此小区出行主要依赖公交或者自驾。
现在的物业是华侨物业，应该是这个小区自带的物业，虽然有门禁，但是不算特别严格。
小区一共有三期，除了三期是小高层之外，一、二期大多以多层为主，房龄差不多是2003-2005年左右，如今也有十几年了。
这个小区一开始应该是实行人车分流管理，但不知为何，小区地下车库门口停满了电动车，车辆反而多是停放在在地面上。
虽然小区已经有十多年房龄，但是可以看出原先的园区设计十分用心：
与现在大多数小区喜欢采用大面积绿化所不同的是，这个小区好像特别注重水景观的设计。中央有一个非常大的景观河道，河道两边则种植了一些垂柳，同时摆放了一些休息椅凳。
有意思的是，这个河道一直修建延伸到到园区深处。如果走到小区靠后楼栋位置，既然可以看到这条河道。
可能为了增添观赏性，小区还在河道旁边修建了一处中式长廊。
虽然设计上有亮点，但是可能受限于房龄，或是管理问题，如今的华侨城其实暴露了不少问题：
1、水质浑浊，清理不到位
小区的景观河道非常长，但是水质却不好，非常浑浊，而且上面还漂浮着一些杂物。
2、垃圾分类不彻底，垃圾随意丢弃
小区正在实行垃圾分类，原来停放在单元楼下的垃圾桶被撤离之后，我还是看到空地上会出现垃圾出现。
3、建筑外表脱色斑驳，景观点被随意使用
前面说到的长廊，其实细看的话，墙柱已经明显脱色斑驳。而且走廊里面好像已经被视为杂物堆放间，摆放了不少废弃的桌椅和自行车。
小区有一处景观点也被业主当成晾衣绳使用。
从我实探后的感受来看，这个小区房价的下跌可能和小区环境有很大关系。我可以依稀看出这个小区刚交付时应该是非常好的，但是随着房龄的增加，加上管理不到位，它在周边一众二手房当中自然失去了优势。
小区定位“尴尬”，大户型成交难，但周边利好兑现，恐有上涨空间
对于小区近期的市场行情，我也找到附近的我爱我家旭日爱上城四店的店长朱安康进行了咨询。据他表示，华侨城今年以来的市场行情确实比较“冷淡”，尤其是小区大户型的成交一直都比较少。我觉得主要原因还是这个小区现在的定位有点“尴尬”。
这个小区虽然主推大户型，但小区现在房龄偏老、环境也一般，不太受改善客青睐。但也正因为有这样的缺点，所以它是属于总价比较低的学区房，小区同周边的旭日爱上城、旭日华庭一样，目前属于浦口外国语学校的学区。这个学校在江北来说口碑上仅次于明发一中，而且还是九年制的学校，所以认可度比较高。
像小区89平左右的小两房，总价不到200万，隔壁的爱上城五区两房户型则差不多要250万左右。
然而，比较尴尬的是这个小区虽然目前能上浦外学校，但其实学区却是代招性质。虽然官方并未表示何时会停止代招，但对于买房人来说，代招就意味着随时可能被划出去。所以，有客户出于求稳的考虑，他们可能会倾向于选择准学区的旭日爱上城、旭日华庭。
不过朱店长表示，小区目前的单室套公寓成交还行，它的公寓是70年住宅产权，而且户型分布不错，特别将空间做了分割，最主要是总价比较低，不到100万就能买到，特别适合预算不多的刚需人群，首付3成的话，大约二十多万就能买到。
最后，朱店长表示虽然华侨城现在的价格表现“疲软”，但是不排除周边的利好消息可能会刺激到小区之后的房价。
距离小区不足500米就是江北华润万象汇购物中心，据说这个购房中心建筑规模达10万方，地上五层，地下两层，集购物、餐饮、娱乐为一体，原定于今年年底开业。我那日实探时，就已经看到万象汇外围工程基本完成。
此外，交通方面也有利好消息，未来地铁S8南延线和地铁11号线的交汇站长江大桥北就在小区正门不远处。据了解，地铁S8南延线修建工程今年年底就可能会完工，进入试通车阶段。
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